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La deducción por vivienda ha sufrido importantes cambios en 2012, que además tienen carácter retroactivo y que afectan a la base de la deducción y a la posibilidad de desgravar sin tener en cuenta la base imponible de cada contribuyente.
Tal y como había prometido Mariano Rajoy, una de sus primeras medidas al frente del gobierno ha sido la de recuperar el carácter universal de la deducción por adquisición de vivienda. Gracias al Real Decreto-ley 20/2011se vuelve a implantar la posibilidad de desgravar por la vivienda habitual independientemente de la base imponible del contribuyente. Y es que con la legislación anterior, quienes hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de la nueva normativa ya podrán desgravar sin problemas. Seguir leyendo La deducción por inversión en vivienda habitual en 2012…
El pago de la hipoteca en el matrimonio es fuente de numerosas dudas relativas a las cantidades que debe pagar cada cónyuge y sobre todo el derecho a desgravar por la vivienda habitual. ¿Se puede desgravar por una vivienda comprada antes del matrimonio? ¿Qué pasa cuando cada uno de los miembros tiene su propia vivienda por la que paga hipoteca? ¿De quién será una casa que se empezó a pagar antes de casarse? Estas son sólo algunas de las cuestiones a las que trataremos de dar respuesta.
La distribución de los bienes de un matrimonio casado en régimen degananciales suele ser una de las principales inquietudes de la pareja, especialmente cuando hay una casa de por medio. En este caso hay que distinguir entre la vivienda que tiene la consideración de habitual y la que no.
Ya nos acercamos a fin de año, y con el, el inicio el calendario laboral 2012 indicará que ha terminado el ejercicio fiscal 2011 y con ello, quedará determinada la factura fiscal del contribuyente. Por esta razón, las decisiones que se tomen en Diciembre porán influir, y mucho, en el IRPF 2011. Una opción válida para reducir el impuesto a pagar es amortizar la hipoteca.
En este blog hemos hablado, y mucho, acerca de las deducciones vigentes en materia tributaria. Tenerlas en cuenta es un tema no menor, ya que en estos tiempos de vacas flacas, los ingresos de dinero obtenidos por cualquier vía son muy importantes. En este sentido, ¿hay algo mejor que pagarle menos a Hacienda? Obviamente, siguiendo siempre las de la ley, que nos a muchas oportunidades para reducir la factura fiscal. Sobre final de año, es el apogeo de las deducciones por aportaciones de planes de pensiones y por las amortizaciones de las hipotecas.
Para los que tienen hipoteca, una opción con muy buenas ventajas es la amortización anticipada de ese préstamo. Si se dispone de un dinero extra -cosa improbable aunque no imposible para algunos-, adelantar la amortización permite sacar el máximo partido a la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, así como ahorrar en el pago de los intereses que acompañan al préstamo hipotecario.
La última reforma fiscal limita y condiciona la deducción a la renta. Así, quienes han comprado una casa este año solo tendrán derecho a deducción si ganan menos de 24.100 euros al año. Se mantiene el 15% sobre las cantidades aportadas, pero únicamente los contribuyentes con una base imponible inferior a 17.700 euros conservan el límite máximo de 9.015 euros, que se va reduciendo linealmente hasta desaparecer en los citados 24.100 euros.
Ahora bien. Las personas que adquirieron su vivienda en 2010 o antes pueden seguir desgravando de acuerdo al anterior régimen: hasta el pasado 1 de enero de 2011, se podía deducir con carácter general el 15% de la cantidad anual abonada hasta un máximo de 9.015 euros, contabilizando intereses y capital.
Calculo de la Deducción por Vivienda Habitual
El cálculo de la deducción por vivienda habitual es bien simple. Solo hay que sumar todas las cuotas mensuales pagadas en concepto de hipoteca. Sobre la suma determinada, hay que aplicar el 15% deducible por ley, hasta el tope de la deducción máxima de 1.352 euros que devolverá Hacienda. El tope máximo se calcula teniendo en cuenta el límite de 9.015 euros determinado por ley, del cual se puede deducir un 15%
Aqui va un ejemplo: si tomamos como referencia una hipoteca media de 120.000 euros a un plazo de 25 años y un tipo de interés del 4%, el desembolso mensual asciende a 633 euros. El pago anual se sitúa en 7.596 euros. En este caso, la desgravación sería de 1.139 euros. En este caso, si queremos obtener el máximo ahorro fiscal, habría que amortizar anticipadamente 1.419 euros antes de final de año.
