La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.
El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar. Seguir leyendo La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales…
La deducción por vivienda es una de las formas clásivas de reducir la factura fiscal. La legislación actual permite desgravar por la hipoteca siempre que esta se refiera a la vivienda habitual y dentro de unos límites en función de la base imponible para quienes compraron su casa a partir de 2011.
El papel de la hipoteca en el IRPFes clave a la hora de practicar deducciones y pagar menos a Hacienda. Desgravar por la vivienda es la única fórmula de muchos contribuyentes para rebajar de forma efectiva su factura fiscal. Para poder hacerlo deben cumplir una serie de requisitos básicos que comienzan por que el piso en cuestión sea su residencia habitual. En términos fiscales se entenderá que una residencia es la vivienda habitual cuando cumpla con los dos siguientes requisitos:
Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de deducir la hipoteca las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda. A esto hay que añadir que su adquisición debe realizarse en el mismo acto que la compra de la vivienda y que las plazas no pueden estar alquiladas.
La deducción por vivienda habitual sigue siendo motivo de dudas por parte de nuestros usuarios. En este caso nos preguntan como debe incluirse la hipoteca en el IRPF en el caso de los matrimonios y cuáles son sus opciones. Os las explicamos.
La declaración de la renta en el matrimonio ofrece alternativas que no se pueden encontrar en las declaraciones individuales. La primera y más repetida es si hacer la declaración de la renta conjunta o individual. Y es que estar casado no obliga, ni mucho menos, a afrontar el IRPF como pareja y cada uno de los cónyuges puede optar por presentar su propia declaración de la renta. Ana nos plantea la siguiente cuestión sobre la deducción por vivienda en el matrimonio:
“Somos un matrimonio con hipoteca. Nos gustaría saber si el total de lo ya amortizado mes a mes se computa para los dos el total o se divide entre dos a la hora de calcular la deducción del 15%. No sabemos cuanto tenemos que amortizar para que nos devuelva hacienda bastante. La declaración la hacemos conjunta”.
Para responder a su pregunta veamos las alternativas para practicar la deducción por vivienda en el matrimonio y sus ventajas e inconvenientes. Estas son hacer la declaración conjunta o de forma individual cada uno de los miembros de la pareja.
Declaración conjunta
Al optar por la declaración conjunta se sumarían los ingresos de ambos cónyuges y harían la declaración de renta como una unidad familiar aplicando algunas bonificaciones. En el caso de la hipoteca en la declaración conjunta, deberán sumar las cuotas de la hipoteca junto con el dinero de los seguros de vida y otros productos que fueron necesarios para contratar el préstamo hipotecario para dar con la base sobre la que desgravar por vivienda. El límite máximo sobre el que aplicar la deducción será de 9.015 euros pero sólo si su base imponible no supera los 17.000 euros. En caso de hacerlo, esta cantidad se irá reduciendo de forma progresiva hasta llegar a cero en los 24.000 euros. Lo que no varía en ningún caso es el porcentaje a deducir, que será del 15% sobre las cantidades aportadas.
Es decir, que en el mejor de los casos podrán deducir un 15% sobre 9.015 euros, lo que les deja con una deducción por vivienda de 1.350 euros. Por poner un ejemplo práctico, si Ana y su pareja han aportado 18.000 euros a la vivienda habitual sólo podrán deducir por 9.015 euros (no se está teniendo en cuenta cual sería su base imponible)
Ya nos acercamos a fin de año, y con el, el inicio el calendario laboral 2012 indicará que ha terminado el ejercicio fiscal 2011 y con ello, quedará determinada la factura fiscal del contribuyente. Por esta razón, las decisiones que se tomen en Diciembre porán influir, y mucho, en el IRPF 2011. Una opción válida para reducir el impuesto a pagar es amortizar la hipoteca.
