La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.
El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar. Seguir leyendo La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales…
Es la estrella de la declaración de la renta para la mayoría de los contribuyentes y una de las principales fórmulas para pagar menos a Hacienda. La deducción por vivienda habitual permite en primer lugar desgrabar por las cantidades aportadas a la compra de un piso, aunque desde 2011 ya no tiene carácter general y sólo algunas rentas pueden acceder a ella. Además, también se puede desgravar por el alquiler, tanto el inquilino como el arrendador, por rehabilitación y por el dinero depositado en las cuentas vivienda.
Entre las diversas fórmulas de abaratar la factura fiscal la desgravación por la vivienda habitual es una de las más comunes. España es un país comprador y buena parte de la población está endeudada con una hipoteca para poder tener su vivienda, pero no sólo es posible pagar menos cuando se compra la casa. Seguir leyendo Desgravar por la vivienda habitual…
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar y vender un piso? ¿Cómo se computan las ganancias a efectos del IRPF? Todo lo que necesitas saber en materia fiscal a la hora de declarar la compra y la venta de una vivienda.
La compra y venta de pisos está sujeta a impuestos y debe declararse en el IRPF. La pregunta surge al plantearse qué impuestos hay que pagar cuando vendemos un inmueble. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.
Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro y tributan a un 19%.
Como calcular el beneficio
Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.
La fórmula a aplicar sería la siguiente:
Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta, dentro del apartado de ganancias y pérdias patrimoniales, aunque también se puede acceder a ellos en los Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio en curso.
Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.
Los coeficientes válidos en la actualidad son:
Conviene recordar que el pago del 19% de impuestos sólo se aplicará sobre las ganancias obtenidas, en ningún caso sobre el valor total de la venta.
Reinversión en vivienda
Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a la vivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:
Que la vivienda transmitida sea la habitual
Que las ganancias se destinen a la compra de vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar al citado 19%.
Que la compra de la nueva vivienda habitual se produzca en un plazo de dos años desde la venta del piso o en su defecto dos años antes.
Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda siempre estará exenta de tributar.
Como bien nos recuerda Ana en un comentario, no hay prórroga de dos años para todas las cuentas vivienda. Según se expone en la página web de la Agentica Tributaria, la ampliación del plazo para las cuenta vivienda termina en 2010. Y es que salvo sorpresa de última hora no se prorrogará esta medida excepcional para las cuentas vivienda cuyo plazo de cuatro años expira a partir del 31 de diciembre de 2010.
Hay que recordar que la ampliación del plazo de cuestas vivienda que se aprobó en 2008 era muy claro al respecto: “los saldos de las cuentas vivienda que por finalización del plazo de cuatro años debieran destinarse a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente en el período comprendido entre el día 1 de enero de 2008 y el 30 de diciembre de 2010 ( es decir aquellas cuya apertura se haya producido a partir de 1 de enero de 2004), podrán destinarse a dicha finalidad hasta el día 31 de diciembre de 2010 sin que ello implique la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual”. Dicho de otra forma, la medida se destinó a las cuentas que vencían entre 2008, 2009 y 2010, a las que se ampliaba el plazo hasta finales de 2010. Una vez pasada esa fecha, adiós a la moratoria de dos años y se vuelve a los cuatro.
Así, por ejemplo, una persona que hubiese abierto su cuenta vivienda en enero de 2007 tendrá hasta enero de 2011 como plazo para comprar su casa o devolver las cantidades deducidas más el interés de demora.
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Desde el 1 de enero de 2011 se termina la deducción por adquisición de vivienda con carácter general y sólo podrán desgravar las rentas inferiores a 24.000 euros. En principio, la nueva normativa es aplicable a todas las adquisiciones posteriores al 31 de diciembre, tanto si la vivienda está terminada como si todavía está en construcción. Lo que cuenta es que la adquisición se produzca dentro de 2010.
Sin embargo, como explican desde Cinco Días, dar una señal para la compra de una casa no es suficiente para poder desgravar. Se necesita firmar un contrato de adquisición. En el caso de las compras sobre plano, siempre que exista ese contrato para la adquisición de la vivienda, se podrán mantener las deducciones aunque la entrega de llaves se produzca en 2011 o en años posteriores. Esto rompe con la dinámica habitual, según la cual se establecía la entrega de llaves y firma de la hipoteca como punto de partida para las deducciones fiscales.
Esta misma práctica se aplica a la deducción por rehabilitación de vivienda. Las obras que se firmen en 2010 podrán disfrutar de la deducción del 15%, siempre que sean reformas deducibles. Estos beneficios se podrán aplicar también en años posteriores siempre y cuando los trabajos de rehabilitación finalicen antes de enero de 2015.
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