La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales

Publicado por Jose - 17/01/2012 a las 07:02:26

La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.

El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar.

Sin embargo, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias obtenidas resultarían exentas si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que va a tener ese carácter. Es decir, podremos librarnos de tributar por esas plusvalías siempre que las utilicemos para comprar otra casa o rehabilitar la que sea nuestra vivienda habitual en ese momento.

No obstante, existe una serie de requisitos que deben cumplirse, empezando por el concepto de vivienda habitual, que a efectos fiscales es aquella que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. Esto afecta tanto a la vivienda que vendemos como a la que compramos y ambas deben tener la consideración fiscal de habituales. Además, en el caso de la vivienda recién adquirida, debe ser habitada en un plazo de doce meses por el propio contribuyente.

Adicionalmente, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con un gravamen del 19% sin posibilidad de disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

En caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de la base de las deducciones que se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cuatro años deduciendo un máximo de 9.040 euros anuales por un total de 36.160 euros, podrá comenzar a deducir una vez haya destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero. Hasta entonces no podrá deducir por vivienda habitual.

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Pingback por La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales — diciembre 11, 2008 #
Y cuando uno se compra otra vivienda que va a ser habitual y no vende la anterior, que se desgravo en el año 1995?.
Me acabo de comprar una vivienda habitual que me ha costado 400.000€ y no he vendido la anterior que me desgrave, en su fecha yo la compre por 30.000€.

Gracias

Comentario por Miguel — diciembre 23, 2008 #
¿Hay alguna noticia sobre si los plazos para reinvertir se van a ampliar como ya se hizo con la cuenta vivienda? Porque con lo que van a caer los precios y como están los créditos…

Comentario por zanalyst — enero 2, 2009 #
Escribe aquí tu comentario.Hola,yo en julio de 2007 compre una vivienda nueva que actualmente estoy desgravandola como habitual,pero la anterior no la puedo vender debido al paron inmobiliario,tengo entendido que antes de fecha de julio de 2009 o vendo la anterior o no podre despues desgravar las cantidades en reinverssion por vivienda habitual,¿alguien me lo puede confirmar?.Gracias

HOLA FRAN,

Así es.

Comentario por Fran — enero 11, 2009 #
He vuelto a hipotecar mi vivienda habitual a fin de hacer reformas en ella. ?tengo algun tipo de deduccion?. Gracias. Gaspar

Comentario por gaspar — febrero 2, 2009 #
hola, vendí un piso y con el benefició me compre otro piso sobre planos,mientras he estado viviendo en casa de amigos y familiares. El beneficio lo reflejé en mi declaración de la renta como execcion por inversión en vivienda habitual en cantidades entregadas al promotor. Llega la hora de escriturar y con esto de la crisis no me conceden la hipoteca y encima la constructora me penaliza y se queda con todo el dinero. Puedo reflejar una perdida de patrimonio o hacienda me va a reclamar porque no se ha efectuado la escritura?

HOLA CRISTINA,

Lo más posible es que Hacienda reclame ese capital.

Comentario por Cristina — febrero 9, 2009 #
He vendido una casa pero no he conseguido comprar otra el año pasado y mediarán entre venta y compra una declaración de hacienda.
Ahora no se sic eunto con todo el dinero para comprar la nueva porque no se si tengo que pagar a hacienda este año y me lo devuelve el que viene, o si por el contrario puedo no declarar la venta como ingresos este año y no tributar por ellos ya que el dinero esta reservado para pagar la casa que me voy a comprar en este año.
¿Alguien me puede aconsejar?

HOLA ANTONIO,

En la declaración debes indicar que reinvertirás el dinero en la compra de una nueva vivienda, ya que la reiniversión debe producirse dos años después de la venta o el año anterior a la misma.

Comentario por Antonio — febrero 25, 2009 #
En Julio se cumple los dos años en que vendi la vivienda habitual, y el año pasado empeze a construirme una, pero va lento, y creo que no va tiempo a terminar para junio de este año, si he empezado , no hay una progorra de tiempo, o es solo los dos años.-

GRACIAS

HOLA JUAN,

En principio no se admiten prórrogas.

Comentario por JUAN — marzo 3, 2009 #
En el año 2005, en julio,vendi mi vivienda por 156000€, habiendola adquirido en su día por 120000€,liquidando el prestamo hipotecario que tenía (58400€).En el mes de octubre adquirí la que es ahora mi vivienda habitual por 159000€,con unos gastos de notaria e impuestos de 17500€ y un prestamo hip. de 115000€.Todo esto lo reflejé en la declaracion del ejercicio correspondiente.Ahora he recibido una carta de la AEAT diciendo que aporte toda esta documentacion.La cuestion es que quiero saber si estaran exentas por reiversión en vivienda habitual las ganancias patrimoniales que obtuve con esta venta.Y en su caso si los gastos que en su día tuve en la adquisicion de la primera minoran la ganancia patrimonial.Gracias.

Comentario por francisco — marzo 10, 2009 #
en el 2008 hice una subrrogacion,con novacion de capital-tiempo.¿puedo desgrabarme los gastos generados por dicha subrrogacion?¿al tener como condicion para el prestamo tener que hacer el seguro de la casa con el banco puedo desgravarme la poliza?y por ultimo mi mujer estaba cobrando le paro hasta septiembre ¿puedo desgrabarme el total del capital aportado o solo el 50 %?gracias de antemano

HOLA VICENTE,

Vamos por partes. En primer lugar por mucho que hayas cambiado el préstamo no podrás superar los 9015 euros cada uno de deducción por persona en caso de hacer la declaración de forma individual y la misma cantidad los dos en caso de hacerla de forma conjunta. Por otra parte, podrás deducir todos los gastos generados por la subrogación.

Comentario por vicente — abril 7, 2009 #
Si se rehipoteca la vivienda habitual ¿Qué cantidad de dinero se puede declarar?

Comentario por Jaime — abril 24, 2009 #
En septiembre 2006 vendí mi casa. Iba a escriturar la nueva en marzo 2007, pero la promotora quebró y no se entregaron las viviendas. En mayo 2007 compramos otra casa sobre plano que aún no se ha entregado. Lógicamente, puedo acreditar todos los contratos y la quiebra de la primera promotora.
Han cumplido los dos años desde la venta pero por las causas expuestas no he podido adquirir la titularidad de la nueva. Puedo justificar también los pagos a cuenta.
Entiendo que la letra de la ley dice dos años (supongo que para grabar la especulación), pero creo que es evidente que he intentado cumplir con el plazo y no he podido por causa ajenas a mi, tratando de cumplir con el espíritu de la reinvesión.
Ya me hubiera gustado poder escriturar dentro de plazo, ya que esta situación nos ha provocado innumerables problemas y perder además la excención me parecería tremendamente injusto.
Muchas gracias de antemano.

Comentario por Gerardo — abril 29, 2009 #
en el año 2002 compre una vivienda por 150.000 euros gastos incluidos con una hipoteca de 90000 en 2008 vendi esta vivienda por 290.000 cancelando una hipoteca restante de 70.000 euros.al dia siguiente compre una vivienda por 300.000 mas 26000 euros de escrituracion con el dinero obtenido de la antigua casa mas una hipoteca de 142ooo. e amortizado en el año 2008 a parte, en letras mas capital y interese e amportizado entre los dos prestamos 12000 euros he llevado a realizar la declaracion y me sale a pagar una pasta puede ser? muchas gracias

Comentario por tom — mayo 21, 2009 #
hola, me comprado una casa, se que durante 4 años puedo desgravar las aportaciones al promotor.si en ese periodo de tiempo no he terminado de hacer la casa,tengo noticias de que existe la posibilidad de prorrogar otros cuatro años como maximo pero tengo que justificar ante la aeat que la obra esta parada o que no se ha terminado por circunstancias ajenas a tí.me gustaria saber cuales son las justificaciones que aeat acepta.muchas gracias,espero su respuesta

Comentario por inma — mayo 25, 2009 #
Buenas tardes:

Mi situación es ésta:

- Compra vivienda 04/12/2003, precio 108.000 euros, hipoteca 63.000 euros, ya amortizada totalmente. Dejó de ser habitual el 30/06/2008, y ahora está alquilada.

- Compra de la que ahora es mi vivienda habitual, el 09/06/2008, precio 192000 euros, hipoteca 192000 euros. Habitada desde el 01/07/2008.

Preguntas:

- Para aplicarme la exención de ganancia patrimonial por reinversión, ¿Debería tener la antigüa vivienda vendida a 09/06/2010?

- Hemos disfrutado mi mujer y yo 90151.80 euros de base de deducción (9015,18 €*2personas*5 años). ¿Quiere ello decir que me quedarían por deducirme en mi nueva casa 101848.20 euros? (192000 euros nueva compra – 90151.80 euros ya disfrutados).

