¿Hay que incluir la cancelación de la hipoteca en la declaración de la renta? ¿Cómo debemos hacerlo? Respondemos a una duda planteada por uno de nuestros lectores y de paso resolvemos la cuestión de como tributar por la cancelación y venta de la vivienda.
Exponía Álvaro la siguiente duda relacionada con la venta de vivienda habitual, cancelación de la hipoteca y la forma de plasmarlo todo en el IRPF.
En concreto, la duda de Álvaro era la siguiente:
Hola y gracias de antemano,
Vendí mi vivienda habitual de los últimos 7 años en 2010 por 71.000 euros y con ese dinero cancelé la hipoteca que me quedaba sobre la vivienda por valor de 47.000 euros.
Hasta el momento de la venta tenía pagado de préstamo en 2010 un total de 2500 euros.
Ahora estoy de alquiler y no pienso reinvertir en otra vivienda en los próximos dos años. Al hacer la declaración de la renta tengo claro cómo tengo que declarar el incremento de patrimonio obtenido con la venta.
El problema viene al indicar la cantidad a deducir por vivienda habitual hasta el momento de la venta ya que al hacer la declaración de IRPF con los datos que me he descargado de la AEAT en lugar de ponerme en deducción 2.500 me pone 49.500 euros, es decir los 2.500 anteriores a la venta más los 47.000 de la cancelación tras la venta (obviamente los 49500 me los convierte al máximo de 9015).
Quería saber si esto es correcto, porque la diferencia en el programa PADRE entre dejar los 49500(9015) o poner los 2500 que es lo que realmente pagué hasta el día de la venta me hace que en lugar de pagar 1030 euros a Hacienda me salga a devolver 21 con lo cual la diferencia es considerable.
Por tanto resumo mi pregunta ¿Es correcto y legal incluir en la deducción por vivienda habitual hasta la transmisión la cancelación de la hipoteca que he realizado con el dinero obtenido por la venta?
Muchas gracias.
Saludos
Dado que la fiscalidad de la vivienda habitual no especifica nada al respecto, decidimos consultarlo directamente con la Agencia Tributaria a través de su teléfono de atención al contribuyente y su respuesta fue clara: lo que importa es el momento en el que se produce el cambio de propiedad. Es en ese instante en que la vivienda deja de considerarse vivienda habitual y por lo tanto a partir del cual ya no podremos desgravar por ese concepto.
En el caso concreto de Ángel, si los 49.500 euros se pagaron antes de que se cerrase la compra venta podrían incluirse en la declaración, en caso contrario habría que limitarse a los 2.500 euros.
El incremento patrimonial
Aprovechamos la consulta para recordar cómo tributa la compra-venta de pisos. A la hora de declarar lo que debemos tener en cuenta es el incremento patrimonial que hayamos experimentado. Este se entiende como ganancia a efectos de IRPF la diferencia entre el precio de compra menos el precio de compra, aplicando después una serie de coeficientes de actualización.
La fórmula es la siguiente:
Y los coeficientes a aplicar serían los de la siguiente tabla:
Las cuentas ahorro vivienda permiten deducir por las cantidades aportadas a las mismas como si hubiésemos comprado una casa, algo que hay que hacer en un plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta. Sin embargo, existe mucha confución sobre lo que se puede hacer con el dinero allí depositado durante esos cuatro años y después. Os aclaramos las dudas más frecuentes respecto a las cuetnas ahorro vivienda.
Las cuentas ahorro vivienda son una de las herramientas más utilizadas para deducir por la vivienda habitual. Su principal ventaja es que las cantidades aportadas están sujetas a las mismas deducciones que las destinadas a la compra de vivienda habitual. Es decir, se puede desgravar de la cuota de IRPF el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.015 euros siempre que la base impobible no supere los 24.000 euros. Estas deducciones se pueden practicar durante un periodo de cuatro años una vez cumplido el cual habrá que comprar una vivienda habitual o devolver las deducciones practicadas más un recargo.
En principio, todo parece muy claro. Sin embargo, esto no impide que surjan equivocaciones y dudas respecto a cómo debe aplicarse la deducción y qué se puede y no se puede hacer con el capital invertido en esa cuenta ahorro vivienda. En un post anterior ya abordamos la posibilidad de utilizar dos cuentas ahorro vivienda para comprar una misma casa y ahora vamos a repasar algunos mitos más sobre este producto financiero.
