IVA Vivienda

Cuando la crisis en España parece haber sido culpa de la burbuja inmobiliria, cuando la construcción es el sector más afectado, cuando los inmuebles han perdido su valor por la falta de ventas, las soluciones no llegan…

Cuando pareciera que el recorte de gastos y el aumento de la recaudación son claves para reducir el déficit fiscal, no hay piedad con los sectores más sufridos y las decisiones impositivas parecen ir en contra de lo que especialistas recomiendan para la actividad inmobiliaria.

Entonces al parecer las medidas adoptadas solucionarían en parte a reducir el stock inmobiliaro, por el beneficio de comprar hoy dadas las ventajas impositivas que se perderán, y no porque se tomen medidas concretas que tiendan a solucionar el problema en el largo plazo, como las mejores en el financiamiento de las viviendas.
Es así que en medio de la rebelión de IVA y de las expectativas que genera la subida del IVA, hay otras reformas que surtirán efecto en 2011, y que algunos están olvidando.

Es el caso de la deducción de IVA por primera vivienda, ya que este 2010 será el último que se aplique de manera generalizada.

Así si la ley no cambia, el 31 de diciembre será la fecha tope para adquirir una vivienda y poder deducir durante toda la vida de la hipoteca un 15% en la declaración del IRPF, independientemente de los ingresos del comprador. A partir de este día, solamente los que cobren menos de 24.000 euros anuales tendrán el derecho de una desgravación, que puede significar un total de 30.000 euros.

Además, a partir del 1 de julio el IVA a aplicar en las operaciones de casas sube del 7% al 8%, lo que encarecerá los pisos en casi 3.000 euros.

Recordemos que este IVA se aplica a vivienda nueva, y si hablamos de vivienda usada no lleva IVA sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que es del 6% o 7% según cada jurisdiccón, ya que fue cedido para recaudación de las comunas.

Repasemos qué sucede con el IVA cuando se alquila una vivienda. El alquiler de un inmueble para vivienda está exento de IVA siempre que el mismo sea efectuado por una persona física. Si quien realizara el arrendamiento fuera una empresa, obviamente la misma no puede utilizarlo para vivienda, excepto que sea para vivienda de algún empleado. Respecto a esto, existe una distorsión importante entre lo que plantea la Administración Tributaria y lo que han resuelto los tribunales de justicia en distintos fallos.

Ya que para la Agencia Tributaria es claro que una persona jurídica no puede alquiler un inmueble para vivienda y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente que ese inmueble sea cedido a un empleado para vivienda.

Pero para la justicia no es así, correrá la exención cuando en el contrato de alquiler se establezca que el mismo es para uso como vivienda de un empleado del arrendatario.

Veremos en los próximos meses si la carrera contra el reloj ha llevado a que aumenten las ventas, o las medidas servirán solo para aumentar los costos.

Deduccion por alquiler de vivienda habitual

La vivienda habitual es uno de los principales medios para desgravar en la declaración de la renta. Existen varios motivos por el que se puede acceder a deducciones por la vivienda habitual: adquisición, rehabilitación y alquiler.

En este caso, resumiremos las deducciones por alquiler de vivienda habitual a las que nos podremos acoger al hacer la declaración de IRPF tanto como arrendadores como arrendatarios. Es decir, si somos nosotros quienes ponemos en alquiler una propiedad o si somos los que la habitamos en ese régimen.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que la deducción por alquiler es incompatible con el resto de deducciones relacionadas con la vivienda particular. De esta forma, en términos generales no podremos desgravar por la hipoteca y el alquiler de una misma vivienda e incluso de diferentes.

Las deducciones por alquiler para el arrendador (quien pone el piso en alquiler) afectan por una parte al IVA de los alquileres, a los gastos que ocasione la vivienda y a las rentas que se obtengan de ella. En primer lugar, los propietarios están exentos de pagar el IVA cuando el alquiler es para vivienda habitual. Además, también podrán deducir algunos de los costes de alquilar la vivienda (intereses y gastos de financiación, impuestos y tasas estatales, gastos de administración, conservación y  servicios y suministros). Estos costes se restan al beneficio que se haya obtenido por el alquiler.

Por último, también pueden aplicar una reducción de carácter general del 50% sobre la renta obtenida por el alquiler. La reducción puede alcanzar el 100%  si se alquila a persona de entre 18 y 35 años con unos rendimientos netos del trabajo superiores a 7.236,60 euros, importe del indicador público de renta de efectos múltiples para el ejercicio 2008 (IPREM).

Por su parte, las deducciones por alquiler para el arrendatario (el inquilino del piso) son parecidas a las que se aplican en las hipotecas, no tanto por la cuantía como su funcionamiento. En este caso hay que distinguir entre las deducciones de caracter estatal y las autonómicas.

El tramo estatal incluye una deducción del 10,05% de las cantidades aportadas en concepto de alquiler siempre que la base imposible sea inferior al 24.020 euros. Como ocurre con las hipotecas, la base máxima de la deducción es de 9.015 euros, lo que deja la deducción máxima en 906 en el mejor de los casos. Y es que la desgravación por alquiler es progresiva, de forma que no todos pueden deducir el máximo. En concreto, sólo las rentas inferiores a 12.000 euros podrán deducir sobre la base máxima de 9.015 euros. El resto deberán aplicar la siguiente fórmula:  9.015 - [0,75 x (Base Imponible - 12.000)]

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