El IVA sobre vivienda en tres pasos

| junio 9, 2015 | 11 Comentarios

La vivienda habitual es uno de los tema que más dudas genera en materia fiscal, empezando por la deducción por la hipoteca en el IRPF y terminando por el IVA, que no se paga en todas las transmisiones de vivienda y sólo en algunos supuestos de alquiler de vivienda.

Las dudas siempre se ciernen sobre el comprador de vivienda y no es para menos, teniendo en cuenta que se trata de la mayor adquisición que hará en toda su vida. Sin embargo, desde ImpuestosRenta queremos por lo menos aliviar los temores relacionados con la fiscalidad de la vivienda y en este caso con el IVA aplicado a la vivienda y para empezar nada como recordar en qué consiste el IVA y por qué se aplica.

Qué es el IVA

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es un tributo de carácter indirecto que grava el consumo de bienes y servicios de empresas y ciudadanos. Se trata del principal exponente de los tributos indirectos, que se limitan a establecer un porcentaje de gravamen independientemente de la situación personal o económica del contribuyente.

El IVA sobre vivienda

El IVA sólo se paga una vez y se utiliza en la compra de bienes nuevos. En España se aplica desde 1985, aunque anteriormente ya existía un impuesto similar, y se estructura en torno a tres tipos de IVA.

  • IVA general – 21%
  • IVA reducido – 10%
  • IVA superreducido – 4%

El IVA en la compra de vivienda

A la hora de hablar de IVA aplicado a la compra de vivienda debemos siempre recordar que sólo se aplica sobre vivienda nueva. La vivienda usada no está gravada con el IVA, ya que en su defecto tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Esta máxima se puede aplicar sobre los pisos y en general cualquier tipo de producto. En este sentido, al comprar un coche nuevo también pagarás el IVA, cosa que no harás si lo adquieres de segunda mano.

El IVA por tipo de vivienda

Pero no todos los pisos tienen el mismo IVA. El sector inmobiliario ha sido uno de los más subvencionados en España y esto se ha traducido en una amalgama de tipologías de vivienda protegida o subvencionada con fondos públicos. A efectos de IVA hay que distinguir entre la vivienda libre -la ‘normal’ que compra cualquier ciudadano- y la vivienda protegida, más conocida como Vivienda de Protección Oficial o VPO.el IVA en la vivienda habitual y en alquiler

El IVA sobre vivienda nueva se encuentra fijado en el 10% y se paga sobre el precio total de la casa en el momento de su entrega. Sin embargo, tal y como ocurre con la mayoría de productos, el IVA se incluye ya en el precio de las promociones. 

Y esta rebaja no es la única que puede aplicarse, ya que en función del tipo de vivienda existen tipos de IVA más reducidos. Así , el gravamen es sólo del 4% cuando se trata de una vivienda de protección oficial (VPO) siempre que las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos. El arrendamiento con opción de compra de estas vivienda también se grava con un IVA del 4%. 

Lo que el IVA no distingue es el uso de la vivienda. En este punto poco importa de el piso tendrá un uso particular, será vivienda habitual o si se convertirá en la sede de una empresa, en cuyo caso sí entraría en juego la posibilidad de deducir el IVA de las cuentas trimestrales. El IVA que hay que aplicar sobre la transmisión será el mismo en todos los casos.

Qué se considera vivienda nueva

Aunque puede parecer algo básico, conviene tener claro es el concepto de vivienda nueva, que habitualmente se entiende como la que se compra directamente al promotor. Sin embargo, lo que realmente cuenta es el número de transmisiones a las que se ha sometido la vivienda.

Para entenderlo mejor, vamos a poner un ejemplo concreto. Si el banco adquiere una casa en dación en pago, permuta o compra contra el crédito hipotecario ya no se consideraría vivienda nueva, al estar sujeta a más de una transmisión. Del mismo modo, si un particular compra una casa en una promoción de vivienda y después la vende, ya no estaríamos ante una vivienda nueva.

La única excepción sería la compra de una participación de una cooperativa, ya que en este caso no se estaría adquiriendo la vivienda, sino una participación, en cuyo casi sí se pararía el IVA.

Cuando aplicar IVA en un alquiler

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Cuando se compra una casa de segunda mano ya no se pagará el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La gestión del tributo está cedida a las comunidades autónomas, de forma que cada una establece el porcentaje a aplicar dentro de los límites que marca la ley general. La media se encuentra en torno al 4%, aunque puede haber grandes variaciones.