Imagino que si me deduzco ahora y no vendo la casa en el plazo de los dos años, tengo que devolver las deducciones, más recargos, más sanción…¿NO?

Y si no me deduzco ahora nada, y vendo la casa por ejemplo en 4 años, ¿Pierdo el derecho a deducirme nada en el futuro por mi nueva vivienda?. En ese caso, ya tengo claro que tengo que tributar la ganancia patrimonial

Gracias y perdonad el rollo

Comentario por Oscar — junio 8, 2009 #
Hola, quisiera informarme si el plazo mínimo para la reinversión por vivienda habitual debe ser estrictamente 3 años, ó es admisible 3 años menos 17 días.

HOLA MARI,

El plazo de reinversión es hasta tres años. Cualquier periodo inferior a tres años es válido.

Comentario por Mari — junio 11, 2009 #
Hola, me gustaría pedir consejo, explico mi situación.

Mi mujer y yo estamos casados en bienes gananciales tenemos un piso comprado en 2003 hipotecado aún por 110.000 €.

Hace dos años heredé otro piso (mucho más caro)que en estos momentos es de mi hermana y mío al 50%, nos vamos a ir a vivir mi mujer y yo a este piso pues he llegado a un acuerdo con mi hermana, y por tanto pasa a ser mi vivienda habitual.

La idea es hacer una novación de la hipoteca al piso heredado (cambiando la garantía del mismo), y cuando vendamos el hipotecado comprarle la otra mitad a mi hermana.

¿Puedo desgravarme por la hipoteca novada al piso heredado?, realmente yo tendré una hipoteca en mi vivienda habitual, pero no la habré adquirido.

Cuando le compre la otra mitad a mi hermana ¿podré desgravarme entonces por reinversión en vivienda habitual?.

Muchas gracias, saludos

Comentario por Rubén — junio 30, 2009 #
hola!
no son 2 años el plazo para reinversion de vivienda habitual?cuanto tengo que pagar si me paso unos meses?
gracias

HOLA CATALINA,

Si te pasas, aunque sólo sea por unos meses deberás pagar el 18% de lo obtenido en concepto de impuestos.

Comentario por catalina — julio 13, 2009 #
Buenas tardes, hoy comienzo mis vacaciones y para comerzarlas con alegría…he recibido una paralela de la declaración de renta del año 2007 en la que la AEAT me reclama +o- 10.000€ a mi y otros 10.000€ a mi pareja.
Me explico: A finales de 2007 vendimos una vivienda y adquirimos otra a principios de 2008. Al hacer la declaración de renta, no se declaró esta venta como exención por reinversión (todo el dinero que se obtuvo de la venta se reinvirtió en la compra de la nueva vivienda). Ahora hacienda me reclama la ganancia que obtuve por la venta de ese piso.
Mi pregunta es………¿que hago? puede hacer una declaración sustitutiva para solucionar el tema¿??.
Gracias de antemano……..y espero recibir una contestación positiva para no comenzar las vacaciones de ‘mal rollo’ ¡¡¡

Muchas gracias ¡

HOLA RAQUEL,

Disculpa el retras en la respuesta. En principio la mejor opción es que presentes una declarción complementaria para evitarte el pago de ese dinero.

Comentario por Raquel — julio 16, 2009 #
Buenas tardes, acabo de recibir una paralela de hacienda de 30.000 € y no se que puedo hacer, le cuento:
Compre mi vivienda habitual en Octubre de 2005 y decido venderla en septiembre 2006 porque me caso en otro municipio, pero mi pareja y yo compramos en enero de 2006 la que es nuestra vivienda habitual.
Pues bien, acabamos de firmar la escritura de nuestra vivienda habitual en junio de 2009 y ahora recibo la paralela de hacienda diciendo que la reinversión que hice, no es valida porque no he habitado la vivienda en dos años. La promotora se ha retrasado en la ejucion de la obra y ahora me encuentro con este problema que es injusto ya que hice corectamente la reinversión en mi vivienda. todo este tiempo he estado viviendo de alquiler por el retraso de la promotora.
No se que hacer.
Muchas gracias

Comentario por Jose Luis — agosto 8, 2009 #
Buenas tardes, tengo intencion de vender mi vivienda habitual, en la que llevo desde 1999, y me gustaria saber si es posible reinvertir en la cancelacion parcial de la nueva vivienda de mi esposa (con la que convivo desde el año pasado), con objeto de aprovechar una posible exencion fiscal.

Comentario por Marco — agosto 31, 2009 #
Quiero vender un piso que tengo al 50% con mi hermana. Lo hemos heredado hace un año y ya está a nuestro nombre.
Creo, que además de la plusvalía, en la renta me penalizará con un 18% sobre el incremento del patrimonio.

Actualmente tengo un piso declarado como vivienda habitual. Si invierto el dinero que gane de este piso para pagar la hipoteca que tengo de mi vivienda habitual ¿tendré que pagar el 18% cuando haga la renta?

Comentario por marta — septiembre 17, 2009 #
Hola a mi me pasa como al compañero Gerardo, vendi en octubre 2007, y gane con la venta 72.000 e, en Enero 2008 firme contrato de compraventa para otra vivienda di 9000, luego la compañia no cumplio la fecha de entrega y me rebajaron el importe en 10%, luego di otros 9000 y firme otra novacion que han vuelto a incumplir, y como no seme ha pasado los 2 años, luego me mandan un burofax y por tercera vez incumplen. Que hago? por favor darme algun consejo please. Gracias

Comentario por josinho — noviembre 2, 2009 #
mi duda es la siguiente:
Compre una vivienda y permanecí en ella mas de tres años, con lo que se considera vivienda habitual, mas tarde la alquile con lo que prdio el caracter de vivienda habitual, entonces decidí venderla. mi pregunta es: si me quiero acoger a la reinversión por vivienda habitual al comprar otra vivienda en menos de dos años, podría hacerlo habiendo alquilado mi primera vivienda y habiendo pedido la condición de vivienda habitual? es decir, deben cumplir los 3 años devivienda habitual de manera inmediata antes de vender el piso? un saludo y gracias.

Comentario por jose — noviembre 9, 2009 #
He vendido una casa,le he ganado unos 60.000 euros que van directos a una casa que compré hace menos de 2 años.Quisiera quedarme con unos 2.000 eurillos pero,es posible? o hacienda puede hacerme pagar porcentaje por quedarme con este pico?
Gracias.

Comentario por tere — diciembre 10, 2009 #
Buenas,
acabo de vender mi casa,con unos beneficios de 50.000€,tengo pensado construirme una casa en una parcela,
mi primera pregunta es si tengo que tener terminada la casa en esos dos años que me dan para reinversion o llegados esos dos años puedo decir que es mi vivienda habitual aunque siga con la obra??
y la segunda pregunta es si los gastos de notaria de venta y cancelacion de hipoteca son deducibles en la declaracion del año que viene??
muchas gracias de antemano

Comentario por Ivan — diciembre 16, 2009 #
Cuando vendes y luego destinas el dinero de la venta a reinversión de vivienda habitual, ¿que pasa si no reinviertes todo el capital?, ¿pagas impuestos sobre el total de la venta o sólo de la parte que no reinviertes?
Gracias,

HOLA MARÍA,

Tributarías por la parte que no se ha destinado a la reinversión en vivienda habitual.

Comentario por Maria — febrero 16, 2010 #
Buenas tardes,
Mi problema es que en julio de este año hará los 2 años que vendí mi vivienda habitual, estoy construyendome una casa en la que ya he reinvertido más de lo que adquirí en la venta anterior, pero el problema es que seguramente terminaré la casa unos meses después de los dos años.
Como cosa excepcional, he de decir que por un accidente quedé en silla de ruedas y no pude volver a entrar en mi piso, por lo que cuando me dieron el alta me fui de alquiler, hasta que se paso todo, se encontraron terrenos, proyecto, información para acessibilidad de la vivienda…..
Que se puede o debe hacer?? Hay alguna excepción para el tiempo de 2 años para reinvertir??
Estoy muy preocupada, gracias.

Comentario por PAQUI — febrero 20, 2010 #
No se si me explicado muy bien en el otro mensaje.
Lo que quería decir, es que me trasladé de alquiler (actualmente sigo de alquiler) y puse el piso a la venta, pero que como no fue previsto, después hemos tardado en mirarlo todo y por eso no nos ha dado tiempo, de echo nos vamos a pasar del tiempo de reinversión unos meses, porque aunque en principio calculamos que daria tiempo, con las lluvias y demás…..
Me parece que mi mitad esta excenta igualmente por tener una discapacidad superior al 65%, pero si no se cumplen los dos años…. mi marido tiene que pagar lo que le pertenece por haberse pasado del tiempo??

