Especial fiscalidad de la vivienda habitual

En el programa Mercado de Capitales de Radio de Finanzas han realizado un especial sobre la fiscalidad de la vivienda habitual con los principales motivos de deducción y donde han dado respuesta a algunas de las dudas más habituales sobre la desgravación por el alquiler y la adquisición de vivienda.

Podéis escuchar el audio pinchando aquí.

Deducción por alquiler de vivienda habitual: el arrendador

Actualizado a 8 de abril de 2010

El alquiler de pisos es uno de los déficit históricos del mercado inmobiliario español y una de las causas del desmesurado crecimiento de la burbuja inmobiliaria. En muchos casos el problema no está en la parte de la demanda, sino de la oferta. La regulación española no favorece precisamente al alquiler, ya que en cierta medida protege al inquilino frente al arrendador. Para compensarlo, alquilar un piso destinado a vivienda está sujeta a una serie de incentivos y ventajas fiscales.

En primer lugar, los propietarios están exentos de pagar el IVA. Es decir, no deberán repercutir el IVA en las facturas que remitan al inquilino, aunque si están obligados a declarar los beneficios que obtienen por el arrendamiento del inmueble. Para calcular estos beneficios basta con retar los gastos deducibles a los ingresos obtenidos. Y es que muchos de los costes de alquiler para vivienda habitual se pueden después deducir en la declaración de renta.

¿Cuáles son estos gastos deducibles en la declaración de 2008? En principio todos los costes que origine el alquilar la vivienda a un tercero. Esto es:

• Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
• Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
• Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
• Gastos por la formalización del arrendamiento.
• Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
• Gastos de conservación y reparación.
• Gastos de servicios y suministros.
• La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo).
• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
• Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

Lo que no se puede deducir son los pagos por siniestros ocurridos dentro de la casa y que devalúen el valor de la misma, así como el importe de las mejoras mejoras efectuadas en los bienes inmuebles. Una vez sumados los gastos deducibles, sólo hay que restarlos a los ingresos netos, que suele ser el dinero que el inquilino paga por el alquiler. Sobre este rendimiento neto se practicará las reducción por arrendamiento de vivienda, que es una minoración de la cantidad a declarar o, dicho de otra forma, un aumento de los beneficios para el arrendador.

La reducción de carácter general es del 50% y se puede aplicar a todos los inmuebles arrendados destinados a vivienda habitual (ver concepto de vivienda habitual). Sin embargo, se puede alcanzar una reducción del 100% si se alquila a personas entre 18 y 35 años y con unos rendimientos netos del trabajo superiores a 7.455,14 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2010 (IPREM).

Para poder beneficiarse de la reducción del 100% deben aportarse los siguientes documentos por parte del arrendatario antes del 31 de marzo:

• Nombre, apellidos, domicilio fiscal y NIF del arrendatario.
• Referencia catastral o, en defecto de la misma, dirección completa del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo ante­rior.
• Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el pe­ríodo impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
• Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efec­tos múltiples (IPREM).
• Fecha y firma del arrendatario.
• Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

Hay que recalcar que la deducción por alquiler es incompatible con otras deducciones por vivienda habitual, ya que se entiende que si la vivienda está alquilada no se puede utilizar como vivienda habitual al mismo tiempo.

Deducción por alquiler de vivienda habitual: el arrendatario

Actualizado a 8 de abril de 2010

Una de las principales novedades en la declaración de la renta tiene que ver con las deducciones por el alquiler de vivienda habitual que puede practicarse el inquilino. Dentro de la política para incentivar el alquiler emprendida por el Ejecutivo se encuentran por un lado las ayudas directas al alquiler y por otro las desgravaciones en la declaración del IRPF.

Según explica el Manual Práctico Renta 2009 de la Agencia Tributaria, el alquiler está sujeta a deducción siempre que este constituya la vivienda habitual del contribuyente. La deducción se compone de un tramo estatal y de otro autonómico, es decir, que todos los contribuyentes pueden acceder a una deducción general  (a excepción de País Vasco y Navarra) a la que después podrán añadir las deducciones propias de cada Comunidad Autónoma.

