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La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.
El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar. Seguir leyendo La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales…
En una sociedad como la española, con marcado apetito inmobiliario, resultan relativamente habituales las operaciones de compraventa de casas, de forma que un contribuyente vende su vivienda para comprar una nueva con el dinero obtenido.
La Ley de IRPF prevé estos casos y aplica una fiscalidad especial a la reinversión en vivienda habitual. En concreto, los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena del Reglamento establecen que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Es decir, que el contribuyente se puede ahorrar el pago del 19% de los beneficios si reinvierte el dinero en la compra de otra casa.
En un post anterior sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos explicábamos cómo calcular los beneficios a la hora de transmitir una vivienda. Es sobre esta cantidad -derivada de la siguiente operación: [(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos) x coeficiente de actualización o reductor]- sobre la que se tributará y a la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda habitual, que es como legalmente se denomina la operación.
¿Son compatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición? La respuesta es negativa, siempre y cuando no se apliquen sobre una misma cantidad de dinero. Para aclarar las dudas y responder a la pregunta de un usuario, aquí os explicamos en qué consiste cada una y como se aplican.
La consulta de una usuario acerca de la exención por reinversión en vivienda y posterior deducción en la declaración de la renta nos sirve para hablar de ciertas incompatibilidades entre ambas que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar nuestro IRPF.
En concreto, nuestra usuaria nos plantea el siguiente caso:
Hacienda me reclama 1700 euros porque yo reinvertí en los 2 años posteriores a la venta de mi vivienda habitual lo que correspondía, pero también utilicé esas cantidades (máximo 9015 euros) para deducirme por vivienda habitual, ya que había superado la suma de la ganancia patrimonial más las deducciones en la anterior vivienda. Hacienda me dice que si la aportación es para reinversión en vivienda habitual no se puede utilizar para deducción de vivienda habitual ¿Tienen razón?
En el artículo 38 de la Ley de IRPF, que regula la reinversión en vivienda habitual, no figura nada acerca de estas incomtabilidades. De hecho, sólo se indica que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”. En la reglamentación adicional, que determina el plazo de reinversión, cómo aplicar la exención y cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa tampoco figura nada al respecto.
Sin embargo, desde la Agencia Tributaria explican que efectivamente resultan incompatibles la exención por reinversión en vivienda habitual y la deducción por adquisición aplicadas a una misma cantidad de dinero. Es decir, deberíamos elegir entre una u otra. Estas son las directrices que tiene en la AEAT y que hasta cierto punto resultan lógicas, ya que de otra forma se estaría aplicando a un mismo dinero (la ganancia obtenida por la venta de la casa) dos deducciones por un mismo concepto (la compra de una nueva casa). Dicho de otra forma, a la exención de tributar al 18% por las ganancias le sumaríamos el posterior 15% por la compra (hasta 9.015 euros en este caso), lo que no parece demasiado justo.
Tras dar respuesta a la pregunta, vamos a ver con algo más de detalle en que consiste cada una de estas deducciones.
Fiscalidad de la reinversión en vivienda habitual
La Ley de IRPF establece un trato especial a la venta de la vivienda habitual siempre y cuando las ganacias se destinen a la compra de una nueva vivienda. Así, , los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena Reglamento prevén que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.
Dicho de otra forma, es posible ahorrar el 18% que deberíamos pagar por los beneficios de la venta siempre que con ese dinero se adquiera otra casa. De forma resumido, estos beneficios surgen de restar al precio de venta el precio de compra más una serie de coeficientes.
Pero no vale comprar y vender cualquier tipo de vivienda. Para aplicar la reinversión en vivienda habitual deben cumplirse dos requisitos:
debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual y tener tal carácter a efectos fiscales.
debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Para desgravar por la vivienda esta debe tener el carácter de habitual. La deducción a aplicar será del 15% de las cantidades satisfechas pero la base deducible se irá reduciendo de forma progresiva desde los 9.015 euros disponibles para quienes acrediten una base imponible inferior a 17.000 hasta hasta desaparecer en los 24.000 euros.
En el caso de la segunda vivienda habitual, que sería el aplicaríamos al caso de la venta de la vivienda habitual para la compra de una nueva casa, no se podrá deducir hasta que no se haya invertido en la nueva vivienda las cantidades que previamente sirvieron como base de la deducción (más información en los artículos relacionados)
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