Comentario por PAQUI — febrero 20, 2010 #
mi pareja compro un piso en octubre de 2002 por 84.159 €.para ello pidio una hipoteca de 107.000 €.en octubre de 2005 pide un puente de la hipoteca de 60.000 € para comprar un terreno y construir una casa.informa al banco de que el piso esta en venta y que cuando se venda se cancelara hipoteca y puente.en diciembre de 2005 se escritura la venta del piso por 198.000 €,se cancela hipoteca(100.000 € + 60.000 puente) y el resto se invierte en la construccion de esta casa.
al comprar el terreno con los 60.000 € que pide mi pareja escrituramos el terreno a nombre de los dos,aunque quien lo paga es mi pareja ya que estoy embarazada y no tengo trabajo, y pedimos una hipoteca de 150.000 € para la construccion de la casa.
Hacienda ahora nos reclama 13000 € mas gastos de demora porque dicen que no les consta la reinversion de la venta del piso. les hemos llevado escrituras,cancelaciones hipotecarias y facturas de la construccion,pero aun asi,dicen que la reinversion es parcial,porque la compra del terreno y la casa de obra nueva esta a nombre de los dos..podemos reclamar?

Comentario por GEMMA — abril 12, 2010 #
Buenos días,

en el año 2007 compré mi primera viviendo junto con mi pareja de entonces. Como compramos sobre plano en 2003 pero no se firmo la compraventa hasta 2007, estuve desgravandome durante 2003,2004,2005,2006,2007 el importe que iba pagando a la promotora. Finalmente la relación se rompió y decidimos vender el piso pero con el parón inmoviliario no logramos vender hasta 2009. Este año 2010 he comprado la que va a ser mi vivienda habitual. Tengo que hacer la declaración y estoy un poco perdida de que es lo que exactamente tengo que declarar. ¿Tengo que devolver a haciendo todo el importe que me he desgravado estos años? Aplican algún tipo de interés?

Muchas gracias

Comentario por CRISTINA — abril 20, 2010 #
Buenos dias a todos
Os dejo mi caso para ver si hay alguien mas en mi situación y si ha podido resolverla.
Vendo mi piso en abril de 2005 y declaro el beneficio exento por reinversion en una nueva vivienda de la que soy promotor, la obra termina mas tarde de lo esperado, el final de obra lo obtengo en febrero de 2008, con lo que me paso de los 2 años, pero he demostrado a hacienda que en el plazo de los 2 años he realizado la reinversión y mucho mas, hoy 03/05/2010 recibo una liquidación provisional en la que me reclaman 3.700€ por no haber cumplido los plazos, hay alguien mas a quien le ocurra esto.
Cuando inicias una construcción surgen mil problemas y los vas solucionando yo no he construido para alquilar ni para especular ,es mas desde abril de 2008 es mi residencia habitual, ¿que puedo hacer?.
Saludos y gracias

Comentario por Ramon — mayo 3, 2010 #
YO TENIA DE PLAZO PARA COMPRAR HASTA 31 DICIEMBRE DE 2009 ,COMO ME PASE DE 3 POR LA PESIMA INFORMACION Y LA CONFUCION QUE SE GENERO PORQUE DECIAN QUE HABIAN AMPLIADO EL PLAZO PARA COMPRAR LA VIVIENDA ,HACIENDA ME MULTO TUVE QUE DARLE UN DINERAL TAN GRANDE Y CON INTERES QUE AHORA TENGO EL PISO SIN PODERLO REFORMAR NI VIVIR ADENTRO PORQUE ME QUEDE SIN DINERO

Comentario por helen — mayo 5, 2010 #
Hola:
En 2007 vendí mi vivienda habitual para poder pagar otra que estaba comprando en régimen de cooperativa, con los problemas que ha habido en los últimos tiempos ha habido un retraso considerable en la entrega de mi nueva vivienda. El resultado es que me he pasado dos meses en el plazo que hay para reinventir, ¿me considerarán exenta o tendré que pagar por incremento de patrimonio?
Saludos

HOLA ANA,

Si se ha excedido el plazo es muy posible que tengas que pagar.

Comentario por Ana — mayo 10, 2010 #
Ramón, en el dinero que te reclaman ¿va incluida una sanación por no haber pagado a tiempo? Si así es, ¿qué porcentaje corresponde a la sanción?

Comentario por Ana — mayo 10, 2010 #
Hola Ana

La liquidación provisional solo es la diferencia que me aplican sobre la renta de 2005, la sanción vendra despues si no se resuelven favorablemente las alegaciones presentadas.

Comentario por Ramon — mayo 12, 2010 #
Hola, resulta que he vendido vivienda y un mes despues he comprado otra. Se que no me puedo desgravar la segunda hasta no haber acumulado la deduccion de la primera. Pero ¿como se cuanto me he desgravado de la primera, si en las declaraciones anteriores (los formatos de hacienda) no existe la casilla del importe total que me desgrave??? solo viene la casilla del porcentaje que hacienda me permitia desgravar de lo invertido ese año, variando dicho porcentaje cada año. ¿Como lo calculo entonces?

HOLA ANTONIO,

En realidad es más sencillo que todo eso… Te bastaría con saber cuánto pagaste de hipoteca cada año, teniendo en cuenta que la cantidad máxima que podía servir como base de la deducción era de 9.015 euros.

Comentario por Antonio — mayo 14, 2010 #
Hola, si mi pareja y yo compramos este mes una nueva vivienda, que desde ese momento será la habitual, cuando vendamos la antigua ¿podremos reinvertir los bº cancelando hipoteca de la nueva vivienda habitual y obtener así ventajas fiscales?

Es decir no vendo y compro, sino que compro y luego vendo

Gracias por vuestro blog!

Comentario por Toni — mayo 23, 2010 #
HOLA TONI,

La ventaja fiscal que obtienes por la venta de tu vivienda para reinversión en vivienda habitual es no tener que tributar por las plusvalías obtenidas. Es decir, no pagarías el porcentaje que Hacienda se queda del dinero que obtengas de la venta, entendido este como la diferencia entre el precio de compra y el de venta más un diferencial.

Comentario por admin — mayo 24, 2010 #
Muchas gracias por su respuesta y felicidades por su web.

Comentario por Toni — mayo 24, 2010 #
hola necesito ayuda para resolver la siguiente cuestión.
mi pareja y yocompramos un piso en el año 2000 o 2001 y escrituramos en el 2003, estepiso lo vendimoshace un mes pr 132000 euros y nos hemos comprado un piso másgrande que nos ha costado 255000 y ahora nos vamos a separar y lo queremos vender la pregunta es ¿ esto nos va a cosionar algun problema con hacienda? y cuanto tendre que pagar a hacienda

Comentario por sol — mayo 30, 2010 #
Hola;
Me gustaría, si es posible, ayuda en este tema:

En Abril de 2008 vendí mi vivienda habitual (comprada en el 2001) generando una plusvalía de 150.000€ Aprox.
En Marzo de 2010 (casi cumplidos los dos años) he comprado una vivienda invirtiendio todo ese dinero para evitar tener que pagar a Hacienda el 18% de esa cantidad.

Mi Pregunta es:
Si yo esta vivienda que acabo de comprar en Marzo, y que supone mi nueva vivienda habitual, la quisiera vender (no han pasado ni 3 meses) para comprarme acto seguido otra en una localidad cercana ??

Que pasaría entonces ??

Tengo que pagar por no haberla tenido durante 3 años mínimo como vivienda habitual, la plusvalía de la que vendí en Abril de 2008 o nó ??

Que opción tengo para evitar tener que pagar por esa plusvalía generada en Abril/08 ??

Gracias de antemano

Comentario por Pablo Sanchez — junio 8, 2010 #
HOLA PABLO,

Según el concepto de vivienda habitual, debes habitar la cada durante por lo menos tres años después de la compra, aunque existen algunas excepciones que anulan ese requisito para que una vivienda sea considerada la habitual (puedes verlo aquí). Si no te acoges a ninguno de ello va a ser complicado que puedas evitar tener que pagar por la plusvalía que generó la venta, aunque teniendo en cuenta que lo destinarás a la compra de una nueva vivienda, siempre puedes poner el caso en manos de Hacienda a través de una pregunta vinculante (eso sí, es muy posible que la respuesta no sea satisfactoria).
La única opción que veo es que efectivamente permanezcas en la casa que compraste los tres años estipulados. Si necesitases el dinero, puedes tratar de acceder a una hipoteca puente.

Comentario por admin — junio 8, 2010 #
Hola!
Necesitaria tu ayuda si eres tan amable ya que no tengo claro un tema.

Durante el año pasado la promotora de mi VPO me devolvió unas cantidades que yo le entregue en concepto de futura compra(reserva más bien)de una segunda plaza de garage.

