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Todos soñamos con la casa propia, y desde hace años para muchos, la única alternativa para conseguirlo es mediante la hipoteca. Negocio que ha crecido a la par que la burbuja inmobiliaria.
Además de variar los tipos de interés, ahora variará el IVA, con lo que influirá en el valor de la hipoteca.
Por lo tanto el 1% de aumento en el tipo de IVA, que pasará del 7% actual al 8% a partir del próximo 1° de julio, implicará un costo adicional para la hipoteca. Y esto puede significar también que esa diferencia la deba ahorrar el comprador para poder hacer la operación, si el valor que solicita excede el 80%, máximo que se le otorga por hipoteca.
Además algunos gastos, como los honorarios del notario, también estarán influidos por esta subida.
Entonces, vale la penar recordar que si compra una vivienda nueva, ya sea mediante pago contado o mediante hipoteca, deberá cancelar el IVA sobre el valor de la escritura. Hasta el 30/06/2010 será del 7% y si se tratara de una Vivienda con Protección Oficial ese IVA será del 4%.
Por otro lado, si lo que se compra es una vivienda usada no corresponde aplicar el IVA, sino el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual varía según la comunidad, pero que en Madrid es del 7%, y en otras ciudades del 6%.
La vivienda habitual es uno de los tema que más dudas genera en materia fiscal, empezando por la deducción por la hipoteca en el IRPF y terminando por el IVA, que no se paga en todas las transmisiones de vivienda y sólo en algunos supuestos de alquiler de vivienda.
Las dudas siempre se ciernen sobre el comprador de vivienda y no es para menos, teniendo en cuenta que se trata de la mayor adquisición que hará en toda su vida. Sin embargo, desde Impuestos Renta queremos por lo menos aliviar los temores relacionados con la fiscalidad de la vivienda y en este caso con el IVA aplicado a la vivienda habitual y para empezar nada mejor que acudir directamente ala compra de vivienda habitual.
A la hora de hablar de IVA aplicado a la compra de vivienda debemos siempre recordar que sólo se aplica sobre vivienda nueva. La vivienda usada no está gravada con el IVA, ya que en su defecto tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, fijado en el 7% de forma general pero que algunas comunidades han cambiado al formar parte de sus competencias.
El IVA sobre vivienda nueva se encuentra fijado en el 8% y se paga sobre el precio total de la casa en el momento de su entrega. Sin embargo, de forma temporal se ha rebajado al 4% como parte de una batería de medidas económicas del Gobierno, en este caso destinada a reducir el stock de viviendas para incentivar el sector de la construcción.
Y esta rebaja no es la única que puede aplicarse, ya que en función del tipo de vivienda existen tipos de IVA más reducidos. Así , el gravamen es sólo del 4%cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO).
Lo que conviene tener claro es el concepto de vivienda nueva, que habitualmente se entiende como la que se compra directamente al promotor. Sin embargo, lo que realmente cuenta es el número de transmisiones a las que se ha sometido la vivienda. Así, por ejemplo, si es el banco quien ha adquirido la casa en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario ya no se consideraría vivienda nueva, al estar sujeta a más de una transmisión.
El IVA en los alquileres
Pero la compra-venta de vivienda no es el único apartado en el que el IVA puede afectar a la fiscalidad de la casa. Repasemos qué sucede con el IVA cuando se alquila una vivienda. El alquiler de un inmueble para vivienda está exento de IVA siempre que el mismo sea efectuado por una persona física. Además, si lo utiliza como vivienda habitual tanto arrendador como arrendatario podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF.
Si quien realizara el arrendamiento fuera una empresa, obviamente la misma no puede utilizarlo para vivienda habitual, excepto que sea para vivienda de algún empleado, algo que genera más de una duda entre los contribuyentes a la hora de practicar deducciones por alquiler . Respecto a esto, existe una distorsión importante entre lo que plantea la Administración Tributaria y lo que han resuelto los tribunales de justicia en distintos fallos. Y es que para la Agencia Tributaria es claro que una persona jurídica no puede alquilar un inmueble para vivienda y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente que ese inmueble sea cedido a un empleado para vivienda, pero los tribunales han dictaminado que esta interpretación no es correcta. Desde su punto de vista correrá la exención cuando en el contrato de alquiler se establezca que el mismo es para uso como vivienda de un empleado del arrendatario.
A la hora de comprar una vivienda surgen muchas dudas y no sólo con el precio de la vivienda y la revalorización que esta pueda tener. La compra-venta de vivienda está sujeta al pago de impuestos, incluido el IVA cuando se trata de nueva vivienda. Os explicamos las claves.
El pago del IVA al adquirir una vivienda suele ser fuente de dudas por parte de la mayoría de compradores. En principio, la legislación es clara respecto al IVA sobre vivienda y al IVA sobre nueva vivienda, que es en realidad el único que hay que abonar en la adquisición de una casa. Y es que el IVA se paga sólo en viviendas nuevas, en las viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Como norma general, el IVA en nueva vivienda se encuentra establecido en el tipo reducido del 8% tras la subida de impuestos indirectos que entró en vigor en julio de 2009. Sin embargo, entre las últimas medidas del Gobierno para hacer frente a la crisis figura figura una rebaja temporal del IVA en vivienda nueva hasta el 4% tal y comos recoge el Real Decreto-ley 9/2011. El tipo reducido de IVA en la compra de nueva vivienda entró en vigor el 20 de agosto y se extenderá hasta el próximo 31 de diciembre de 2011. Casi seis meses con los que se espera reactivar la compra de nueva vivienda para aligerar el stock e incentivar la construcción de nuevas casas para generar empleo.
Adicionalmente, hay excepciones en la cuantía del impuesto, que puede variar en función del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma. , variable en función de que la vivienda sea libre o de protección oficial y de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. En términos generales el tipo de IVA general para nueva vivienda es del 8%, mientras que se reduce al 4%cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). En Canarias, por ejemplo, el IVA se sustitye por el por el IGIC, que es el 5% y en Ceuta y Melilla por el IPSI. A esto hay que añadir otras CC.AA. que subvencionan el pago de este impuesto según la edad del comprador.
El IVA se paga sobre el precio total de la vivienda y en el momento de la transmisión de la misma. Es decir, cuando firmamos las escrituras, aunque existen excepciones que se explican más adelante.
¿Qué se considera vivienda nueva?
Cuando pensamos en vivienda nueva a todos se nos vienes a la cabeza una casa sin estrenar. Sin embargo, conviene centrar algo más el tema a efectos fiscales. En principio una vivienda nueva es la adquirida directamente al promotor. Es decir, que se compra a quien construye la casa, por lo que esta compra supone la primera transmisión de ese bien inmobiliario.
Ahora que los bancos se han convertido en las mayores inmobiliarias del país surgen dudas en la aplicación del IVA sobre sus viviendas, ya que las casas de los bancos tendrían la consideración de segunda transmisión (es la banca la primera en adquirir las vivienda en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario) y por lo tanto deberían pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El caso de las promotoras
En principio el IVA debe abonarse en el momento de la compra y sobre el valor total de la casa. Sin embargo, es una práctica habitual entre las promotoras incluir el IVA en las facturas mensuales que envían a sus clientes (los futuros dueños). En este caso en el momento de la compra sólo habría que abonar el IVA por la cantidad que se paga en ese momento y no por el precio total de la vivienda, ya que de otra forma estaríamos pagando dos veces el IVA de la vivienda o por lo menos de los importes satisfechos en ese momento.
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