El dinero de la cuenta vivienda
¿Es posible retirar el dinero? NO.Una de las creencias más extendidas (y practicadas) es que se puede retirar el dinero de la cuenta ahorro vivienda e invertirlo durante el año porque sólo importa el saldo al final del ejercicio.
Como explican desde Finanzzas, esto no es posible sin anterse a una posible sanción por parte de la Agencia Tributaria. Y es según el manual oficial de la AEAT sobre IRPF, se perderá el derecho a las deducciones “cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial, se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas”. La traducción es que el dinero de la cuenta vivienda no se puede tocar. Es decir, no se puede retirar a mitad de año para devolverlo a finales, justo a tiempo para cuadrar las cuentas respecto al ejercicio anterior, una práctica muy habitual.
La mejor forma de aclararlo es a través de un ejemplo. Supongamos que en 2009 abrimos una cuenta ahorro vivienda con 9.000 euros -el máximo para desgravar-. Pasado el 31 de diciembre decidimos disponer de 4.000 euros para invertirlos -esto es lo más común- y antes del final de 2010 reingresamos esa cantidad para cuadrar el balance más otros 4.000 euros para desgravar en la renta 2010, como hacen otros tantos contribuyentes. La forma en la que deberemos a la hora de cumplimentar la declaración de la renta 2010 es la siguiente: primero habremos de devolver el 15% de los 4.000 euros que retiraron -lo que equivale a la cantidad deducida- y podremos deducirnos el 15% del dinero que haya por encima de los 9.000 euros. En resumen, las deducciones practicadas por el dinero retirado se pierden, la cantidad con la que se cerró el año anterior sigue actuando como límite a partir del cual se pueden practicar deducciones.
Sólo para vivienda habitual
El texto de la AEAT antes mencionado también sirve para aclarar otro de los mitos que rodea a las cuentas ahorro vivienda. Sólose pueden utilizar para la compra o reforma de la vivienda habitual y no de cualquier inmueble. Es imprescindible que la casa en la que se invierta el dinero cumpla con el concepto de ivienda habitual: que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años y que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses contados desde la adquisición.
En el fondo, este tipo de medidas -especialmente la referida a la disposición del capital- se establecen porque se entiende que una rentabilidad del 15% es más que suficiente para el dinero depositado en las cuentas ahorro vivienda. Y es que en términos de inversión, ese sería el porcentaje de beneficios que se obtendría por dejar el dinero en la cuenta vivienda, mucho más alto que el que ofrecen depósitos a plazo fijo y otras alternativas conservadoras.
¿Son compatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición? La respuesta es negativa, siempre y cuando no se apliquen sobre una misma cantidad de dinero. Para aclarar las dudas y responder a la pregunta de un usuario, aquí os explicamos en qué consiste cada una y como se aplican.
La consulta de una usuario acerca de la exención por reinversión en vivienda y posterior deducción en la declaración de la renta nos sirve para hablar de ciertas incompatibilidades entre ambas que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar nuestro IRPF.
En concreto, nuestra usuaria nos plantea el siguiente caso:
Hacienda me reclama 1700 euros porque yo reinvertí en los 2 años posteriores a la venta de mi vivienda habitual lo que correspondía, pero también utilicé esas cantidades (máximo 9015 euros) para deducirme por vivienda habitual, ya que había superado la suma de la ganancia patrimonial más las deducciones en la anterior vivienda. Hacienda me dice que si la aportación es para reinversión en vivienda habitual no se puede utilizar para deducción de vivienda habitual ¿Tienen razón?
En el artículo 38 de la Ley de IRPF, que regula la reinversión en vivienda habitual, no figura nada acerca de estas incomtabilidades. De hecho, sólo se indica que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”. En la reglamentación adicional, que determina el plazo de reinversión, cómo aplicar la exención y cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa tampoco figura nada al respecto.
Sin embargo, desde la Agencia Tributaria explican que efectivamente resultan incompatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición aplicadas a una misma cantidad de dinero. Es decir, deberíamos elegir entre una u otra. Estas son las directrices que tiene en la AEAT y que hasta cierto punto resultan lógicas, ya que de otra forma se estaría aplicando a un mismo dinero (la ganancia obtenida por la venta de la casa) dos deducciones por un mismo concepto (la compra de una nueva casa). Dicho de otra forma, a la exención de tributar al 18% por las ganancias le sumaríamos el posterior 15% por la compra (hasta 9.015 euros en este caso), lo que no parece demasiado justo.