Si necesitas saber más sobre cómo se calcula, aquí te lo explicamos todo

El IVA en los alquileres

El IVA no sólo se aplica al comprar vivienda, también hay que tenerlo en cuenta en el caso de los alquileres. Repasemos qué sucede con el IVA cuando se alquila una vivienda.

Como norma, el alquiler de vivienda está sujeto y no exento de IVA. Lo que ocurre es que para no cargar a los arrendadores con liquidaciones trimestrales del impuestos y otros trámites, se aplica una exención siempre que el arrendamiento sea efectuado por una persona física. Es decir, alquilar a particulares no conlleva el pago de IVA.  Además, si lo utiliza como vivienda habitual tanto arrendador como arrendatario podrán beneficiarse de deducciones en el IRPF que puedes consultar en los enlaces de interés al final del artículo.

En el caso del alquiler a empresas, sí habrá que incluir IVA y liquidarlo trimestralmente. Obviamente una compañía o un profesional no puede utilizar el piso para vivienda habitual, excepto que sea para vivienda de algún empleado, algo que genera más de una duda entre los contribuyentes a la hora de practicar deducciones por alquiler . Respecto a esto, existe una distorsión importante entre lo que plantea la Administración Tributaria y lo que han resuelto los tribunales de justicia en distintos fallos. Y es que para la Agencia Tributaria es claro que una persona jurídica no puede alquilar un inmueble para vivienda y por lo tanto lo considera un acto gravado, independientemente que ese inmueble sea cedido a un empleado para vivienda, pero los tribunales han dictaminado que esta interpretación no es correcta. Desde su punto de vista correrá la exención cuando en el contrato de alquiler se establezca que el mismo es para uso como vivienda de un empleado del arrendatario.

Aquí puedes ampliar información sobre el IVA en los alquileres

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Imagen –  hxdyl y Gyuszko-Photo en Shutterstock

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Categoría: IVA

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Comentarioss (11)

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  1. el la reformas dice:

    si en una factura los materiales no superan el 40% del total

    que iva se aplica el 21 o el 10

  2. José Trecet dice:

    HOLA FÁTIMA,

    En principio deberás hacer las facturas, si bien en la propia agencia podrán indicarte como o si cumplen ellos con el trámite y después te remiten las facturas para que las tengas.

  3. Fatima dice:

    Hola, yo tengo pensado alquilar el piso por semanas (alquiler vacacional) a través de una agencia. Yo tendré que hacer declaraciones de IVA como persona física, o se ocupa la agencia?

  4. Teresa dice:

    ¿Sirve como comprobante de pago de alquiler un recibo o un pagaré sin que haya un contrato de locación? Tiene el que emite el recibo poder para desalojar o hacer una carta documento si emite recibo sin haber contrato por escribanía?

  5. admin dice:

    HOLA JORGE MANGUM,

    El alquiler de un piso por parte de una empresa no está exento de IVA, aunque lo alquile para un empleado que la utilizará como vivienda habitual.

  6. jorge mangum dice:

    Si una empresa quiere alquilar una vivienda para el uso habitual de un empleado, esta exento de IVA? Si no, como funciona la facturacion? El arrendador tiene que emitir una factura a la empresa con 18% mas para IVA? ¿Y despues, que hace el arrendador con el IVA recibido? y el IRPF, quien deduce la empresa o el arrendador en que %?

    ¡Gracias!

  7. admin dice:

    Hola Maria,

    Si la vivienda se destina a vivienda habitual el IVA no se aplica. Es decir, el casero no puede cobrarte el IVA.

  8. maria dice:

    hola!tengo una duda respecto al IVA que se le aplica a una vivienda en alquiler.
    voy a alquilar un piso con un particular y como lo quiero declarar a hacienda el arrendador me dice que tengo que pagarle la mensualidad mas el IVA correspondiente. aun no me ha dicho de cuanto es el IVA pero por lo que leo por aquí entiendo que no es aplicable el IVA a una vivienda en alquiler ¿no? muchisimas gracias de antemano!

  9. admin dice:

    HOLA JAVI,

    El IVA deben cargarlo desde la agencia inmobiliaria, que es quien emite la factura, pero entiendo que aplicarán el IVA general, que es del 18%.

  10. javi dice:

    hola, tengo una dudilla sobre el IVA en los alquileres, voy a alquilar una vivienda a través de agencia inmobiliaria por lo que tengo que abonar el equivalente a una mensualidad para la agencia más su IVA correspondiente, me comentan que en concepto de honorarios, ¿qué IVA debo aplicar?
    Gracias.

  11. Hipoteca Inversa dice:

    Era totalmente necesario que se rebajase el IVA de las viviendas nuevas si queremos acabr con el gran stock inmobiliario que hay en este país.

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