En este blog hemos hablado, y mucho, acerca de las deducciones vigentes en materia tributaria. Tenerlas en cuenta es un tema no menor, ya que en estos tiempos de vacas flacas, los ingresos de dinero obtenidos por cualquier vía son muy importantes. En este sentido, ¿hay algo mejor que pagarle menos a Hacienda? Obviamente, siguiendo siempre las de la ley, que nos a muchas oportunidades para reducir la factura fiscal. Sobre final de año, es el apogeo de las deducciones por aportaciones de planes de pensiones y por las amortizaciones de las hipotecas.
Para los que tienen hipoteca, una opción con muy buenas ventajas es la amortización anticipada de ese préstamo. Si se dispone de un dinero extra -cosa improbable aunque no imposible para algunos-, adelantar la amortización permite sacar el máximo partido a la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, así como ahorrar en el pago de los intereses que acompañan al préstamo hipotecario.
La última reforma fiscal limita y condiciona la deducción a la renta. Así, quienes han comprado una casa este año solo tendrán derecho a deducción si ganan menos de 24.100 euros al año. Se mantiene el 15% sobre las cantidades aportadas, pero únicamente los contribuyentes con una base imponible inferior a 17.700 euros conservan el límite máximo de 9.015 euros, que se va reduciendo linealmente hasta desaparecer en los citados 24.100 euros.
Ahora bien. Las personas que adquirieron su vivienda en 2010 o antes pueden seguir desgravando de acuerdo al anterior régimen: hasta el pasado 1 de enero de 2011, se podía deducir con carácter general el 15% de la cantidad anual abonada hasta un máximo de 9.015 euros, contabilizando intereses y capital.
Calculo de la Deducción por Vivienda Habitual
El cálculo de la deducción por vivienda habitual es bien simple. Solo hay que sumar todas las cuotas mensuales pagadas en concepto de hipoteca. Sobre la suma determinada, hay que aplicar el 15% deducible por ley, hasta el tope de la deducción máxima de 1.352 euros que devolverá Hacienda. El tope máximo se calcula teniendo en cuenta el límite de 9.015 euros determinado por ley, del cual se puede deducir un 15%
Aqui va un ejemplo: si tomamos como referencia una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de 25 años y un tipo de interés del 4%, el desembolso mensual asciende a 633 euros. El pago anual se sitúa en 7.596 euros. En este caso, la desgravación sería de 1.139 euros. En este caso, si queremos obtener el máximo ahorro fiscal, habría que amortizar anticipadamente 1.419 euros antes de final de año.
¿Amortizar la hipoteca o contratar un depósito al 4%?
Ahora bien. Siguiendo con el ejemplo anterior. Si tenemos disponible esos 1.419 euros en la mano, lo más lógico es invertirlo en algún lado. Productos financieros hay a montones, pero lo que más está de moda en estos momentos son los superdepósitos, hijos de la Guerra del Pasivo que libran las entidades españolas.
En este contexto, existen depósitos que rinden el 4% TAE o aún más, en muchos casos, sin necesidad de contratar productos adicionales. Así, realizaremos la comparativa de lo que podremos ganar invirtiendo esos 1.419 € que nos sobran:
Depósito al 4% TAE: con ese capital, la ganancia acumulada al término del año calendario será de 56,76€, que si le sacamos la retención fiscal obligatoria, nos queda un líquido de casi 46 euros.
Pagares al 3,5% TAE: el interés obtenido, neto de la retención fiscal, será de poco más de 40 euros.
Deducción por vivienda habitual: al amortizar anticipadamente la hipoteca por ese importe, siempre de acuerdo al ejemplo que estamos viendo, nos quedará en el bolsillo la suma de 213 euros.
Así, concluímos que en la mayoría de los casos, la amortización anticipada de la hipoteca nos podrá rendir hasta 5 veces más que cualquier otro producto financiero de plaza.
¿Que ocurre cuando cambiamos de vivienda durante el año fiscal? ¿Podemos deducir por dos hipotecas en el IRPF? Hacienda prevé este tipo de situaciones en la declaración de la renta en la que existen diferentes hipotecas para un mismo ejercicio fiscal. Os explicamos como actuar.