Tras dar respuesta a la pregunta, vamos a ver con algo más de detalle en que consiste cada una de estas deducciones.
Fiscalidad de la reinversión en vivienda habitual
La Ley de IRPF establece un trato especial a la venta de la vivienda habitual siempre y cuando las ganacias se destinen a la compra de una nueva vivienda. Así, , los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena Reglamento prevén que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.
Dicho de otra forma, es posible ahorrar el 18% que deberíamos pagar por los beneficios de la venta siempre que con ese dinero se adquiera otra casa. De forma resumido, estos beneficios surgen de restar al precio de venta el precio de compra más una serie de coeficientes.
Pero no vale comprar y vender cualquier tipo de vivienda. Para aplicar la reinversión en vivienda habitual deben cumplirse dos requisitos:
debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual y tener tal carácter a efectos fiscales.
debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Para desgravar por la vivienda esta debe tener el carácter de habitual. La deducción a aplicar será del 15% de las cantidades satisfechas pero la base deducible se irá reduciendo de forma progresiva desde los 9.015 euros disponibles para quienes acrediten una base imponible inferior a 17.000 hasta hasta desaparecer en los 24.000 euros.
En el caso de la segunda vivienda habitual, que sería el aplicaríamos al caso de la venta de la vivienda habitual para la compra de una nueva casa, no se podrá deducir hasta que no se haya invertido en la nueva vivienda las cantidades que previamente sirvieron como base de la deducción (más información en los artículos relacionados)
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar y vender un piso? ¿Cómo se computan las ganancias a efectos del IRPF? Todo lo que necesitas saber en materia fiscal a la hora de declarar la compra y la venta de una vivienda.
La compra y venta de pisos está sujeta a impuestos y debe declararse en el IRPF. La pregunta surge al plantearse qué impuestos hay que pagar cuando vendemos un inmueble. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.
Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro y tributan a un 19%.
Como calcular el beneficio
Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.
La fórmula a aplicar sería la siguiente:
Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta, dentro del apartado de ganancias y pérdias patrimoniales, aunque también se puede acceder a ellos en los Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio en curso.
Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.
Los coeficientes válidos en la actualidad son:
Conviene recordar que el pago del 19% de impuestos sólo se aplicará sobre las ganancias obtenidas, en ningún caso sobre el valor total de la venta.
Reinversión en vivienda
Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a la vivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:
Que la vivienda transmitida sea la habitual
Que las ganancias se destinen a la compra de vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar al citado 19%.
Que la compra de la nueva vivienda habitual se produzca en un plazo de dos años desde la venta del piso o en su defecto dos años antes.
Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda siempre estará exenta de tributar.
Dispuestos a levantar el sector inmobiliario y la venta de casas, el Consejo de Ministros ha aprobado una batería de medidas temporales entre las que destaca la rebaja del IVA al 4% en obra nueva.
La medida tiene carácter temporal y sólo se extenderá hasta el 31 de diciembre, además de estar limitada única y exclusivamente a la compra de vivienda nueva. En este punto conviene aclarar que más que la compra de una vivienda nueva en el sentido de no habituada, esta rebaja de IVA se aplicará sólo para primeras transmisiones. Esto es importante porque, como explican en El Blog Salmón, las casas de los bancos no estarían sujetas a la rebaja al considerarse segunda transmisión (es la banca la primera en adquirir las vivienda en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario) y por lo tanto deberían pagar el Impuesto de Transmisiones.
Difícil aplicación
El caso de la banca demuestra que no se trata de una medida de fácil aplicación ni mucho menos. La gran pregunta en este punto es en qué situación quedan las personas que ya hayan realizado pagos a cuenta al promotor por su vivienda, sin haberla adquirido todavía.
Además, la medida viene a trastocar la estabilidad fiscal y puede que muchos compradores de vivienda se estén sintiendo en cierto sentido ‘estafados’ en este momento ante el nuevo cambio de rumbo. Así, por ejemplo, quienes compraron vivienda en 2011 bajo la fiscalidad vigente en ese momento pueden disfrutar de una deducción por vivienda habitual del 15% de por vida sin ningún tipo de restricción (ahora sólo las rentas inferiores a 24.000 euros pueden hacerlo) pero quizás habrían postergado la decisión de compra de haber sabido que se pensaba aprobar la nueva rebaja del IVA en vivienda nueva.