Al final y antes de firmar el contrato del piso la rechace(la plaza de garage),no se produjo la compra por tanto, si no que simplemente me devolvieron la cantidad que yo les entregue ya que no me quedaba con la plaza.Eso si me penalizaron quitandome casi 3.000 mil euros de la cantidad que yo les entregue.

Tengo que declarar ésta cantidad devuelta por la promotora en la renta como concepto de algo?

O simplemente son cantidades que ellos me devuelven por no producirse la compra?

Muchas gracias.

Comentario por jana — junio 8, 2010 #
Gracias por el comentario.

Tengo una duda;
como debo proceder para:
“poner el caso en manos de Hacienda a traves de una pregunta vinculante”

Gracias de nuevo.

Comentario por Pablo Sanchez — junio 8, 2010 #
HOLA DE NUEVO PABLO,

Lo más sencillo es que te dirijas a tu delegación de Hacienda y les plantees el tema. Hacienda está para resolver las dudas de los contribuyentes. En el caso de la pregunta vinculante, lo que estás buscando es una respuesta definitiva lejos de toda interpretación. Es decir, no se trata de la opinión del técnico que te haya atendido y cuyo consejo puede o no ser el mismo que el de su compañero. En este caso la respuesta será definitiva y vinculante, es decir, deberás hacer lo que en ella se indique. Para plantearla, lo más sencillo es acudir a Hacienda o acceder a través de su nueva sede electrónica.

Comentario por admin — junio 9, 2010 #
HOLA JANA,

En principio no debes tributar por ese capital. Sin embargo, si te has practicado algún tipo de deducción por las cantidades invertidas en la vivienda, deberás devolver la parte proporcional.

Comentario por admin — junio 9, 2010 #
Muchisimas gracias por contestar tan rápido!!

Y en ese caso que tú planteas??Como sé calcula esa parte proporcional?? Estoy perdidisima y tengo que mirar todo de nuevo.Muchas gracias de nuevo,no sabes como ayuda la gente como tú,felicidades!!!

Comentario por jana — junio 9, 2010 #
podrias ayudarme con este caso particular?

mi pareja ha vendido en 2009 la que era su vivienda habitual, comprada de soltera, obteniendo con ello una ganancia patrimonial de unos 60.000 euros.

3 meses antes habiamos comprado los 2 nuestra nueva vivienda habitual, por un importe de 300.000 aprox.

1.- ¿la ganancia es solo suya?
2.- en caso afirmativo (entendemos que sí)¿es justificable que la amortizacion parcial por el importe de la ganancia sea aplicable a ella por exencion por reinversion?
3.- ¿cuenta el IVA y demás gastos propios de la financiacion como cantidades “reinvertidas”?

gracias

Comentario por gonzalo — junio 14, 2010 #
Vendo una vivienda, obtengo unos beneficios de 100.000 euros que doy en prestamo legal por el banco a mis hijos. ¿Tengo que pagar a hacienda en la declaracion por los 100.000 euros que gané?, o al haber realizado los prestamos a mis hijos ¿me vale para algo?
Gracias

Comentario por margarita — junio 15, 2010 #
HOLA MARGARITA,

En principio deberás tributar por la ganancia que obtuviste (la diferencia entre el precio de compra y el de venta aplicando algunos correctores) pese a haber dado el dinero en préstamo.

Comentario por admin — junio 16, 2010 #
Hola,

Me he comprado una vivienda con mi pareja y he vendido mi anterior vivienda habitual (en menos de dos años). Ahora quiero hacer la reinversion del dinero que he obtenido al vender pero me dice el gestor que la nueva vivienda está a nombre de mi pareja también por lo que Hacienda considera que sólo estoy reinvirtiendo la mitad del dinero, es decir, que no puedo a cogerme a la reinversión. Esto es asi? Que opciones tengo?

Gracias!

Comentario por Ana Cristina — junio 16, 2010 #
Hola, por favor a ver si me echais una mano porque no sé a quién preguntar ya. La cosa es que en 2007 volví a hipotecar mi casa, me hacía falta dinero, que ya estaba pagada, y durnte estos años me ha servido el borrador, pero este año he tenido que vender unas aciones, para lo mismo, y ya no me hacen la ranta en hacienda. Mi pregunta es si puedo deducirme lo que he pagado de la nueva hipoteca. La difernecia es que me sale a pagar si no la meto, por favor AYUDA!!!!!!!!!!

Comentario por PALOMA — junio 23, 2010 #
HOLA PALOMA,

En principio no puedes desgravar por la nueva hipoteca, ya que no se está usando para adquisición de vivienda habitual, sino que es un préstamo personal, sólo que se utiliza el hipotecario al estar la casa como garantía.

Comentario por admin — junio 24, 2010 #
Hola necesito que me ayudéis por el tema de una compra-venta.
En Diciembre de 2005 vendimos nuestro piso y nos compramos otro en el mismo año reinvirtiendo todo en la adquisición de la nueva vivienda ahora bien antes de vender nosotros pedimos una ampliación de hipoteca de aproximadamente 20.000 euros por lo tanto a la hora de vender nuestro piso la cancelación de la hipoteca teniendo en cuenta esta ampliación era de 93.000 según carta de hacienda la hipoteca pendiente en la venta era de 66.600 pq no consta la ampliación, mi duda es la siguiente SI ELLOS NO TIENEN EN CUENTA QUE LA HIPOTECA PENDIENTE ERA DE 93.000 Y EL PRECIO DE VENTA FUE DE 234.394,72 EUROS SALE QUE LA CANTIDAD NETA PARA DESTINAR A LA NUEVA VIVIENDA ES DE 167.794,72(PRECIO VENTA-HIPOTECA PENDIENTE 66.600)COSA QUE SI YO TENGO CUENTA ESOS 93.000 EUROS ME SALE QUE EL IMPORTE NETO SON 141.394,72,NOSOTROS LA NUEVA HIPOTECA QUE PEDIMOS POR LA COMPRA DE LA NUEVA CASA ERA DE 170.000 EUROS SEGUN LA REVISIÓN QUE NOS ESTÁ HACIENDO HACIENDA NO HEMOS DESTINADO EL 100% A LA REINVERSIÓN DE LA VIVIENDA SINO EL 69%.
Alguien me puede ayudar ya que tengo que presentar las alegaciones y no sé bien como tengo que hacer para justificar que reinvertí el 100%.
Un saludo

Comentario por Sandra — junio 29, 2010 #
HOLA SANDRA,

Ten en cuenta que en principio la ampliación de la hipoteca no puede considerarse parte del préstamo para la adquisición de vivienda ya que se pide a posteriori. En este sentido deberíais ser capaces de demostrar que esos 20.000 euros efectivamente se utilizaron para adquisición de vivienda (será complicado, ya que el precio de una casa no sube porque sí).

Comentario por admin — junio 30, 2010 #
Gracias por la rápida contestación, mi duda principal es como puedo demostrar que el beneficio de la venta teniendo en cuenta que la cancelación de hipoteca eran 93000 ( incluida la ampliación y según el certificado SALDO 0 que nos tramitó el banco) es de 141394.72 no los 167794.72 importe que me comentan que tenia que haber reinvertido y que según ellos no los he reinvertido.

Gracias de nuevo.

Gracias de nuevo pero estoy

Comentario por Sandra — junio 30, 2010 #
hola compre una casa en marzo del 2005 y vendi mi vivienda habitual en mayo del 2005, ¿ tenia que reinvertir de una sola vez el total en la nueva vivienda adquirida o podia hacerlo en varios pagos durante el plazo de dos años ?

Comentario por susana — julio 5, 2010 #
HOLA SUSANA,

En principio se supone que se reinvierte todo de golpe

Comentario por admin — julio 6, 2010 #
entoces si yo guarde una cantidad para realizar obras , las cuales no se realizaron ¿ ya no tengo derecho a reinvertir auque este dentro de los años posterirores a la venta ?

Comentario por susana — julio 6, 2010 #
entonces si yo guarde una cantidad para realizar obras , las cuales no se realizaron ¿ ya no tengo derecho a reinvertir aunque este dentro de los años posterirores a la venta ?

Comentario por susana — julio 7, 2010 #
HOLA DE NUEVO SUSANA,

El caso es que la reinversión en vivienda habitual se contempla también para la adquisición, no para la realización de obras. De todas formas, voy a estudiar algo mejor el tema y la semana que viene podrás leer un post completo al respecto (con respuestas específicas al problema que planteas)

Comentario por admin — julio 7, 2010 #
muchas gracias por el interes y las respuestas.