¿Amortizar la hipoteca o contratar un depósito al 4%?
Ahora bien. Siguiendo con el ejemplo anterior. Si tenemos disponible esos 1.419 euros en la mano, lo más lógico es invertirlo en algún lado. Productos financieros hay a montones, pero lo que más está de moda en estos momentos son los superdepósitos, hijos de la Guerra del Pasivo que libran las entidades españolas.
En este contexto, existen depósitos que rinden el 4% TAE o aún más, en muchos casos, sin necesidad de contratar productos adicionales. Así, realizaremos la comparativa de lo que podremos ganar invirtiendo esos 1.419 € que nos sobran:
Depósito al 4% TAE: con ese capital, la ganancia acumulada al término del año calendario será de 56,76€, que si le sacamos la retención fiscal obligatoria, nos queda un líquido de casi 46 euros.
Pagares al 3,5% TAE: el interés obtenido, neto de la retención fiscal, será de poco más de 40 euros.
Deducción por vivienda habitual: al amortizar anticipadamente la hipoteca por ese importe, siempre de acuerdo al ejemplo que estamos viendo, nos quedará en el bolsillo la suma de 213 euros.
Así, concluímos que en la mayoría de los casos, la amortización anticipada de la hipoteca nos podrá rendir hasta 5 veces más que cualquier otro producto financiero de plaza.
Sin duda es uno de los elementos que más controversia generan pero que mejor conviene tener claro. El concepto de vivienda habitual es clave para cualquier persona con una hipoteca que desee pagar menos en la declaración de la renta o que incluso busque una jugosa devolución. Os explicamos exactamente en qué consiste.
Desgravar por la vivienda habitual es algo habitual en la declaración de la renta. De hecho, miles de personas deducen por la compra, alquiler y rehabilitación de su vivienda todos los años. Sin embargo, no todos aplican correctamente las deducciones y no por mala fe, sino por desconocimiento de la legislación vigente y de qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales. Así, después llegan los sustos cuando Hacienda reclama las deducciones mal practicadas o cuando se vende la vivienda antes de tiempo.
Para que una vivienda sea habitual en térmimos fiscales, es decir, a efectos de la declaración de la renta, debe cumplir con una serie de preceptos.
Requisitos
La página web de la Agencia Tributaria y la Ley de IRPF recogen el concepto de vivienda habitual. En este sentido, para poder aplicar las deducciones correspondientes esta debe cumplir los siguientes requisitos:
Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años. Existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una dispacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyugue…
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Por fortuna existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o causas similares a las del punto número uno.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
De esta forma, quedan fuera del concepto de vivienda habitual los anexos o cualquier otro elemento que no constituya efectivamente la vivienda propiamente dicha, tales como trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.
Lo más importante del concepto de vivienda habitual, es que en ningún momento se habla de la necesidad de aparecer en la hipoteca para poder desgravar por vivienda habitual, siempre que efectivamente se esté comprando el inmueble. Es decir, se deduce por el concepto en sí.
Casos prácticos
Quizás la mejor forma de entender que es una vivienda habitual para Hacienda sea a través de algunos ejemplos que han ido surgiendo de las dudas de los usuarios.
En 2007 compré mi casa, en la que viví hasta 2009, momento en el que la puse en alquiler. Ahora Hacienda me reclama las deducciones desde 2007 hasta 2009 ¿Debo pagar?
Desgraciadamente la respuesta en principio es afirmativa. No han pasado tres años desde que compró la vivienda y por lo tanto incumple el primer requisito para que una vivienda sea considerada habitual. Aunque la vivienda es suya la ha alquilado y por lo tanto no puede considerarse que la habite de forma efectiva.
Compré mi casa en octubre 2008, pero hice algunas obras de acondicionamiento que se demoraron y no entré a vivir hasta diciembre de 2009. Hacienda me reclama las cantidades que me he deducido desde entonces ¿Qué puedo hacer?
