La deducción por vivienda habitual sigue siendo una de las principales vías de los contribuyentes para desgravar en la declaración de la renta y lo seguirá siendo en los años venideros pese a los cambios que puedan hacerse al respecto. La invertidumbre todavía planea sobre la deducción por vivienda en 2012 con una disposición actual que limita a una base imponible inferior a 24.000 euros la posibilidad de desgravar y las propuestas de los partidos políticos para cambiar esta situación como parte de su batería de promesas para las elecciones generales del 20-N.
La renta de 2012 es todavía una incógnita en muchos sentidos por lo que pueda pasar con el resultado de las elecciones del 20N y la vivienda habitual no se libra de esta incertidumbre. En el IRPF de 2012 volveremos a contar con varias formas de desgravar por la vivienda habitual, aunque a buen seguro la compra seguirá siendo la más recurrente. Tras el último cambio normativo sólo las rentas inferiores a 24.0000 euros pueden deducir por vivienda y además la cuantía máxima de deducción sólo estarán disponibles para aquellos contribuyentes con una base imponible inferior a 17.000 euros, una vez superada esa cantidad la base sobre la que aplicar el 15% de deducción irá disminuyendo de forma gradual desde los 9.105 euros hasta alcanzar el cero en los citados 24.000 euros.
¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuándo IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber es que la ley diferencia entre alquilar a un particular y a una empresa. El resto os lo contamos en las siguientes líneas.
La regla general –aunque puede no ser la más frecuente- es que los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto:
Alta censal como empresarioModelo 036Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos).
Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.
Presentarcada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).
Exención del IVA
Pero esta es sólo la regla general. Existen supuestos en los que el alquiler está exento de IVA y de hecho, estos incluyen al más común de todos: el alquiler de la casa para vivienda. Y es que cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de que acabamos de mencionar). La exención del IVA afectará adelmás tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.
Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:
Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se ontienen del alquiler. En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda.
Por otra partem al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, aa exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta totalde todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).
Particularidades
Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA ni siquiera para la parte destinada a vivienda.
También influye con quién se firma del contrato. Este es uno de los puntos más polémicos y es el referido a los alquileres para vivienda habitual pero firmados por una empresa. Estaríamos hablando por ejemplo de una multinacional que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados. Es decir, quien figura en el contrato en y en las facturas como arrendataria una sociedad. En este punto la interpretación de Hacienda es clara: habría que pagar el IVA, mientras que la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables para que el IVA esté exento también en estos casos.
Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (8%) .
En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.
Pregunta María si puede destinar el dinero depositado en la cuenta vivienda a la reforma de la casa en la que vive de alquiler y donde está empadronada. En principio, la cuestión puede parecer descabellada, ya que a fin de cuentas, ¿Quien querría gastarse el dinero ahorrado a una casa de alquiler? Sin embargo, dejando de lado este tipo de cuestiones sobre la conveniencia o no del movimiento, lo interesante aquí resulta investigar si la operación es factible desde un punto de vista legal y fiscal.
Como ya se ha explicado en anteriores ocasiones, la cuenta ahorro viviendaes un instrumento diseñado para mejorar el acceso de la población, especialmente de los más jóvenes, a la compra de una casa. Para ello permite disfrutar de deducciones fiscales sobre las cantidades depositadas en la cuenta vivienda como si se tratase del dinero destinado al pago del piso. Según la legislación vigente, se puede desgravar un 15% de las cantidades invertridas hasta un máximo de 9.015 euros por contribuyente.
Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.
En este sentido, sólo se indica que para poder desgravar por la cuenta vivienda la casa a rehabilitar debe ser la habitual yel concepto de vivienda habitual no incluye en ningún momento la necesidad de ser propietario de la casa . Si indica, sin embargo, que se deben permanecer más de tres años en la mismay que esta debe habitarse de manera efectiva y con carácter permanente.
En este sentido, nada indica que no puedan destinarse las cantidades de la cuenta vivienda a la rehabilitación de una casa en alquiler. Sin embargo, la Ley de IRPF también indica quese perderán las deducciones “cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.”
Esto nos lleva a otro apartado de la legislación fiscal contenido en el artículo 55 y que recientemente ha sido modificado: lasdeducciones por rehabilitación de vivienda que recientemente han sido modificadas. De nuevo, no se aprecian requisitos en cuanto a propiedad, pero sí se recalca de nuevo que la vivienda debe ser la habitual. Lo que también se fijan son límites al tipo de reformas que pueden emprenderse, como bien se ha explicado en post anteriores.
Como no podía ser de otra forma el encargado de poner los puntos sobre las ‘ies’ fue Remo, exponiendo un fallo en la redacción de esta deducción que hace complicado que nadie pueda atreverse a incluirla en su declaración de IRPF -en un artículo de 2009 ya apuntó este error-.La trampa reside en que se podrá deducir por el alquiler de la vivienda habitual y para que un inmueble pueda ser considerado como vivienda habitual deben concurrir una serie de circunstancias que difícilmente se cumplen en el caso del alquiler.
Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años. Existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una dispacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyugue…
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras. Por fortuna existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o causas similares a las del punto número uno.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Desestimaríamos el último punto por no ser relevante a efectos de alquiler, pero no los otros dos y especialmente el primero. Según está redactado el Art 54 del Reglamento de la Ley del IRPF habría que habitar la vivienda durante por lo menos tres años y, en caso de no hacerlo, habría que devolver las cantidades deducidas más la correspondiente penalización salvo que concurran las excepciones que aparecen también en el primer punto.