Comentario por susana — julio 7, 2010 #
Hola de nuevo;

Antes de nada, felicitaros por vuestro blog.
Lo cierto es que ayudáis bastante…

He visitado la Web de Hacienda para intentar hacerles esa consulta de la que os hablé el 8 de Junio.
La verdad es que no sé como les puedo hacer una pregunta vinculante exponiéndoles mi caso tal y como me aconsejábais.

Gracias.

Comentario por Pablo Sanchez — julio 10, 2010 #
HOLA DE NUEVO PABLO,

La forma más sencilla de hacerlo es acercándote a tu delegación de Hacienda.

Comentario por admin — julio 12, 2010 #
hola amigos.
la intencion es vender mi vivienda habitual y comprarme otra para irme a vivir a ella tambien, sin embargo no tengo nada claro cuanto tengo que gastarme en ella para no pagar incremento patrimonial.me han dicho que hay una formula.
la que vendo me costo 20 millones
hipotecado en 1o
la quiero vender por 40 millones.
un millon de gracias

Comentario por antonio — agosto 5, 2010 #
EN 2006 mi marido y yo vendimos una vivienda por 120000 euros. De esa vivienda aún nos quedaban 42000 euros de hipoteca por pagar los cuales cancelamos con la venta.
En ese mismo mes nos compramos una casa que escrituramos en 210000 euros pidiendo una hipoteca de 240000 euros con el fin de hacer frente a los gastos de compra venta y reformas y compra de mobiliario. Mi duda es si a pesar de invertir el dinero de la venta en otra vivienda, hacienda puede investigar en qué he invertido el dinero restante. Muchas gracias de antemano

Comentario por Martina — agosto 21, 2010 #
Estoy intentando vender mi vivienda; soy funcionario y tb tengo previsto solicitar una plaza en el extranjero. Estas plazas son por un tiempo limitado, mínimo 2 años y máximo 6. Mi duda es cómo he de hacerlo si, en efecto consigo esta plaza, y en ese período de tiempo me compro otra en España – es nuestro plan- en relación a la reinversión en vivienda habitual, que te exige probar, lógicamente, que resides en ella; ¿no se contempla alguna excepción como mi caso, que te puedas ausentar por trabajo durante un período de tiempo limitado?

Comentario por CARLOS — agosto 27, 2010 #
HOLA CARLOS,

Efectivamente, la deducción por vivienda habitual contempla varias excepciones a lo que se considera vivienda habitual y una de ellas es la de causas laborales.

Comentario por admin — septiembre 1, 2010 #
En 2009 vendi una casa que me dio plus valias.
Estoy pensando ir a vivir a otro pais de la communidad europea.¿Se contempla la posibilidad de reinversion en otro pais que no sea España, si en este tendré la residencia principal?

Comentario por Nuria — septiembre 19, 2010 #
HOLA NURIA,

Las deducciones por compra de vivienda habitual se restringen a las realizadas en el territorio nacional.

Comentario por admin — septiembre 22, 2010 #
Hola, me gustaria que me aclaraseis algunas dudas.Estoy a punto de vender mi piso en este mismo mes de diciembre. Lo compre por 132000€ en 2005 y lo vendo en 2010 por 165000€. Creo que tengo que pagar a hacienda el 18% de los 33000€ de diferencia. Ha sido mi vivienda habitual durante 5 años y 9 meses. ¿La exencion de pagar a hacienda es solo por haber sido vivienda habitual durante mas de tres años o tiene que ir unido a la obligacion de comprar otra vivienda en el plazo de dos años?. Esa ganancia no la puedo destinar a otra vivienda por que la necesito para pagar deudas de prestamos y tarjetas y asi quedarnos limpios para ahorrar y dar la entrada, en su dia ,de otra casa.Tambien tengo que pagar los 124000€ que me quedan de hipoteca.(lo comido por lo servido).¿Tengo que declarar a la fuerza ahora en la declaracion que haga en el 2011 o puedo esperar el plazo de los dos años para ahorrar ese dinero a pagar y declararlo en ese momento?. Y la ultima pregunta:
si vendo en diciembre de 2010, tendria de plazo para “comprar” hasta diciembre de 2012, ¿en que año tendria que declarar la venta : en la declaracion del 2013 (renta 2012) o antes ?
GRACIAS por la antencion.

Comentario por Gema — diciembre 6, 2010 #
Hola quisiera que me aclaraseis algunas dudas sobre la venta de un piso y hacienda. Compre mi piso en 2005 por 132000€ y vendo ahora en diciembre 2010 por 165000€. Tengo que liquidar 124000€ de hipoteca restante y lo demas lo voy a utilizar para pagar prestamos y tarjetas con lo que no me sobra nada. No creo que en dos años (plazo que da hacienda para reinvertir la ganancia en otra vivienda habitual)pueda comprarme otra y ademas no por la plusvalia pues me la voy a gastar en pagos.¿Tengo que declarar la venta este año siguiente (2011) o puedo esperar esos dos años y declararla entonces?Si vendo diciembre 2010 tendria hasta diciembre 2012 (se supondria para comprar),¿Cuando declararia,en la declaracion que se hace en 2013(renta 2012)?. Gracias por la atencion y perdon por la extension.

Comentario por Gema — diciembre 8, 2010 #
HOLA GEMA,

Sólo está exento de tributar el dinero que destines a la compra de una nueva vivienda habitual y dispones de un plazo de dos años para hacerlo desde el momento de la venta. En principio, si no tienes previsto comprar una vivienda en el plazo de dos años deberías declarar ahora esa ganancia, aunque puedes esperar y declararla después pero con un recargo adicional.

Comentario por admin — diciembre 9, 2010 #
Gracias por la rapidez en contestar . Me ha servido de gran ayuda,pero quisiera aclarar una duda mas, si es posible:
La plusvalia se calcula asi?:
(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos)xcoeficiente de actualizacion o reductor
x18%.
Entonces por ejemplo:
(165000-1000)-( 132000+10000)x 1,09= 164000-154780 =
9220×18%= 1659.6 € aproximadamente.
¿Estoy en lo cierto salvo alguna matizacion?.Gracias.

Comentario por Gema — diciembre 9, 2010 #
HOLA GEMA,

En principio esa es la forma de calcularlo, aunque puedes encontrar más información en el siguiente artículo: Fiscalidad en la compraventa de pisos

Comentario por admin — diciembre 10, 2010 #
Hola mis padres han vendido en 2010 una vivienda VPO adquirida en 1980 a través de un contrato con la Administración. A lo largo de todo este tiempo han entregado unos 8000 Euros en plazos mensuales.
El problema es que la escritura de adquisición la realiza la Junta en 2.010, y en 2010 se ha vendido a un 3º por su valor fiscal unos 60.000 Euros.
El plazo del cómputo para el incremento de patrimonio ¿cuando comienza en 1980 o en 2.010?

Comentario por Fany — diciembre 11, 2010 #
hola,

hace un año le vendí la parte de mi piso a mi ex novia, cuya hipotica nos estábamos desgravando como vivienda habitual, en la declaración de la renta marqué que iba a hacer una reinversión en una nueva vivienda, mi pregunta es la siguiente, valdría la opción de alquiler con una opción a compra u obligatiamente cara a hacienda tengo que tener la escritura del piso a mi nombre antes del plazo de dos años?
gracias

Comentario por vicente — enero 27, 2011 #
HOLA VICENTE;

Debes comprar el piso, no vale con alquiler con opción a compra.

Comentario por admin — enero 31, 2011 #
Hola.
Hace un año y medio nos cambiamos de vivienda habitual y todavía no he conseguido vender la primera. ¿Dispongo solo de dos años desde la compra de la vivienda para poder vender la anterior vivienda y aplicar la exención por reinversión? o por el contrario son dos años desde la fecha de venta independientemente del periodo que haya transcurrido desde la compra de la nueva vivenda?

Gracias.

Comentario por Miguel Angel — febrero 1, 2011 #
HOLA MIGUEL ÁNGEL,

Dispones de dos años desde la venta de la vivienda para reinvertir en vivienda habitual, pero debe ser de vivienda habitual en vivienda habitual….

Comentario por admin — febrero 3, 2011 #
Hola, mi duda es la siguiente: Hacienda me reclama 1700 euros porque yo reinvertí en los 2 años posteriores a la venta de mi vivienda habitual lo que correspondía, pero también utilicé esas cantidades (máximo 9015 euros) para deducirme por vivienda habitual, ya que había superado la suma de la ganancia patrimonial más las deducciones en la anterior vivienda. Hacienda me dice que si la aportación es para reinversión en vivienda habitual no se puede utilizar para deducción de vivienda habitual ¿tienen razón? gracias.

Comentario por Toño — febrero 25, 2011 #
HOLA TOÑO,

Efectivamente ambas deducciones son incompatibles. No puedes aplicar los dos beneficios fiscales a la misma cantidad de dinero. Acabamos de publicar un post explicativo al respecto.