Otro caso peliagudo. En esta ocasión se podría tratar de hacer a Hacienda que sólo han sido dos meses de demora y por razones que justificadas, pero en principio se habría incumplido el segundo requisito para que una vivienda sea considerada habitual.
Como demostrar que la vivienda es la habitual
Esta es una de las dudas más repetidas. ¿Cómo puedo demostrarle a Hacienda que efectivamente vivía en la casa? Lo más fácil es mediante el padrón. Si bien domicilio fiscal y padrón no tienen por qué concidir, este es el primer medio que la Agencia Tributaria utiliza para comprobar si una persona residía o no en la vivienda antes de los mencionados doce meses o durante los tres años estipulados por ley.
El uso del padrón obedece a que en teoría, todas las personas deben empadronarse en el lugar en el que residen más tiempo al año, siempre que se trate de desplazamientos temporales.
Otras herramientas que pueden utilizarse para demostrar la residencia efectiva en la vivienda son los recibos del hogar como agua, luz, gas… así como otra correspondencia que hayamos recibido. El problema es que Hacienda no siempre acepta esta documentación alternativa, por lo que empadronarse sigue siendo la mejor solución.
La vivienda habitual es uno de los tema que más dudas genera en materia fiscal, empezando por la deducción por la hipoteca en el IRPF y terminando por el IVA, que no se paga en todas las transmisiones de vivienda y sólo en algunos supuestos de alquiler de vivienda.
Las dudas siempre se ciernen sobre el comprador de vivienda y no es para menos, teniendo en cuenta que se trata de la mayor adquisición que hará en toda su vida. Sin embargo, desde Impuestos Renta queremos por lo menos aliviar los temores relacionados con la fiscalidad de la vivienda y en este caso con el IVA aplicado a la vivienda habitual y para empezar nada mejor que acudir directamente ala compra de vivienda habitual.
A la hora de hablar de IVA aplicado a la compra de vivienda debemos siempre recordar que sólo se aplica sobre vivienda nueva. La vivienda usada no está gravada con el IVA, ya que en su defecto tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, fijado en el 7% de forma general pero que algunas comunidades han cambiado al formar parte de sus competencias.
El IVA sobre vivienda nueva se encuentra fijado en el 8% y se paga sobre el precio total de la casa en el momento de su entrega. Sin embargo, de forma temporal se ha rebajado al 4% como parte de una batería de medidas económicas del Gobierno, en este caso destinada a reducir el stock de viviendas para incentivar el sector de la construcción.
Y esta rebaja no es la única que puede aplicarse, ya que en función del tipo de vivienda existen tipos de IVA más reducidos. Así , el gravamen es sólo del 4%cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO).
Lo que conviene tener claro es el concepto de vivienda nueva, que habitualmente se entiende como la que se compra directamente al promotor. Sin embargo, lo que realmente cuenta es el número de transmisiones a las que se ha sometido la vivienda. Así, por ejemplo, si es el banco quien ha adquirido la casa en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario ya no se consideraría vivienda nueva, al estar sujeta a más de una transmisión.
El IVA en los alquileres
Pero la compra-venta de vivienda no es el único apartado en el que el IVA puede afectar a la fiscalidad de la casa. Repasemos qué sucede con el IVA cuando se alquila una vivienda. El alquiler de un inmueble para vivienda está exento de IVA siempre que el mismo sea efectuado por una persona física. Además, si lo utiliza como vivienda habitual tanto arrendador como arrendatario podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF.
Si quien realizara el arrendamiento fuera una empresa, obviamente la misma no puede utilizarlo para vivienda habitual, excepto que sea para vivienda de algún empleado, algo que genera más de una duda entre los contribuyentes a la hora de practicar deducciones por alquiler . Respecto a esto, existe una distorsión importante entre lo que plantea la Administración Tributaria y lo que han resuelto los tribunales de justicia en distintos fallos. Y es que para la Agencia Tributaria es claro que una persona jurídica no puede alquilar un inmueble para vivienda y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente que ese inmueble sea cedido a un empleado para vivienda, pero los tribunales han dictaminado que esta interpretación no es correcta. Desde su punto de vista correrá la exención cuando en el contrato de alquiler se establezca que el mismo es para uso como vivienda de un empleado del arrendatario.
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