En concreto, el tramo estatal incluye una deducción del 10,05% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler siempre que  la base imponible sea inferior a 24.020 euros (esta es el resultado de sumar la casilla 455 y 465 de la declaración). Es decir, las personas cuyos ingresos superen los 24.020 euros no podrán acceder a esta deducción. La base máxima de la deducción es de 9.015 euros, lo supone una deducción será de 906 euros en el mejor de los casos. Y es que esos 9.015 euros marcan, como en el caso de la adquisición de vivienda habitual, la cantidad máxima que se puede desgravar, todo lo aportado a partir de ese límite no tendrá derecho a deducción.

Sin embargo, esa base máxima de 9.015 euros sólo está disponible para las rentas inferiores a 12.000 euros. Para el resto de rentas hasta 24.000 euros se aplica la siguiente fórmula:

9.015 - [0,75 x (Base Imponible - 12.000)]

Esto quiere se traduce como los 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y los 12.000 euros anuales. En el fondo, lo que hace es reducir la base imponible para las rentas más altas, de forma que sus beneficios por alquiler descienden.

Deducciones autonómicas

Al margen de la deducción estatal, cada Comunida Autonóma establece sus propias deducciones que pueden sumarse a la anteriormente expuesta.

Andalucía

Permite deducir hasta el 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 500 euros.  Sólo podrán acceder los menores de 35 años cuyas rentas no superen los 19.000 euros en tributación individual y los 24.000 en tributación conjunta. Además debe acreditarse la constitución del depósito obligatorio de la fianza a favor de la Comunidad Autónoma. Esta deducción la podrán practicar el titular o titulares del contrato.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Asturias

El límite de la deducción es del 10% de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler hasta un máximo de 450 euros tanto en declaración indivudual como en la conjuntal. Este porcentaje se eleva al 15% con el límite de 600 euros para el alquiler de vivienda habitual en medio rural. Para poder acceder a ambas la base imponible no puede superar los 24.761 euros en tributación individual y los 34.891 en declaración conjunta. Además, el total destinado al alquiler tampoco puede exceder de 10% de la renta total del periodo impositivo.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Iles Baleares

Se puede deducir el 15% de las cantidades satisfechas con un límite de 300 euros para las cantidades satisfechas a partir del 12 de octubre y del 10% con límite de 200 euros paras las anteriores. Podrán acceder a estas ayudas los menores de 36 años, personas con discapacidad superior al 65%  y familias numerosas. En cualquier caso, la suma de la base imponible menos el mínimo del contribuyente y por descendiente (casillas 455+465 -675-676) no podrá superar los 18.000 euros en tributación individual y los 30.000 en conjunta, cantidades que se elevan hasta los 24.000 y los 36.000 euros respectivamente para las familias numerosas.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Canarias

La deducción alcanza el 15% del alquiler hasta un máximo de 500 euros para los contribuyentes con una base imponible general  (casilla 455) inferior a los 20.000 euros individuales y 30.000 euros en conjunta. Además, las  cantidades deberán satisfechas en concepto de alquiler exceder del 10%de la base imponible general.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Cantabria

Los menores de 35 años y mayores de 65, así como las personas con dispacidad física superior al 64% podrán acceder a las deducciones siempre que su base imponible (casillas 455 + 465) sea inferior a los 22.000 euros individuales y los 31.000 conjuntos. Podrán deducirse el 10% del alquiler hasta un máximo de 300 euros  en las declaraciones individuales y 600 en las declaraciones conjuntas. El importe del alquiler debe superar el 10% de la base imponible.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Castilla y León

Se podrán deducir el 15% de las cantidades satisfechas hasta un máximo de 459 euros como norma general y el 20% con un máximo de 600 euros en caso de que la vivienda esté situada en núcleos rurales, siempre que estos no excedan de los 10.000 habitantes o que disten menos de 30 kilómetros de la capital de provincia. La deducción sólo está disponible para los menores de 36 años cuya base imponible menos el mínimo personal y familiar (casillas 455 + 465) no supere los 18.900 euros en tributación individual y los 31.500 en conjunta.