Comentario por admin — febrero 28, 2011 #
[...] la pregunta sería ¿Es incompatible la exención por reinversión en vivienda habitual con la deducción por vivienda habitual para las mismas cantidades de [...]

Pingback por Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF — febrero 28, 2011 #
Lo primero, muchas gracias por vuestra contestación, pero después de estar mirando 4 ó 5 días en Internet he encontrado esto. Sentencia 3557/1998 de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de Madrid en la que se anula el apartado 5 del artículo 10 del RD 1841/1991 que establecía la incompatibilidad total de los dos conceptos de modo que hasta que no se invirtiera la totalidad del dinero obtenido en la venta de tu antigua vivienda habitual no se podría a empezar a deducir por vivienda habitual. A partir de entonces la nueva legislación define, sin duda alguna según mi criterio, no así el de hacienda, la incompatibilidad parcial entre los dos conceptos: por un lado hay exención total si reinviertes todo el dinero obtenido de la venta y por otro lado la deducción comienza cuando tu inversión supera la suma de las deducciones anteriores junto con la ganancia patrimonial obtenida. Creo que en las leyes desde entonces queda meridianamente claro, no establece la incompatibilidad total entre ambos conceptos que ya el tribunal supremo se encargó de anular esta incompatibilidad total por ser contraria a la ley.

Comentario por Toño — febrero 28, 2011 #
buenas, me gustaria que me aclaraseis una duda que tengo.En diciembre vendi una vivienda en la que llevaba 9 años viviendo, pero en el transcurso de esos 9 años hicimos dos ampliaciones para hacer obra, compramos un coche y en la 2ª nos hacia falta el dinero.El dia que vendi compre otra pero de lo poco que saque pague los gastos de la nueva (mas cara que la primera) me gustaria saber como va ha salir mi declaracion.Muchas gracias

Comentario por Veronica — marzo 14, 2011 #
HOLA, MI DUDA ES LA SIGUIENTE;
EN EL AÑO 2005 VENDO LO QUE ES MI VIVIENDA HABITUAL PARA HACERME UNA CASA EN AUTOPROMOCION. POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ECHO AL CONSTRUCTOR, Y LO DENUNCIO, GANANDOLO INCLUSO EN COSTAS. PERO EL PLAZO DE 2 AÑOS POR RENVERSION SE ME PASA EN 17 DÍAS Y HACIENDA ME RECLAMA 30 000

Comentario por SANDRA — marzo 16, 2011 #
Buenos días, mi consulta es la siguiente, agradezco de antemano a quien pueda resolverme la duda.

En Julio de 2007, compre un terreno, yo tenia vivienda habitual desde 2004, que la he vendido ahora en 2010 para hacerme en el terreno una vivienda que será la habitual. He tenido beneficios con la venta.
Mi pregunta es la siguiente, he leído que tengo un plazo de dos años para teminar la vivienda, pero mi duda es desde que vendi la vivienda o desde que compre el terreno. yo creo que el plazo para construir e invertir el beneficio es desde que vendi la vivienda, pero entonces yo no puedo deducirme por vivienda habitual si el terreno esta comprado antes de enero de 2.011, o no tiene q ver una cosa con la otra. gracias

Comentario por MONICA — marzo 23, 2011 #
Hola, yo me ponia en la renta como vivienda habitual 1/4 parte de una vivienda que mi padre nos puso a mis hermanos y a mi a nuestro nombreque es donde he vivido durante 9 años, hasta que en 2009 me case y me compre una vivienda habitual con mi pareja y la otra me la añadia como bien inmueble. Pero el año pasado vendimos la vivienda donde soy dueña de 1/4. Puedo deducirmelo como reinversion de vivienda habitual. Gracias

Comentario por Maria — marzo 27, 2011 #
me gustaria saber si al vender un piso que he heredado tengo que pagar a hacienda en la declaración de hacienda si el piso en cuestión se escrituró por 156000 e cuando hicimos el cambio de nombre tras la transmision y lo venderemos por 120000, ya que la ganancia patrimonial es negativa.En caso que tenga que pagar,sobre que cantidad se aplica el 18%?. Gracias

Comentario por guadalupe gonzalez romero — marzo 29, 2011 #
Hola mi duda es la siguiente:
Hemos pedido una hipoteca para la compra de una vivienda por valor de 260000 euros la compra de la vivienda era de 288000 más iva,hemos recibido unos 20000 eur en concepto de contrato de arras de un piso en propiedad que teníamos en venta, la compra de la vivienda se formalizó en diciembre del 2010, pero la venta del piso se formalizó el 31 de marzo del 2011, mi pregunta es si me toca pagar a hacienda por la venta del piso al ser años diferentes y aunque la ganancias de vienes sean para invertirlo en la nueva hipoteca que es nuestra vivienda habitual?

muchas gracias por vuestra ayuda, Joanna

Comentario por Joanna — marzo 31, 2011 #
HOLA JOANNA,

En principio no deberías tener problema en incluir las ganancias obtenidas por la venta como reinversión en vivienda habitual, por más que primero hayas cerrado la comrpa de la otra casa.

Comentario por admin — abril 1, 2011 #
Hola buenas, mi duda es la siguiente: mi marido y yo vendimos nuesra casa el 31 de diciembre del 2010.cuanto tiempo tenemos para comprarnos una casa sin tener que declarar los beneficios obtenidos a hacienda, ahora estamos de alquiler. Muchas gracias por todo, saludos.

Comentario por captus — mayo 2, 2011 #
HOLA CAPTUS,

Disponéis de un plazo de dos años para reinvertir las ganancias obtenidas sin tener que tributar por ellas.

Comentario por admin — mayo 3, 2011 #
CONTESTACIÓN A CAPTUS:
Hola, efectivamente tienes 2 años para invertir en la vivienda q vas a comprar, pero Dejalo claro en la declaración de ese año indicando q vas a reinvertir en otra vivienda, entonces te dirán q tienes dos años para invertir. OJO!, lo que no te dicen es q se formaliza la compra en el momento que se eleva a escritura pública, es decir q si compras la vivienda y firmas un contrato privado con la promotora y entregas dinero, entendiendo q estás deduciendo, y firmas después de los dos años, hacienda te dirá q no reconoce el contrato privado y multa q te pego. Lo triste es q esto según me dijeron antes no lo miraban, pero ahora con la crisis están mirandolo con lupa, si como lo ves, injusto pero cierto, así estoy pagando unos 8000 euros de multa, y yo creyendo que lo hacía bien. A todos aquellos que estén en esta tesitura y les haya llegado una multa por este precepto q sepan que después de mucho preguntar al final hay una salida para no pagar esa multa y recurrirla dentro del primer mes que te dan para alegaciones, así q si estas en esa situación contacta conmigo si quieres en el correo productocanario@hotmail.com, Pq es largo de explicar. Saludos y ánimo.

Comentario por GUSTAVO — mayo 4, 2011 #
Buenas tardes

Yo vendí mi casa en Junio de 2009, o sea que en Junio de este año hace dos que la vendí.
El año pasado no me enviaron el borrador, así que fui a Hacienda y les conté mi situación. Me pusieron en la casilla 420 y la 423, 103.000 euros y en la 421 y la 424, 60.000 euros. No he podido comprar nada aún porque no me llega el dinero para ninguna vivienda y estoy en paro, así que estoy gastando el dinero que conseguí de aquella venta en el pago del alquiler en el que vivo desde entonces.
El caso es que acaba de llegarme el borrador del ejercicio 2010 y me sale a devolver. No lo entiendo. ¿Me lo podrían explicar?
Muchas gracias y un saludo

Comentario por María — mayo 10, 2011 #
Hola, tengo un problema, que es el siguiente:

En 2006 teniendo un piso, compre una casa, el piso lo vendi 9 meses despues, actualmente sigo viviendo en la casa por lo tanto llevo más de 3 años.

Hasta aqui diria que todo normal, hace unos meses hacienda me envia una carta indicando que para aplicar la exención por reinversión, tanto el inmueble adquirido tienen que tener calificacion de vivienda habitual ( Mi pregunta es, si estoy ya viviendo en la nueva, como voy a tener dos como viviendas habituales?, es normal lo que me pide Hacienda? Segun ellos durante 7 Meses el piso que vendi no era vivienda Habitual.. obvio si estoy viviendo en otro lado, pero en 9 meses, vendi el piso. Me pueden ayudar? Gracias

Comentario por Enrique — mayo 10, 2011 #
HOLA ENRIQUE,

Hacienda está siendo un poco-muy quisquillosa en la aplicación de la ley, pero sí es cierto que la reinversión debe producirse de una vivienda habitual a otra… Lo que no entiendo es ¿Te están reclamando la declaración de 2006? Lo comento porque el plazo legal para reclamar es de cuatro años…

Comentario por admin — mayo 12, 2011 #
María siento decirte q lo tienes muy negro, y te van a reclamar el 19% de los beneficios antes de q se cumplan los 5 años. No te preocupes q en tus declaraciones actuales no te reclamen nada, ellos esperan al último año y así te reclaman más intereses y la infracció te aumenta considerablemente. El echo q estés pagando el alquiler con ese dinero a ellos le traen sin cuidado, te dirán q la
Ley es clara y q tenías q haber invertido. Ojo! , a mi me pasó lo mismo q a tí, yo obtuve unos beneficios en la venta de 27.000 euros y estoy pagando una multa de siete mil y pico euros.