A raíz de una cuestión planteada por Juan Diego y que resolvimos en el apartado de “Las preguntas de la semana” decidimos abordar la cuestión sobre como incluir dos hipotecas en el IRPF, algo que puede ocurrir cuando se cambia de vivienda habitual durante un ejercicio fiscal, de forma que se ha estado pagando por dos viviendas, siendo ambas las habituales.
Lo primero que conviene aclarar es que en términos generales la fiscalidad de la vivienda habitual no permite deducir por dos hipotecas al mismo tiempo. Es decir, si por un casual contamos con dos préstamos hipotecarios simultáneos sólo podremos desgravar por uno, que además deberá ser el referido a la vivienda habitual. El ejemplo más característico es el de una persona que ha comprado una nueva residencia que será la habitual pero mantiene la antigua, sobre la que sigue pagando la hipoteca hasta que consiga venderla. En este caso sólo podrá desgravar al mismo tiempo por una de las hipotecas, que debe ser la que corresponda a su vivienda habitual.
Lo que sí nos permite la Ley de IRPF es deducir por las cantidades invertidas en adquisición de la anterior vivienda siempre que el contribuyente no se lucre mediante las deducciones. En concreto, esta es la redacción del texto al respecto: Seguir leyendo Dos hipotecas en el IRPF…
La vivienda habitual constituye una de las principales fuentes de deducciones para los españoles, tanto en caso de alquiler como de compra. Por eso, una de las dudas más recurrentes de los lectores se refieren a la misma. En este caso abordaremos qué ocurre con la vivienda habitual en caso separación financiera y legal de matrimonios y parejas.
Es bastante común que en el momento de la separación todavía no se haya terminado de pagar la vivienda habitual y que por lo tanto reste capital por amortizar en la hipoteca. En algunos casos se pueden llegar a acuerdos para la venta de la parte de vivienda a la pareja, pero por diferentes circunstancias esto no siempre es posible. En este punto de la fiscalidad del divorcio hay que distinguir entre los matrimonios con hijos y sin hijos, ya que los primeros cuentan con un beneficio adicional en lo referente a la hipoteca.
En principio, para poder deducir por adquisición de vivienda es necesario que la casa en cuestión constituya efectivamente la vivienda habitual, que determina que el piso debe ser habitado de forma permanente por el contribuyente. Este precepto es difícil de cumplir cuando media una separación y una de las partes ya no vive el hogar. En este caso y de forma general, quien deje la vivienda ya no podrá desgravar por ella con independencia de si sigue o no pagando la hipoteca-sí podrá, sin embargo, deducir los pagos efectuados hasta el momento en que dejó de ser la vivienda habitual-.
Pero existe una excepción a esta norma general y es la que afecta a los padres separados con hijos. En este caso, un padre o madre cuyos hijos vivan con el antiguo cónyuge y siga pagando la hipoteca de la vivienda, podrá deducir por sus aportaciones a la misma como si esta fuese su vivienda habitual. Es decir, podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.015 euros. Además, si opta por adquirir otra vivienda para que sea su residencia habitual, podrá deducir por ambas hipotecas, siempre hasta el mencionado límite.
¿Hay que incluir la cancelación de la hipoteca en la declaración de la renta? ¿Cómo debemos hacerlo? Respondemos a una duda planteada por uno de nuestros lectores y de paso resolvemos la cuestión de como tributar por la cancelación y venta de la vivienda.
Exponía Álvaro la siguiente duda relacionada con la venta de vivienda habitual, cancelación de la hipoteca y la forma de plasmarlo todo en el IRPF.
En concreto, la duda de Álvaro era la siguiente:
Hola y gracias de antemano,
Vendí mi vivienda habitual de los últimos 7 años en 2010 por 71.000 euros y con ese dinero cancelé la hipoteca que me quedaba sobre la vivienda por valor de 47.000 euros.