En peor situación están los que compraron una vivienda usada o nueva en 2011 y antes del pasado 19 de agosto. Sólo podrán deducir por vivienda si su base imponible no supera los 24.000 euros y además habrán tenido que pagar un IVA del 8% o el Impuesto de Transmisiones Jurídicas que es del 7% con carácter general, aunque puede variar en cada comunidad autónoma. Del mismo modo, quienes compren una vivienda usada también pueden sentirse engañados, ya que la medida sólo premia la compra de nueva vivienda.
El objetivo de la rebaja
Segun explicó José Blanco, ministro de Fomento, en rueda de prensa, el objetivo de la bajada del IVA al 4% para obra nueva pasa por reactivar el sector de la construcción, que no el inmobiliario. La idea de fondo es que si se consigue acelar la venta de viviendas y se reduce el stock de viviendas por vender, los promotores podrán iniciar nuevas obras, lo que a su vez será un acicate para el mercado laboral. Y es que lo que se en el horizonte es la tasa de paro superior al 20% que arrastra la economía española.
¿Tendrá la medida el efecto deseado? Lo cierto es que parece complicado que así sea. En primer lugar lo que debemos entender es que en el mercado inmobiliario, como en cualquier otro, rije la ley de la oferta y la demanda y si ahora no se venden casas es porque su precio sigue siendo muy alto. ¿Cuánto? El porcentaje concreto dependerá ya de cada experto. Además, a nadie se le escapa que quien más quien menos espera que los precios de los pisos bajen efectivamente, lo que genera un efecto parecido al de una economía en deflación donde nadie compra a la espera de que los precios sigan bajando.
Si a esto añadimos la particularidad de que el mercado inmobiliario depende del mercado de crédito y que ahora mismo la concesión de hipotecas está en mínimos, parece complicado que por mucho que se reduzca el IVA los bancos vayan a conceder más préstamos (por más que se hayan convertido en las mayores inmobiliarias del páis).
Y por último, queda preguntarse si la medida es útil o conveniente. ¿Acaso no se realizó toda una reforma del mercado laboral y se aprobaron medida como la ayuda de 400 euros a parados para formarse en busca de un cambio de modelo productivo? Entonces ¿Por qué hemos tardado tan poco en volver a mirar al sector de la construcción como nuestro salvador? Al final, todo se resume en que hay una enorme cantidad de personas paradas en el sector de la construcción que no han podido o no han querido acometer la ansiada reconversión de su carrera profesional, pero que quizás harían bien en asumir que el sector todavía tardará en levantarse y que desde luego, quienes trabajen en él no volverán a hacerlo en condiciones tan ventajosas como en 2008.
Entre lasmedidas de estímulo económico presentadas por el Gobierno dentro de su plan anticrisis figuraba la ampliación del tipo de IVA reducido para rehabilitación de vivienda. Las obras que se realicen antes de 2012 todavía pueden beneficiarse de ella, aunque para ello deben cumplir algunos requisitos.
La vivienda ha sido una de las estrellas en los sucesivos planes estatales para fomentar el crecimiento económico. En 2010 y dentro de un paquete mayor de medidas de estímulo económico, se aprobó al aplicación de un tipo de IVA reducido para la rehabilitación de viviendas
Es decir, que determinadas obras pueden facturarse con un IVA del 8% (7% hasta el cambio del IVA) en lugar del 16% general.
En principio, el objetivo de la reforma era y es que se pueda aplicar también un IVA reducido a las reformas del hogar tales como servicios de fontanería, pintura, electricidad y carpintería. Hasta ahora este régimen sólo era aplicable a las obras de albañilería. Pero el Real Decreto Ley aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda también fija una serie de condiciones que deben darse para aplicar este IVA reducido, empezando porque la obra se realice antes del 31 de diciembre de 2012.
Condiciones
El resto de requisitos que deben cumplir las obras son los siguientes:
Que el destinatario sea una persona física y que las obras tengan como fin un uso particular, y no uno empresarial o profesional. Este requisito también operará cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios y las obras se hagan en el edificio donde esté la vivienda particular.