Comentario por GUSTAVO — mayo 12, 2011 #
hola, tengo mi vivienda habitual por la que me deduzco sin ningun problema pues la compré en el 2006. Resulta que ahora me voy fuera 6 meses por trabajo, y me ha preguntado un posible inquilino si le alquilo mi casa. Me comenta que solicitaria la ayuda de alquiler y mi pregunta es ¿ puedo deducirme la hipoteca de mi primera vivienda, y al mismo tiempo alquilarla declarando ese alquiler?, es compatible una cosa con la otra? puedo deducirme por mi primera vivienda y al mismo tiempo alquilarla declarando dicho alquiler y permitiendo al inquilino que solicite la ayuda correspondiente?

Comentario por juan j — mayo 12, 2011 #
Gracias Gustavo

Justo lo que temía.. Iré a Hacienda y cambiaré el borrador. Prefiero pagarlo ahora que con recargo..
¿Sabes si se puede fraccionar el pago?

Comentario por María — mayo 13, 2011 #
hola, mi problema es el siguiente:
compre un piso en el 2004 por valor de escrituracion de 54000 €, la unica propietaria del piso era yo, y una hipoteca de 90000 € en la que aparecia tambien mi novio. en el 2010 la vendi por 135000 €. supongo que he tendido una ganancia de (135000-540000= 81000) o le tendria que descontar los 72000 que me quedaban de hipoteca? y ahora va la otra pregunta:
este año he comprado a medias con mi pareja un piso pero de la ganancia del otro solo he reinvertido 10000 €. puedo desgravar como gastos de venta del primer piso la comision de la inmobiliaria? las reformas que estoy haciendo ahora en el piso no desravan? puedo amortizar 9000 € de la hipoteca como reinversion para no pagar tanto? me temo que he metido la pata por ignorante y no se como remediarlo. gracias

Comentario por lidia — mayo 15, 2011 #
HOLA LIDIA,

La comisión de la inmobiliairia no es un gasto desgravable a priori. En cuanto a las reformas, puedes ver si desgravan aquí.

Comentario por admin — mayo 17, 2011 #
Hola.
Yo he vendido mi vivienda habitual en 2008, declarando en dicho ejercicio la ganancia patrimonial obtenida con dicha venta, me acogí a la exención por reinversión pero ha acabado el plazo y la casa en la que reinvertí está aún en obras. Ya me he informado y veo que no cuenta para justificar la reinversión hasta que no concurra en escritura pública, o sea que me toca pagar.
La consulta es la siguiente:
¿Cómo tengo que hacer ahora la declaración del incumplimiento?,¿ Tendría que hacer una declaración complementaría a la declaración del 2008, o se declara en la renta del 2010 la ganancia patrimonial correspondiente a ejercicios anteriores( Casilla 391)?, de ser la segunda opción, donde pongo los intereses de demora que me han dicho que me cobraría hacienda por la tributación de la ganancia patrimonial.
No se si he logrado explicarme.

Muchas gracias de antemano por todo.
Un saludo.
Rafa.

Comentario por Rafael — mayo 17, 2011 #
CONTESTACION A RAFAEL:
Hola Rafael, como podrás ver en escritos anteriores yo he tenido el mismo problema q tú y a día de hoy estoy pagando una cuantiosa infracción. Antes q nada decirte q Hacienda me envió la complementaria a los cuatro años y seis meses, vamos q se esperan hasta el final y así te cobran los intereses de demora de cuatro año y pico,vamos q son unos listos. Desgraciadamente estoy pagando de forma fraccionada, pero por no asesorarme en su momento. Te digi esto pq recientemente mi pareja se hizo socia de la OCU y me dió por llamar y comentarle el problema, y que grata sorpresa cuando el abogado financiero me comentó q hubiese tenido una salida y es la siguiente. 1. Si en su momento hicistes un contrato privado con la promotora y entregastes dinero a cuenta , haz constar en ese contrato un apartado que diga q en ese momento te han hecho la entrega de llaves, incluso si ya has firmado y no es así, creo q a ellos no le importaran hacerte uno nuevo pq es privado, así, cuando te llegue la complementaria por entender ellos q no has invertido en un periodo de 2 años (entendiendo q se compra cuando se eleva a escritura pública), en tus alegaciones tendrán q archivarte el expediente. Eso es debido según mi consulta, a q según derecho la compra queda definida cuando se hace entrega del producto ( entediendo hacienda q es la escritura pública), pero de la manera q te digo se te haría entrega en el momento q firmas el contrato privado, aunque no tengas ni cédula, ni certificado final de obras, etc, eso son problemas ajenos a hacienda. Espero q me haya explicado, a mí me machacaron, espero q con esto otros puedan hacerlo mejor que yo. Saludos.

Comentario por GUSTAVO — mayo 18, 2011 #
RAFAEL; me enrollé un poco, si deseas contactar en un escrito anterior figura mi correo y así te puedo explicar mejor.

Comentario por GUSTAVO — mayo 18, 2011 #
Hola tengo una pregunta con respecto a la deducción de adquisición de segunda vivienda habitual.
Tributo en la Comunidad Foral de Navarra.
El año pasado cancelé la hipoteca de primera vivienda habitual y me compré una segunda vivienda que es mi vivienda habitual con otra hipoteca. La intención es vender la primera vivienda que está en venta.
Entiendo que para poder deducir de la hipoteca de la segunda vivienda debo de pagar al banco (mediante mensualidades o con amortizaciones anticipadas) la cantidad deducida de la primera vivienda (42.0000 Euros) y a partir de entonces es cuando empezaré a poder desgravar (minoraciones), no obstante cada año no podrán suponer más de 21.000 Euros (declaración conjunta en Navarra). ¿Es correcto? Para poder llevar a cabo la desgravación que sería al haber finalizado los dos años siguientes sin poder desgravar (21.000*2), ¿tengo que vender la primera vivienda en un plazo de dos años desde que compré la segunda? Si no la vendo en ese plazo, ¿no podré deducir aunque haya reinvertido los 42000 Euros?

Comentario por Maira — mayo 20, 2011 #
HOLA MAIRA;

Podrás deducir cuando hayas superado los citados 42.000 euros de inversión, vendas o no la primera vivienda.

Comentario por admin — mayo 23, 2011 #
Hola. En 2005 compré un piso, por el que desgravo como vivienda habitual y sobre el que tengo una hipoteca de 98.000 euros.
Si vendo éste, seguramente a un precio menor al que lo compré, y compro otra vivienda ahora en 2011, que será la vivienda habitual. ¿Puedo seguir deduciendo, al menos el importe que me queda de hipoteca, acogiéndome a la reinversión o algún otro camino legal? Gracias.

Comentario por Raúl — junio 8, 2011 #
hola, me he comprado un piso y he pagado todos los impuestos pero ahora hacienda me ha reclamado 3.400€ en concepto de IVA, ¿Alguien sabe si puedo fraccionar ese pago?
Gracias

Comentario por Olga — agosto 21, 2011 #
HOLA OLGA,

En principio no puedes fraccionar el pago del IVA por la compra de vivienda nueva.

Comentario por admin — agosto 22, 2011 #
Hola,

En abril del 2010 pagué una entrada de un piso de VPO en Gipuzkoa con el IVA 7%.

Ahora en septienbre firmaré las escrituras. Qué IVA se me aplicará? Me afectará la reducción al 4%?

Gracias

Comentario por LEIRE — agosto 23, 2011 #
HOLA LEIRE,

Las competencias fiscales en el País Vasco están transferidas, así que dependerá de lo que marque la Hacienda Foral de Guipuzcoa.

Comentario por admin — agosto 24, 2011 #
Hola, agradeceria que alguien me aclarase la siguiente duda: ¿Cuanto tiepo tiene que pasar para poder vender o alquilar mi vivienda habitual sin que tenga que devolver a la agencia tributaria lo que e desgrabado en el IRPF por adquisicion de vivienda habitual? Gracias.

Comentario por daniel — agosto 28, 2011 #
HOLA DANIEL,

Deberías haber vivido por lo menos tres años en la vivienda nada más comprarla para poder venderla o alquilarla (sin que tú estés viviendo en ella, claro) sin tener que devolver las deducciones.