Hasta el momento de la venta tenía pagado de préstamo en 2010 un total de 2500 euros.
Ahora estoy de alquiler y no pienso reinvertir en otra vivienda en los próximos dos años. Al hacer la declaración de la renta tengo claro cómo tengo que declarar el incremento de patrimonio obtenido con la venta.
El problema viene al indicar la cantidad a deducir por vivienda habitual hasta el momento de la venta ya que al hacer la declaración de IRPF con los datos que me he descargado de la AEAT en lugar de ponerme en deducción 2.500 me pone 49.500 euros, es decir los 2.500 anteriores a la venta más los 47.000 de la cancelación tras la venta (obviamente los 49500 me los convierte al máximo de 9015).
Quería saber si esto es correcto, porque la diferencia en el programa PADRE entre dejar los 49500(9015) o poner los 2500 que es lo que realmente pagué hasta el día de la venta me hace que en lugar de pagar 1030 euros a Hacienda me salga a devolver 21 con lo cual la diferencia es considerable.
Por tanto resumo mi pregunta ¿Es correcto y legal incluir en la deducción por vivienda habitual hasta la transmisión la cancelación de la hipoteca que he realizado con el dinero obtenido por la venta?
Muchas gracias.
Saludos
Dado que la fiscalidad de la vivienda habitual no especifica nada al respecto, decidimos consultarlo directamente con la Agencia Tributaria a través de su teléfono de atención al contribuyente y su respuesta fue clara: lo que importa es el momento en el que se produce el cambio de propiedad. Es en ese instante en que la vivienda deja de considerarse vivienda habitual y por lo tanto a partir del cual ya no podremos desgravar por ese concepto.
En el caso concreto de Ángel, si los 49.500 euros se pagaron antes de que se cerrase la compra venta podrían incluirse en la declaración, en caso contrario habría que limitarse a los 2.500 euros.
El incremento patrimonial
Aprovechamos la consulta para recordar cómo tributa la compra-venta de pisos. A la hora de declarar lo que debemos tener en cuenta es el incremento patrimonial que hayamos experimentado. Este se entiende como ganancia a efectos de IRPF la diferencia entre el precio de compra menos el precio de compra, aplicando después una serie de coeficientes de actualización.
La fórmula es la siguiente:
Y los coeficientes a aplicar serían los de la siguiente tabla:
Sin duda es uno de los elementos que más controversia generan pero que mejor conviene tener claro. El concepto de vivienda habitual es clave para cualquier persona con una hipoteca que desee pagar menos en la declaración de la renta o que incluso busque una jugosa devolución. Os explicamos exactamente en qué consiste.
Desgravar por la vivienda habitual es algo habitual en la declaración de la renta. De hecho, miles de personas deducen por la compra, alquiler y rehabilitación de su vivienda todos los años. Sin embargo, no todos aplican correctamente las deducciones y no por mala fe, sino por desconocimiento de la legislación vigente y de qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales. Así, después llegan los sustos cuando Hacienda reclama las deducciones mal practicadas o cuando se vende la vivienda antes de tiempo.
Para que una vivienda sea habitual en térmimos fiscales, es decir, a efectos de la declaración de la renta, debe cumplir con una serie de preceptos.
Requisitos
La página web de la Agencia Tributaria y la Ley de IRPF recogen el concepto de vivienda habitual. En este sentido, para poder aplicar las deducciones correspondientes esta debe cumplir los siguientes requisitos:
Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años. Existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una dispacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyugue…
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Por fortuna existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o causas similares a las del punto número uno.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
De esta forma, quedan fuera del concepto de vivienda habitual los anexos o cualquier otro elemento que no constituya efectivamente la vivienda propiamente dicha, tales como trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
Lo más importante del concepto de vivienda habitual, es que en ningún momento se habla de la necesidad de aparecer en la hipoteca para poder desgravar por vivienda habitual, siempre que efectivamente se esté comprando el inmueble. Es decir, se deduce por el concepto en sí.
