Las cuentas ahorro vivienda permiten deducir por las cantidades aportadas a las mismas como si hubiésemos comprado una casa, algo que hay que hacer en un plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta. Sin embargo, existe mucha confución sobre lo que se puede hacer con el dinero allí depositado durante esos cuatro años y después. Os aclaramos las dudas más frecuentes respecto a las cuetnas ahorro vivienda.
Las cuentas ahorro vivienda son una de las herramientas más utilizadas para deducir por la vivienda habitual. Su principal ventaja es que las cantidades aportadas están sujetas a las mismas deducciones que las destinadas a la compra de vivienda habitual. Es decir, se puede desgravar de la cuota de IRPF el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.015 euros siempre que la base impobible no supere los 24.000 euros. Estas deducciones se pueden practicar durante un periodo de cuatro años una vez cumplido el cual habrá que comprar una vivienda habitual o devolver las deducciones practicadas más un recargo.
En principio, todo parece muy claro. Sin embargo, esto no impide que surjan equivocaciones y dudas respecto a cómo debe aplicarse la deducción y qué se puede y no se puede hacer con el capital invertido en esa cuenta ahorro vivienda. En un post anterior ya abordamos la posibilidad de utilizar dos cuentas ahorro vivienda para comprar una misma casa y ahora vamos a repasar algunos mitos más sobre este producto financiero.
El dinero de la cuenta vivienda
¿Es posible retirar el dinero? NO.Una de las creencias más extendidas (y practicadas) es que se puede retirar el dinero de la cuenta ahorro vivienda e invertirlo durante el año porque sólo importa el saldo al final del ejercicio.
Como explican desde Finanzzas, esto no es posible sin anterse a una posible sanción por parte de la Agencia Tributaria. Y es según el manual oficial de la AEAT sobre IRPF, se perderá el derecho a las deducciones “cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial, se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas”. La traducción es que el dinero de la cuenta vivienda no se puede tocar. Es decir, no se puede retirar a mitad de año para devolverlo a finales, justo a tiempo para cuadrar las cuentas respecto al ejercicio anterior, una práctica muy habitual.
La mejor forma de aclararlo es a través de un ejemplo. Supongamos que en 2009 abrimos una cuenta ahorro vivienda con 9.000 euros -el máximo para desgravar-. Pasado el 31 de diciembre decidimos disponer de 4.000 euros para invertirlos -esto es lo más común- y antes del final de 2010 reingresamos esa cantidad para cuadrar el balance más otros 4.000 euros para desgravar en la renta 2010, como hacen otros tantos contribuyentes. La forma en la que deberemos a la hora de cumplimentar la declaración de la renta 2010 es la siguiente: primero habremos de devolver el 15% de los 4.000 euros que retiraron -lo que equivale a la cantidad deducida- y podremos deducirnos el 15% del dinero que haya por encima de los 9.000 euros. En resumen, las deducciones practicadas por el dinero retirado se pierden, la cantidad con la que se cerró el año anterior sigue actuando como límite a partir del cual se pueden practicar deducciones.
Sólo para vivienda habitual
El texto de la AEAT antes mencionado también sirve para aclarar otro de los mitos que rodea a las cuentas ahorro vivienda. Sólose pueden utilizar para la compra o reforma de la vivienda habitual y no de cualquier inmueble. Es imprescindible que la casa en la que se invierta el dinero cumpla con el concepto de ivienda habitual: que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años y que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses contados desde la adquisición.
En el fondo, este tipo de medidas -especialmente la referida a la disposición del capital- se establecen porque se entiende que una rentabilidad del 15% es más que suficiente para el dinero depositado en las cuentas ahorro vivienda. Y es que en términos de inversión, ese sería el porcentaje de beneficios que se obtendría por dejar el dinero en la cuenta vivienda, mucho más alto que el que ofrecen depósitos a plazo fijo y otras alternativas conservadoras.
Quienes han firmado una hipoteca seguro conocerán este impuesto, hablaremos hoy del Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados, conocido por su abreviación IAJD.
Si bien no es un impuesto exclusivo para hipotecas, pero sí quienes más lo sufren.
A través del Real Decreto Legislativo 1/1993 se aprobó el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados, donde en sus art. 27 a 44 regula sobre este último impuesto.
Esta norma sujeta a gravamen los actos jurídicos que se documenten mediante:
- Los documentos notariales.
- Los documentos mercantiles.
- Los documentos administrativos.
Los documentos notariales se extiendan necesariamente en papel timbrado y las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
Será el impuesto satisfecho mediante cuota variable por las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Registro Mercantil y la Oficina Española de Patentes y Marcas y no sujetos al ISD o a los conceptos “transmisiones patrimoniales onerosas” u “operaciones societarias” del ITP y AJD.