Comentario por admin — agosto 29, 2011 #
Hola a todos, mi duda es la siguiente, compre una vivienda (primera vivienda) en el año 2000 por valor de 72000 € y al día de hoy (05/09/2011) la he vendido por un importe de 147000€ al día de hoy yo debo al banco una hipoteca de 119930€ la cual se liquida y me queda un beneficio de 27000€ aproximadamente. Primera duda, puedo reinvertir ese dinero en otra vivienda (como primera vivienda), aun teniendo que pedir una nueva hipoteca?.
Y la segunda duda con la que me encuentro es que he vendido por debajo del valor catastral, según me comentan la vivienda esta valorada en 187667.30€ me pueden hacer una paralela y si es asi de que manera puedo impugnar, o demostrar que es la realidad. Gracias

Comentario por Jose Maria — septiembre 7, 2011 #
Hemos incumplido el plazo por reinversion por un mes y medio. Un asesor nos aseguró que no pasaba nada, dado que íbamos a reinvertir dentro del mismo ejercicio. Gracias a un mal asesoramiento tenemos que pagar unos 18.000euros, más intereses de 4 años y una posible sanción. Por supuesto, el asesor se ha desentendido de que nos diera esa información y no tenemos pruebas para inculparlo.
¿Alguien podria comentarnos si se ha encontrado en el mismo caso, y cuánto puede ascender el pago de intereses y de sanción?

Comentario por Eva — octubre 12, 2011 #
hola a todos mi pregunta es: compré una casa en 2008 y todavía no he vendido mi vivienda habitual ¿Puedo vender esta casa que compre aunque solo pasase 3 año y medio, pues me esta aruinando poco a poco y estoy desesperado? Me hicieron un prestamo hipotecario para comprar dicha casa, quitar la hipoteca que todavia tenia pendiente del piso donde aun vivo y quitar otros pagos. Este préstamo resulta que lo fraccionaro en tres parte cargas al piso que vivo ,a la casa que compre ,y a la casa del aval, lo cual esto no se me dijo pues tal como estan las cosas no he podido vender el piso.Ahora me sale un comprador y no puedo vender poque me encuentro con una carga de 123.000 euros y yo lo vendia ahora por 90.000 y poder bajar cuota para poder sobrevivir a esto. pofavor me gustaria que alguien me contestara sobre que puedo hacer estoy desesperado,gracias

Comentario por andres — noviembre 4, 2011 #
Hola,

Alguien me sabría decir como se demuestra de cara a Hacienda que has reinvertido en vivienda habitual dentro de los 2 años? En otras palabras.. ¿Qué papeles tienes que tener para demostrarlo?
El caso es que vendimos nuestra vivienda habitual en Diciembre de 2009 y hemos estado los dos últimos años construyendo una casa que será nuestra nueva vivienda habitual. Con fecha de Noviembre 2011 tenemos los finales de obra de arquitecto y aparejador, la cédula de habitabilidad, la solicitud de alta catastral de la vivienda y los pagos por certificaciones hechos al constructor (no nos queda practicamente un duro en el banco de lo que sacamos por la vivienda vendida). Lo único que no tenemos es la licencia de primera ocupación que tiene que expedir el ayuntamiento que no sabemos si llegará a tiempo (sin ese papel no podemos hacer la escritura de final de obra). Está más que justificado que la casa está acabada y pagada dentro del plazo, pero está este tema de la primera ocupación que nos falta. ¿Tendremos problemas? Muchas gracias a quien nos pueda contestar.

Comentario por David — diciembre 9, 2011 #
HOLA DAVID,
En principio la escritura pública de compra-venta es el documento que suele reclamar Hacienda a la hora de justificar la reinversión. En vuestro caso concreto entiendo que con el resto de documentos y el de solicitud de licencia de primera ocupación debería bastar, pero dependerá de lo quisquillosa que se ponga la Agencia Tributaria.

Comentario por admin — diciembre 12, 2011 #
Buenas,
Vendí mi vivienda habitual en febrero de 2010, desde entonces hemos estado invirtiendo el dinero de la venta en la construcción de la casa que será nuestra vivienda habitual. Hemos tenido mala suerte porque la construcción se ha demorado casi un año porque el constructor nos estafó (tiene las denuncias pertinentes). Retomamos la construcción de la obra formalizando una hipoteca de autoconstrucción para seguir construyendo. En principio la obra finalizará en abril 2012 lo más probable, por lo que nos pasamos del plazo de 2 años desde la fecha de venta de la vivienda anterior.
qué podemos hacer para no tener que pagar la plusvalía por habernos excedido en el tiempo? al ser por causa ajena (podemos demostrar que denunciamos al constructor por estafa) nos pueden dar una prórroga?
Muchas gracias

Comentario por susana — enero 16, 2012 #
HOLA SUSANA,

La legislación prevé excepciones para las obras que no se llevan a cabo en el plazo de dos años por causas ajenas al propietario y bien justificadas, como podría ser vuestro caso.

Comentario por admin — enero 17, 2012 #
Hola,mi duda es ,mi pareja tiene una hipoteca de 118000 euros y pensamos vender el piso para comprar un solar y hacer una casa,mi pregunta es la siguiente,podemos invertir el dinero de la venta en este nuevo proyecto o es obligatorio cancelar la hipoteca actual,pues nuestra intencion es seguir pagandola para destinar el dinero a la nueva. gracias

Comentario por acoraida — enero 30, 2012 #
y si esto nos fuese permitido que repercusiòn tendrìa frente a hacienda?

Comentario por acoraida — enero 30, 2012 #
Hola, explico mi situación. En septiembre de 2011 compré una casa nueva, preciosa, la que siempre habíamos soñado, que nos costó 356.000 euros, lo que está escriturado, pero no pudimos vender la anterior casa hasta febrero de 2012. La casa vieja estaba escriturada en 156.000 euros en 2004, y la vendí hace unos días por 98.000 (los mismos que están escriturados), y aún me quedaban pendientes de pago unos 80.000 de hipoteca.
Pues bien tengo varias dudas:

1- ¿Puesto que del precio al que yo la compré al que yo la vendí no hay beneficio (-58.000 euros), me exigirá Hacienda algo?

2- En mi nueva hipoteca, tengo una “protección anti-amortizaciones” durante 3 años, puesta por el Banco, con una comisión altísima (por parcial o total de casi el 10%), y pasados esos 3 años pasa a ser del 0%… Si Hacienda considera que de he sacado “beneficios”, debería invertirlos en la nueva vivienda antes de Febrero de 2014 (los dos años por ley), ¿o podría hacerlo en octubre de 2014, para no pagar comisión de cancelación, sin que Hacienda me pida el 19% de esos beneficios? Es decir, ¿los beneficios deben invertirse en los dos años exactos desde una fecha (febrero 2012-febrero2014), o cuenta por “ejercicio contable” (2012-2014)?

y 3- La desgravación por vivienda habitual… ¿Cómo debe ser? Los ejercicios 2011 y 2012 constará que he tenido 2 viviendas… ¿cómo afectará? Y a partir del ejercicio 2014, puesto que terminé de pagar la hipoteca antigua y completar los 156.000 euros, ¿no podré desgravar de la nueva (ya única y habitual) hasta que haya pagado 156.000, lo escriturado en la antigua? ¿O a partir de los 76.000 que ya había pagado (y desgravado) antes de la venta?

Siento explicarme tan mal en un tema que a mí me parece complejo. Muchas gracias por la ayuda

Comentario por Alfredo — febrero 22, 2012 #
Buenos días,

ahora en Febrero por una separación del matrimonio hemos vendido la vivienda habitual por 50.000 euros menos de lo que la compramos hace 6 años, por lo tanto hemos tenido pérdida de patrimonio. El dinero que obtenemos líquido de esta venta creo que estaría exenta de reinversión y que no tengo por qué reinvertir ese dinero en otra vivienda porque no hemos tenido beneficios, al revés, sino que hemos perdido. ¿Es correcto? Gracias

Comentario por Eva — febrero 27, 2012 #
HOLA EVA,

Efectivamente. Si no has obtenido una ganancia no tienes dinero por el que tributar. Es decir, Hacienda no puede hacerte pagar por un dinero que no has ganado.

Comentario por admin — febrero 27, 2012 #
HOLA ALFREDO,

En primer lugar, Hacienda no puede o no debe reclamar que pagues una cantidad cuando no se ha producido una ganancia patrimonial. Es decir, cuando no has obtenido dinero por la venta de la casa. Por otra parte, en cuanto a la nueva vivienda, podrás empezar a desgravar cuando lo invertido supere el dinero que sirvió de deducció en la primera vivienda.

Comentario por admin — febrero 27, 2012 #