Casos prácticos
Quizás la mejor forma de entender que es una vivienda habitual para Hacienda sea a través de algunos ejemplos que han ido surgiendo de las dudas de los usuarios.
En 2007 compré mi casa, en la que viví hasta 2009, momento en el que la puse en alquiler. Ahora Hacienda me reclama las deducciones desde 2007 hasta 2009 ¿Debo pagar?
Desgraciadamente la respuesta en principio es afirmativa. No han pasado tres años desde que compró la vivienda y por lo tanto incumple el primer requisito para que una vivienda sea considerada habitual. Aunque la vivienda es suya la ha alquilado y por lo tanto no puede considerarse que la habite de forma efectiva.
Compré mi casa en octubre 2008, pero hice algunas obras de acondicionamiento que se demoraron y no entré a vivir hasta diciembre de 2009. Hacienda me reclama las cantidades que me he deducido desde entonces ¿Qué puedo hacer?
Otro caso peliagudo. En esta ocasión se podría tratar de hacer a Hacienda que sólo han sido dos meses de demora y por razones que justificadas, pero en principio se habría incumplido el segundo requisito para que una vivienda sea considerada habitual.
Como demostrar que la vivienda es la habitual
Esta es una de las dudas más repetidas. ¿Cómo puedo demostrarle a Hacienda que efectivamente vivía en la casa? Lo más fácil es mediante el padrón. Si bien domicilio fiscal y padrón no tienen por qué concidir, este es el primer medio que la Agencia Tributaria utiliza para comprobar si una persona residía o no en la vivienda antes de los mencionados doce meses o durante los tres años estipulados por ley.
El uso del padrón obedece a que en teoría, todas las personas deben empadronarse en el lugar en el que residen más tiempo al año, siempre que se trate de desplazamientos temporales.
Otras herramientas que pueden utilizarse para demostrar la residencia efectiva en la vivienda son los recibos del hogar como agua, luz, gas… así como otra correspondencia que hayamos recibido. El problema es que Hacienda no siempre acepta esta documentación alternativa, por lo que empadronarse sigue siendo la mejor solución.
Una pregunta clara y concisa que nos formula uno de nuestros usuarios: ¿Son desgravables los seguros vinculados a la hipoteca? La ley de IRPF es también cristalina al respecto. Es posible deducir los seguros de vida y de hogar siempre que estos se encuentren ligados a la hipoteca.
Los seguros de vida y seguros del hogar ligados a la hipoteca tienen la misma consideración que el resto de gastos originados por la compra de la casa como los intereses del préstamo y otros gastos derivados por la financiación ajena.
Como bien nos recuerda Ana en un comentario, no hay prórroga de dos años para todas las cuentas vivienda. Según se expone en la página web de la Agentica Tributaria, la ampliación del plazo para las cuenta vivienda termina en 2010. Y es que salvo sorpresa de última hora no se prorrogará esta medida excepcional para las cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años expira a partir del 31 de diciembre de 2010.
Hay que recordar que la ampliación del plazo de cuestas vivienda que se aprobó en 2008 era muy claro al respecto: “los saldos de las cuentas vivienda que por finalización del plazo de cuatro años debieran destinarse a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente en el período comprendido entre el día 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010 ( es decir aquellas cuya apertura se haya producido a partir de 1 de enero de 2004), podrán destinarse a dicha finalidad hasta el día 31 de diciembre de 2010 sin que ello implique la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual”. Dicho de otra forma, la medida se destinó a las cuentas que vencían entre 2008, 2009 y 2010, a las que se ampliaba el plazo hasta finales de 2010. Una vez pasada esa fecha, adiós a la moratoria de dos años y se vuelve a los cuatro.
Así, por ejemplo, una persona que hubiese abierto su cuenta vivienda en enero de 2007 tendrá hasta enero de 2011 como plazo para comprar su casa o devolver las cantidades deducidas más el interés de demora.
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