Que la construcción o rehabilitación de la vivienda donde se hacen las obras haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de renovación o reparación.
Que quien realice las obras no aporte materiales cuyo coste supere el 33% de la base imponible de la operación. Por ejemplo, si la obra en cuestión fuera la colocación del suelo de una vivienda y el coste total de la misma ascendiera a 10.000 euros, se le podría aplicar el tipo reducido si el material utilizado no superara los 3.300 euros. Si los materiales aportados excedieran de esa cantidad, el tipo aplicable a dicha obra sería el normal del 18%. Hasta el actual Decreto Ley, el límite de los materiales estaba en el 20%. Además, la factura debe reflejar el coste de los materiales o que se cumple esta norma.
En caso de incumplimiento de alguno de estos requisitos se deberá cobrar el IVA general del 18%.
Concepto de rehabilitación
Adicionalmente, las obras también deben adaptarse a lo que se considera una reforma a efectos de IVA, para lo que se ha ampliado el mismo a través de una definición de obras análogas y conexas a las estructurales, que permite reducir los costes fiscales asociados a la actividad de rehabilitación. Es decir, más tipos de obras tendrán la consideración de rehabilitación.
En concreto, se amplía el concepto de rehabilitación estructural, lo que permite aplicar el tipo reducido del 8% a las obras de rehabilitación de edificaciones, incluidos los locales anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios, siempre que más del 50% del edificio esté destinado a viviendas particulares.
Para tener la consideración de rehabilitación deberán, además, concurrir las siguientes circunstancias:
Que el coste de las obras debe exceder el 25% del precio de adquisición de la edificación (si ésta se efectuó en los dos años anteriores a la rehabilitación) o de su valor de mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Que más del 50% de las acciones previstas en el proyecto deberán consistir en la reconstrucción del inmueble o en la realización de obras análogas o conexas a aquellas
En cuanto a la consideración de obras análogas, se tendrán por tales todas las actuaciones de adecuación estructural que sirvan para garantizar la estabilidad y resistencia mecánica del edificio, a las de refuerzo de la cimentación, a las de ampliación de la superficie construida, a las de reconstrucción de fachadas y patios interiores y a las de instalación de elementos elevadores.
Mientras, se entenderán como obras conexas se considerarán, las de albañilería, fontanería y carpintería, las destinadas a la mejora de cerramientos o instalaciones y las obras de rehabilitación energética, cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Una pregunta clara y concisa que nos formula uno de nuestros usuarios: ¿Son desgravables los seguros vinculados a la hipoteca? La ley de IRPF es también cristalina al respecto. Es posible deducir los seguros de vida y de hogar siempre que estos se encuentren ligados a la hipoteca.
Los seguros de vida y seguros del hogar ligados a la hipoteca tienen la misma consideración que el resto de gastos originados por la compra de la casa como los intereses del préstamo y otros gastos derivados por la financiación ajena.
En las últimas semanas se han sucedido las preguntas de usuarios que quieren saber los requisitos que deben cumplir para deducir por vivienda habitual en 2011 con la entrada en vigor de la nueva ley.
La mayoría de dudas no se refieren precisamente a las cuestiones más generales sobre la ley sino a casos concretos que pueden suscitar alguna duda. No obstante, para empezar nunca viene mal recordar la composición general del nuevo reglamento. A partir del 1 de enero de 2011 sólo podrán desgravar por adquisición de viviendahabituallos contribuyentes con una base imponible inferior a 24.000 euros. Además, la deducción será progresiva, de forma que la aportación máxima de 9.015 euros anuales -general hasta ahora- sólo estará disponible para las bases imponibles inferiores a 17.707,20 euros. A partir de esa cifra la base que da lugar a deducción se irá reduciendo progresivamente hasta llegar a cero en los citados 24.000 euros. Lo que no cambia es el porcentaje de la deducción, que se mantiene en el 15%
Una vez recordados los aspectos generales de la ley, pasemos a los casos concretos y las dudas más habituales respecto a cómo y quienes pueden deducir por vivienda.
He comprado mi casa en 2010 ¿Podré deducir?
Todas aquellas adquisisciones de vivienda anteriores al 1 de enero de 2011 están sujetas ala legislación vigente en ese momento que permite deducir por la compra de vivienda habitual sin importar la base imponible y los ingresos siempre que la casa cumpla con el concepto de vivienda habitual.