Cataluña

Están sujetos a deducción el 10% de las cantidades aportadas con un límite de 300 euros siempre que se el contribuyente sea menor de 32 años o haya estado en paro durante 183 días durante el ejercicio o tenga un grado de discapacidad igual o superior al 65% o sea viudo y mayor de 65 años. Además, la suma de las bases imponibles general y del ahorro (casillas 455 + 465) menos el mínimo personal y familiar (casilla 679)  no podrán superar los 20.000 euros y las cantidades destinadas al alquiler deben exceder el 10% de los rendimientos netos. El límite de 600 euros se establece por vivienda y no por contribuyente.

Ecaso de tributación conjunta, siempre que uno de los declarantes cumpla las condiciones o pertenezca a una familia numerosa, el importe máximo de la deducción será de 600 euros y el de la suma de las bases imponibles, general y del ahorro menos el importe del mínimo personal y familiar será de 30.000 euros.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Extremadura

Los menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65% podrán deducir el 10% de las cantidades aportadas al arrendamiento de la vivienda habitual hasta un límite de 300 euros anuales. En este cado la deducción es compatible con la deducción por cuenta vivienda pero no con el resto de deducciones por vivienda. Además,  la suma de las bases imponibles general y del ahorro (casillas 455 + 465) no podrá superar los 19.000 euros en declaración individual y los 24.000 en conjunta.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Galicia

Se puede deducir el 10% de las cantidades satisfechas hasta un máximo de 300 euros por contrato de arrendamiento. Podrán acceder a estas deducciones los menores de 35 años cuya base imponible no supere los 22.000 euros y que hubieran constituido el depósito de fianza. Además, el arrendamiento debe ser posterior al 1 de enero de 2003. En el caso de que dos contribuyentes tengan derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.

Para poder beneficiarse de estas deducciones los contribuyentes deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Madrid

Se puede deducir el 10% de del alquiler con un límite de 840 euros para menores de 35 años con una renta inferior (casillas 455 + 465) a los 25.260 euros individuales y 36.200 conjuntos y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible.

Para la aplicación de la deducción, se deberá acreditar el depósito de la fianza correspon­diente al alquiler en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid formalizado por el arrendador. Además, deberán hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 943 de la declaración.

Valencia

La deducción varía en función de la situación personal del contribuyente. En general, se puede deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta 459 euros, aunque los menores de 35 y discapacitados podrán deducir el 20% hasta 612 euros y los discapacitados menores de 35 años un 25% hasta 765 euros. Para poder beneficiarse de la deducción previamente debe haberse constituido el depósito de la fianza a favor de la Generalitar Valenciana y la fecha del contrato debe ser posterior al 23 de abril de 1998. Esta deducción no es compatible con otras por inversión en vivienda habitual a excepción de la cuenta vivienda y la base imponible del contribuyente no podrá superar los 27.790 euros en declaración individual y los 44.955 euros en declaración conjunta.

País Vasco

Los contribuyentes del País Vasco no tienen derecho a la cuota de deducción estatal por estar las competencias fiscales transferidas. Sin embargo, sí podrán deducir de forma general el 20% de las cantidades satisfechas para el alquiler hasta un límite de deducción de 1.600 euros anuales. Este porcentaje sube hasta el 25% y un límite de 2.000 euros en caso de los menores de 35 y las familias numerosas. En caso de que varias personas tengan derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual, unas con edad inferior y otras con edad superior a 35 años, se aplicará el porcentaje del 25% y el límite de 2.000,00 euros.

Navarra

Se puede deducir el 15%  de las cantidades satisfechas al el alquiler de la vivienda que constituya su domicilio habitual. Podrán acceder a estas deducciones las personas cuyas rentas, excluidas las exentas, ni superen los 30.000 euros individuales o 60.000 conjunta como unidad familiar Además, las cantidades satisfechas en concepto de alquiler deben superar el 10% de la rentas durante el periodo impositivo.

Se requiere la presentación del contrato de arrendamiento y de los recibos de pago correspondientes.