Ante esta tesitura hemos decididollamár al teléfono de atención de la Agencia Tributaria y su respuesta ha sido contundente pero al mismo tiempo poco cristalina. Básicamente aseguran que sólo hemos de tener en cuenta la parte referente a habitar efectivamente y con carácter permanente la vivienda, ya que los tres años se limitan a los casos de adquisición por vivienda. Sin embargo, la redacción de la ley es la que es y en el peor de los casos Hacienda podría incluso reclamar la devolución de las mismas, aunque la lógica nos diga que no lo harán…
No sólo los arrendatarios reciben bonificaciones fiscales por el alquiler de pisos como vivienda habitual. Los inquilinos también podrán desgravarse en la declaración de la renta parte del dinero que destinen al alquiler, aunque en este caso las deducciones dependen de cada Comunidad Autónoma. En la actualidad pocas son las comunidades autónomas que no disponen de ninguna deducción fiscal por el alquiler de vivienda.
Las deducciones varían en función de cada comunidad autónoma, y van desde los 150 euros hasta los 1.600 euros. En cualquier caso hay que tener en cuenta que esta deducción se aplicaría sólo sobre la cuota autonómica, no sobre la estatal. Las deducciones por Comunidad Autónoma son las siguientes según refleja el Manual de la Renta 2007 de la Agencia Tributaria:
Andalucía: El 15% del alquiler hasta un máximo de 500 euros anuales para menores de 35 años con una base imposible no superior a los 19.000 euros de forma individual y 22.000 euros de forma conjunta.
Asturias: El 5% de las cantidades satisfechas con un máximo de 256 euros y un 10% con tope de 530 euros para las viviendas rurales. La base imponible no puede superar los 23.340 euros en tributación individual y los 32.888 euros en conjunta, en tanto que el importe del alquiler debe exceder el 15% del total de la renta.
Iles Baleares: El 10% de las cantidades satisfechas con un límite de 200€ y para menores de 36 años con unos ingresos inferiores a los 18.000€ en tributación individual y 30.000€ en conjunta.
Canarias: El 15% del alquiler hasta un máximo de 500 euros para los contribuyentes con una base imponible inferior a los 20.000 euros individuales y 30.000 euros en conjunta. Además, las cantidades deberán satisfechas en concepto de alquiler exceder del 10%de la base imponible general.
Cantabria: Los menores de 35 años y mayores de 65 con una base imponible inferior a los 22.000 euros individuales y los 31.000 conjuntos podrán deducirse el 10% del alquiler hasta un máximo de 300 euros (600 en las declaraciones conjuntas). El importe del alquiler debe superar el 10% de la base imponible.
Castilla y León: El 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 450 euros y el 20% con 600 euro de tope en poblaciones con menos de 10.000 habitantes o 3.000 habitantes y a menos de 30Km. de la capital de provincia). Además, también hay que ser menor de 36 años y contar con una renta inferior a los 18.900 euros individuales o 31.500 en conjunta.
Cataluña: El 10% del alquiler con un máximo de 300 euros para los menores de 32 años, parados de más de 183 días o viudos mayores de 65 años. La base imponible no podrá superar los 20.000 euros individuales y los 30.000 euros conjuntos y el importe del alquiler debe superar el 10% de la renta.
Extremadura: El 10% del alquiler con un máximo de 300€ para los menores de 35 años, las familias numerosas y minusválidos con rentas no superiores a los 20.000 euros individuales y los 30.000 conjuntos. Además, el importe del alquiler debe superar el 10% de la base imponible. En el caso de que dos contribuyentes tengan derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.
Galicia: El 10% del alquiler con un máximo de 300 euros para los menores de 35 años con rentas no superiores a los 22.000 euros y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible. En el caso de que dos contribuyentes tengan derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos. Madrid: El 20% de del alquiler con un límite de 840 euros para menores de 35 años con una renta inferior a los 24.000 euros individuales y 39.000 conjuntos y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible.
Valencia: El 10% del alquiler con un máximo de 190 euros para las rentas inferiores a 22.219 euros individuales y 32.218 euros conjunta.
Navarra: El 15% del alquiler con un m de 601,01 euros para las rentas no superiores a los 30.000 euros anuales. Además las cantidades satisfechas en concepto de alquiler deben superar el 10% de las rentas.
País Vasco: El 25% con el límite de 1.500 euros anuales para menores de 35 años y familias numerosas y el 20% con el límite de 1.200 euros anuales para mayores de 35 años.
Por otra parte, todavía habrá que esperar a la declaración de la renta de 2008 (la que realizaremos en 2009) para beneficiarnos de las últimas reformas acometidas por el Gobierno y que sí incentivan realmente el alquiler. La primera de ellas es la deducción en la cuota estatal del IRPF del 10,05% del coste de alquiler sobre una cuantía máxima de 9.015 euros para aquellas personas con rentas de trabajo inferiores a los 24.000 euros netos.
En cualquier caso, la deducción final dependerá del sueldo del inquilino. Cuanto más alto menos beneficios. De esta forma habrá que restar a la nómina la cantidad de 12.000 euros y multiplicar por el coeficiente 0,75 a cifra resultante. Por ejemplo, los contribuyentes que ganen 18.000 euros netos podrán desgravarse el 10% de un máximo de 4.515 euros que hayan abonado en concepto de alquiler.
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