Hipoteca: Dos propietarios y un titular

En el anterior post planteábamos una duda muy común en las deducciones por vivienda habitual, la referida a cuando existen dos titulares de la hipoteca perso sólo un propietario del inmueble. En este caso analizaremos el caso contrario. Es decir, cuando una casa es de dos personas pero sólo una figura en el préstamo hipoteracio. ¿Quien puede o debe desgravar en esta situación?

La Agencia Tributaria responde a través de la siguiente consulta realizada por un contribuyente que pasamos a transcibir.

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS, LEY 35/2006
CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL
SUBCAPITUL: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN
REFERENCIA: 126966-DOS TITULARES VIVIENDA Y UN PRESTATARIO

PREGUNTA:
Dos personas adquieren conjuntamente una vivienda habitual. No obstante el préstamo hipotecario figura a nombre de uno de ellos por haberse concedido,en condiciones preferenciales, por el banco en el que trabaja. ¿Pueden deducir ambos por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que cada uno abone aunque figure un único titular prestatario?

RESPUESTA:
La deducción por adquisición de vivienda deberá aplicarse por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la vivienda habitual y en proporción a la titularidad de la misma.
Por tanto, si uno de los titulares de la vivienda, que es propietario del 50%, figura como único prestatario, implicaría que es éste el que abona las cuotas de amortización y demás gastos del préstamo, con independencia de la forma de obtención de los fondos. No obstante sólo podría practicar deducción por el 50% de las cantidades pagadas, al corresponderse con su titularidad sobre el inmueble.
Ahora bien, si ambos propietarios pueden acreditar que las cantidades son satisfechas por los dos, de tal forma que el que no figura como prestatario, llegado cada vencimiento, le satisface al prestatario las cuotas de amortización que le corresponden, cada uno deducirá por las cantidades que abone en proporción a su titularidad. De ésta forma hasta que no abone al prestamista las cantidades que le correspondan, no se producirá el derecho a la deducción.
La acreditación de esta situación se realizará por cualquier medio de prueba admisible en derecho.

NORMATIVA: Artículo 68 .1 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta de la D.G.T. 1573 – 2004 , de 05 de agosto de 2004
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1150 – 05 , de 16 de junio de 2005
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0996 – 2009 , de 07 de mayo de 2009

En resumen, sólo se podrá deducir la persona que figure como titular del préstamo (ya que es el único que cumple con todos los requisitos) a no ser que el segundo propietario que no figura en la hipoteca pueda demostrar que también contribuye al pago de la misma.

Subrogaciones y cambios de banco en el IRPF

La deducción por adquisición de vivienda habitual es una de las más extendidas en la declaración de la renta pero, ¿Qué ocurre en el caso de las subrogaciones hipotecarias y los cambios de banco? Varios lectores nos han preguntado ya al respecto y por eso hemos decidido dar respuesta a la cuestión.

El Manual de la Renta de la Agencia Tributaria recoge a partir de la página 420 las deducciones que se pueden practicar por vivienda habitual. De forma general, explica que tienen derecho a deducción “tanto la amortización del capital como los intereses y demás gastos derivados”, siempre que la vivienda se haya comprado con financiación ajena. Entre estos elementos se encuentran:

• El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica (BOE del 12).
• Las primas de los contratos de seguro de vida y de incendios, siempre que estén incluidos en las condiciones de los préstamos hipotecarios obtenidos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
• Los gastos y tributos originados por la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente, tales como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA, gastos de notaría y registro, gastos de agencia, etc.

El documento no hace alusión directa al caso de subrogación hipotecaria o de cancelación y constitución de una nueva hipoteca, por lo que decidimos consultar directamente a Hacienda vía telefónica. Como preveíamos, la respuesta de la AEAT nos ha remitido a las deducciones generales. Es decir, podrán deducirse los gastos de registro, notaría y otras gestiones derivados del cambio de banco, que se sumarán a los pagos realizados por la cuota de la hipoteca para dar con la base imponible sujeta a deducción.

¿Y las comisiones? Las comisiones por subrogación, cancelación también se pueden incluir como gastos deducibles o por lo menos esto es lo que se nos han indicado desde el teléfono de atención de la AEAT.

Todos estos gastos deben sumarse a las cuotas y consignarse en la declaración de la renta. En cualquier caso, la base máxima de inversión deducible se mantendrá en los 9.015 euros, tanto para las declaraciones individuales como conjuntas. Es decir, sólo se podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta los citados 9.015 euros, el resto del dinero invertido no estará sujeto a deducción. En este sentido, cabe destacar que en el caso de los matrimonios, si optan por hacer la declaración individual cada uno de los cónyuges podrá deducir 9.015 euros, mientras que si la hacen conjunta sólo podrán desgravar esa cifra entre ambos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

Quienes han firmado una hipoteca seguro conocerán este impuesto, hablaremos hoy del Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados, conocido por su abreviación IAJD.
Si bien no es un impuesto exclusivo para hipotecas, pero sí quienes más lo sufren.

A través del Real Decreto Legislativo 1/1993 se aprobó el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados, donde en sus art. 27 a 44 regula sobre este último impuesto.

Esta norma sujeta a gravamen los actos jurídicos que se documenten mediante:
- Los documentos notariales.
- Los documentos mercantiles.
- Los documentos administrativos.

Los documentos notariales se extiendan necesariamente en papel timbrado y las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.

Será el impuesto satisfecho mediante cuota variable por las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil y la Oficina Española de Patentes y Marcas y no sujetos al ISD o a los conceptos “transmisiones patrimoniales onerosas” u “operaciones societarias” del ITP y AJD.

Nos encontramos aquí entonces con que todas las transmisiones de inmuebles que tributen por IVA (ventas por promotores inmobiliarios) y se escrituren están sometidas a la cuota variable.

El sujeto pasivo será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan.

En cuanto a la base imponible, en las primeras copias de las escrituras que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

Para los casos que la escritura documente préstamos con garantía (hipoteca), el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, en las de declaración de obra nueva, el valor real de coste de la obra nueva que se declare, en las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.

En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente, por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.

Además este gravamen recae sobre las letras de cambio, los documentos que realicen función de giro o suplan a aquéllas, los resguardos o certificados de depósitos transmisibles, así como los pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación establecida por diferencia entre el importe satisfecho por la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento.

Recordemos que al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas el mismo varía, entre el 0,1% y el 1%. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos

Resumamos entonces que en el caso de Hipotecas, la base de cálculo de este impuesto la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.).

En el caso de compraventa de vivienda nueva, la base de cálculo del impuesto es el importe escriturado de compraventa.