Deducción por adquisición de Segunda Vivienda Habitual

¿Qué pasa con la deducción por vivienda habitual cuando se compra una casa a mitad de año? ¿Es posible seguir deduciendo? La respuesta es afirmativa, aunque en este caso la forma de aplicar la desgravación varía ligeramente respecto a la compra de la primera vivienda habitual.

Aunque no es algo que se haga a todos los años o ni siquiera en una década, sí suele ser habitual cambiar de casa e incluso comprar una segunda residencia. Cuando llega el momento de hacerlo siempre surgen dudas respecto a las deducciones sobre vivienda que podamos practicar. Lo primero que debemos tener claro es que sólo podremos desgravar por la que sea nuestra vivienda habitual y en este sentido, para Hacienda sólo es habitual aquella en la que hayamos residido durante más tiempo durante el ejercicio.

¿Cuándo empezar a deducir?

A diferencia de lo que ocurre con la compra de la primera vivienda habitual, al cambiar de casa no podremos empezar a deducir desde el primer momento. De hecho, habrá que esperar has haber destinado al pago de la recientemente adquirida, la misma cantidad que la que nos sirvió de base para deducir por la primera (+ la ganancia exenta por reinversión) . Esa cifra se consigue de la suma de las cantidades que en anteriores declaraciones sirvieron de base de deducción. Estos son los famosos 9.015 euros de base máxima que se puede incluir por ejercicio fisal.

En caso de no disponer de esta información (imaginemos que vendemos tras 10 años en el piso), se puede pedir a la Administración que te facilite el importe total sobre el que has practicado deducciones, a través del Modelo 01.

Si, por ejemplo, nuestra nueva casa nos ha costado (gastos incluidos ) 300.000 euros y sobre nuestra ex vivienda ya nos hemos deducido sobre una base de 100.000, sólo podremos deducir por 200.000 Euros. Pero no podremos empezar ya a deducir por la segunda vivienda, sino a partir de que hayamos destinado 100.000 euros al pago de esa segunda vivienda habitual.

La segunda residencia

Como hemos comentado al principio del artículo, para poder deducir por vivienda esta debe constituir nuestra residencia habitual. El concepto de vivienda habitual a efectos fiscales incluye los siguientes requisitos:

1. Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años desde la compra.
2. Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses desde la adquisición.
3. Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Es decir, esto deja fuera de las vivienda con derecho a deducción las entendidas como segundas residencias del tipo: casa de la sierra, casa de la playa o casa comprada para cuando los hijos crezcan, por poner tres ejemplos.

La reinversión en vivienda habitual

En la mayoría de casos la compra de la segunda vivienda habitual está aparejada a la venta de la primera. En este caso, al margen de los impuestos de transmisión a los que haya que hacer frente, debemos tener en cuenta que la reniversión en vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF siempre que se produzca en un plazo de dos años desde la venta de la vivienda. Es decir, que no habrá que pagar impuestos por las ganancias obtenidas de la venta de la casa siempre que estas se utilicen para la adquirir otra vivienda habitual.

En este sentido, conviene aclarar que la cantidad que está sujeta a impuestos es la ganancia patrimonial que obtengamos por la venta de la casa, entendida esta como el precio de venta menos el precio de compra aplicando algunos reductores (en los enlaces relacionados se puede encontrar un artículo específico sobre el tema que nos ayudará a calcular la ganancia patrimonial que obtebdríamos).

Un caso particular

Por último, vamos a ver un caso particular, el que nos planteó  Alejandro en 2008 y que pese a ser antiguo sigue teniendo vigencia. En su caso, está tratando de vender una vivienda tras haber comprado otroa ese mismo año y pregunta por cuál debe deducir y si debe aumentar el dinero destinado al pago de la hipoteca en alguna de ellas. Así, suponiendo que en 2007 hubiese residido la primera mitad del año en la vivienda 1 (que por ejemplo estamos intentando vender) y la otra mitad del año en la adquirida ese mismo ejercicio, puedes, y así te conviene, aportar hasta 9.040 Euros con destino a la hipoteca de su“ex vivienda habitual”.

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Deducción de compra de vivienda sobre plano

Desde el 1 de enero de 2011 se termina la deducción por adquisición de vivienda con carácter general y sólo podrán desgravar las rentas inferiores a 24.000 euros. En principio, la nueva normativa es aplicable a todas las adquisiciones posteriores al 31 de diciembre, tanto si la vivienda está terminada como si todavía está en construcción. Lo que cuenta es que la adquisición se produzca dentro de 2010.

Sin embargo, como explican desde Cinco Días, dar una señal para la compra de una casa no es suficiente para poder desgravar. Se necesita firmar un contrato de adquisición. En el caso de las compras sobre plano, siempre que exista ese contrato para la adquisición de la vivienda, se podrán mantener las deducciones aunque la entrega de llaves se produzca en 2011 o en años posteriores. Esto rompe con la dinámica habitual, según la cual se establecía la entrega de llaves y firma de la hipoteca como punto de partida para las deducciones fiscales.

Esta misma práctica se aplica a la deducción por rehabilitación de vivienda. Las obras que se firmen en 2010 podrán disfrutar de la deducción del 15%, siempre que sean reformas deducibles. Estos beneficios se podrán aplicar también en años posteriores siempre y cuando los trabajos de rehabilitación finalicen antes de enero de 2015.

Madrid mantendrá la deducción por vivienda a partir de 2011

Entre las medidas aprobadas por el Gobierno para hacer frente a la deuda y como parte del cambio de modelo de inversión figura eliminar la deducción por vivienda habitual a partir de 2011 para las rentas medias. De esta forma, quienes obtengan unas rentas superiores a 24.017 euros no podrán desgravar por la compra de sus casas y sólo quienes cobren menos de 17.000 euros podrán hacerlo sobre la actual base impositiva de 9.015 euros.

Sin embargo, esto no implica la total desaparición de las deducciones por vivienda. Para empezar, no se trata de una medida con carácter retroactivo y quienes ya disfrutan de ventajas podrán seguir haciéndolo. Además, con los últimos cambios en el modelo de financiación autonómica, las comunidades tiene capacidad normativa hasta el 50% del IROF. En el caso de deducción por adquisición de vivienda habitual Gobierno autonómico y central se reparten la carga que esta deducción supone para las cuentas públicas, aunque por el momento esta división es desigual.

A efectos reales y según la nueva normativa, los Gobiernos regionales podrían incrementar las deducciones en el tramo autonómico del impuesto de forma que mantengan las desgravaciones para las rentas superiores a 24.0017 euros. Según informa Cinco Días, por el momento sólo Madrid se ha comprometido a hacerlo. Esto implica que los madrileños cuyas rentas excedan los 24.017 euros tendrán derecho a la mitad de la deducción, el 7,5%, cuyo coste recaerá sobre la hacienda madrileña.

Habrá que esperar hasta que las comunidades autónomas empiecen a presentar los Presupuestos Generales de 2011 para saber si alguna más se anima a legislar al respecto y secunda la postura de Madrid.