He comprado mi casa antes de 2010 ¿Podré seguir deduciendo?
Las personas que hubiesen adquirido su vivienda antes de la entrada en vigor de la nueva ley podrán seguir deduciendo como hasta ahora sin tener en cuenta su base imponible. La nueva ley no tiene carácter retroactivo, por lo que sólo afecta alas compras posteriores al 31 de diciembre de 2010. Sólo existe una excepción y es que cuando el contribuyente tenga en 2011 una base imponible igual o inferior a 17.724,90 euros anuales aplicará el nuevo régimen de deducción en vivienda, por ser más favorable en ese caso que el existente hasta 31.12.2010.
¿Qué sucede con las compras sobre plano?
Las compras sobre plano suponen una excepción a la nueva ley. La deducción de la compra sobre plano se mantiene aún cuando la escritura y entrega de llaves fuese posterior al 1 de enero de 2011. Tal y como explican desde la Agencia Tributaria, sólo es necesario haber satisfecho cantidades para la construcción de la vivienda con anterioridad a 1 de enero de 2011.
He apalabrado la compra y entregado una señal, pero no escrituro ni firmo la hipoteca hasta 2011 ¿Podré deducir?
Tal y como está la ley no es suficiente con la entrega de una señal para la compra de la vivienda.
Hacienda interpreta que la vivienda es tuya cuando se tiene el título de propiedad y se hace posesión o entregas de las llaves de la casa. Es decir, habría que firmar un contrato de compraventa antes de final de año en el que se especifique que el vendedor entrega la casa y pone a disposición las llaves de la misma con el primer pago realizado.
Tengo una cuenta vivienda abierta en 2010 ¿Podré deducir como hasta ahora o me afecta la nueva ley?
Las cuentas viviendas no se encuentran dentro de las excepciones que recoge el régimen transitorio. Esto quiere decir que se les aplicará la legislación vigente en ese momento. Así, en la renta 2010 -la que haremos en 2011- podrá deducir como hasta ahora, pero las cantidades aportadas en 2011 sólo tendrán derecho a deducción si su base imponible es inferior a 24.000 euros.
Hacienda también cuenta con una sección de preguntas frecuentes respecto a la nueva deducción por vivienda a la que puedes acceder aquí.
A la hora de comprar una casa hay que tener en cuenta muchos elementos, tanto desde el punto de vista de la inversión como desde una perspectiva legal. El propio precio de la vivienda, el tipo de hipoteca -fija, variable, mixta…-, los gastos de la hipoteca, gastos de la compraventa, comprobar que la vivienda esté libre de cargas… Estas son sólo algunas de las cuestiones que un comprador debe tener en cuenta y ante esta avalancha de datos es normal dejarse algunos por el camino. Uno de los más olvidados es el Impuestos de Bienes e Inmuebles (IBI) que se paga de forma anual y grava la propiedad de los bienes inmuebles.
Una de las cosa que se deben comprobar antes de firmar la compra de una casa es que está libre de cargas y que está al día en el pago del IBI. De lo contrario, podemos encontrarnos con que hemos adquirido una vivienda con cargas que debe pagar el anterior dueño pero que pueden llevar al embargo de la propiedad en el peor de los casos. Lo que generalmente no suele tenerse en cuenta es quien debe pagar el IBI al comprar la vivienda: el que vende o el que compra.
Desde un punto de vista estrictamente legal la respuesta es clara. Al estar el IBI devengado al 1 de enero, deberá hacerse cargo del mismo quien sea el propietario del inmueble en dicha fecha, independientemente de que venda después la casa ese mismo año. Es decir, que al devengarse este impuesto a 1 de enero, en el momento de comprar la casa este ya se habrá devengado y tendrá que pagarlo el vendedor.
Todo esto no implica que después vendedor y comprador lleguen a un acuerdo distinto para el pago del IBI, como por ejemplo hacerlo compartido o proporcional al tiempo que cada uno disfrute de la casa durante ese año.
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Los Presupuestos Generales del Estado 2011 han servido para dilucidar algunos aspectos referentes a la deducción por vivienda habitual, tanto en el caso de adquisición como en el de alquiler a raíz de los cambios que se introducen en estos dos aprtados. Como ya sabíamos desde hace tiempo, a partir de 2011 cambia la fiscalidad de la vivienda y se elimina la deducción general por la compra de casa.