Nos encontramos aquí entonces con que todas las transmisiones de inmuebles que tributen por IVA (ventas por promotores inmobiliarios) y se escrituren están sometidas a la cuota variable.
El sujeto pasivo será el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquellos en cuyo interés se expidan.
En cuanto a la base imponible, en las primeras copias de las escrituras que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.
Para los casos que la escritura documente préstamos con garantía (hipoteca), el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, en las de declaración de obra nueva, el valor real de coste de la obra nueva que se declare, en las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.
En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente, por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.
Además este gravamen recae sobre las letras de cambio, los documentos que realicen función de giro o suplan a aquéllas, los resguardos o certificados de depósitos transmisibles, así como los pagarés, bonos, obligaciones y demás títulos análogos emitidos en serie, por plazo no superior a dieciocho meses, representativos de capitales ajenos por los que se satisfaga una contraprestación establecida por diferencia entre el importe satisfecho por la emisión y el comprometido a reembolsar al vencimiento.
Recordemos que al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas el mismo varía, entre el 0,1% y el 1%. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos
Resumamos entonces que en el caso de Hipotecas, la base de cálculo de este impuesto la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.).
En el caso de compraventa de vivienda nueva, la base de cálculo del impuesto es el importe escriturado de compraventa.
A la hora de comprar una vivienda surgen muchas dudas y no sólo con el precio de la vivienda y la revalorización que esta pueda tener. La compra-venta de vivienda está sujeta al pago de impuestos, incluido el IVA cuando se trata de nueva vivienda. Os explicamos las claves.
El pago del IVA al adquirir una vivienda suele ser fuente de dudas por parte de la mayoría de compradores. En principio, la legislación es clara respecto al IVA sobre vivienda y al IVA sobre nueva vivienda, que es en realidad el único que hay que abonar en la adquisición de una casa. Y es que el IVA se paga sólo en viviendas nuevas, en las viviendas de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Como norma general, el IVA en nueva vivienda se encuentra establecido en el tipo reducido del 8% tras la subida de impuestos indirectos que entró en vigor en julio de 2009. Sin embargo, entre las últimas medidas del Gobierno para hacer frente a la crisis figura figura una rebaja temporal del IVA en vivienda nueva hasta el 4% tal y comos recoge el Real Decreto-ley 9/2011. El tipo reducido de IVA en la compra de nueva vivienda entró en vigor el 20 de agosto y se extenderá hasta el próximo 31 de diciembre de 2011. Casi seis meses con los que se espera reactivar la compra de nueva vivienda para aligerar el stock e incentivar la construcción de nuevas casas para generar empleo.
Adicionalmente, hay excepciones en la cuantía del impuesto, que puede variar en función del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma. , variable en función de que la vivienda sea libre o de protección oficial y de la Comunidad Autónoma donde esté ubicada la vivienda. En términos generales el tipo de IVA general para nueva vivienda es del 8%, mientras que se reduce al 4%cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). En Canarias, por ejemplo, el IVA se sustitye por el por el IGIC, que es el 5% y en Ceuta y Melilla por el IPSI. A esto hay que añadir otras CC.AA. que subvencionan el pago de este impuesto según la edad del comprador.
El IVA se paga sobre el precio total de la vivienda y en el momento de la transmisión de la misma. Es decir, cuando firmamos las escrituras, aunque existen excepciones que se explican más adelante.
¿Qué se considera vivienda nueva?
Cuando pensamos en vivienda nueva a todos se nos vienes a la cabeza una casa sin estrenar. Sin embargo, conviene centrar algo más el tema a efectos fiscales. En principio una vivienda nueva es la adquirida directamente al promotor. Es decir, que se compra a quien construye la casa, por lo que esta compra supone la primera transmisión de ese bien inmobiliario.
Ahora que los bancos se han convertido en las mayores inmobiliarias del país surgen dudas en la aplicación del IVA sobre sus viviendas, ya que las casas de los bancos tendrían la consideración de segunda transmisión (es la banca la primera en adquirir las vivienda en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario) y por lo tanto deberían pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
El caso de las promotoras
En principio el IVA debe abonarse en el momento de la compra y sobre el valor total de la casa. Sin embargo, es una práctica habitual entre las promotoras incluir el IVA en las facturas mensuales que envían a sus clientes (los futuros dueños). En este caso en el momento de la compra sólo habría que abonar el IVA por la cantidad que se paga en ese momento y no por el precio total de la vivienda, ya que de otra forma estaríamos pagando dos veces el IVA de la vivienda o por lo menos de los importes satisfechos en ese momento.
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