Hipoteca: Un propietario y dos titulares

Publicado por admin - 28/04/2010 a las 07:35:33

Una de las dudas más repetidas acerca de la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta se refire a cómo desgravar cuando hay más de un titular en la hipoteca pero sólo un propietario en las escrituras. Y es que en muchas ocasiones ocurre que por indicativo del banco deben figurar dos titulares en la hipoteca, cuando en realidad es sólo una persona quien asume la carga económica de pagar el préstamo.

La pregunta de muchos contribuyentes en esta situación es si pueden desgravar el 100% de las cantidades aportadas o deben limitarse al 50% (o el porcentaje que figure en el contrato hipotecario). En principio, la Agencia Tributaria es muy clara al respecto y da respuesta al tema en dos preguntas de caracter vinculante.

La primera de ellas es la siguiente:

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS R.D.LEG 3/2004
CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

SUBCAPITULO: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN

REFERENCIA: 124053-UN TITULAR Y DOS PRESTATARIOS

PREGUNTA:
Adquisición de vivienda habitual por una sola persona, satisfaciendo el 100% de la hipoteca. No obstante por exigencias del banco la hipoteca tiene dos titulares. ¿Quién puede deducir por adquisición de vivienda habitual?

RESPUESTA:
La deducción por vivienda habitual corresponde exclusivamente a aquella persona que sea propietaria de la misma, con independencia de quien figure como titular de la hipoteca. No obstante si en dicha hipoteca figuran dos titulares el propietario solo podrá deducir por el 50% del importe total pagado, salvo que pueda demostrar que todo es abonado por él.

NORMATIVA: Artículo 69 1 TRLIRPF Real Decreto Legislativo 3 / 2004 , de 05 de Marzo de 2004

La segunda respuesta plantea un caso más particular y sirve para refrendar la primera:

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS, LEY 35/2006

CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

SUBCAPITULO: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN

REFERENCIA: 126972-UN TITULAR Y DOS PRESTATARIOS

PREGUNTA:
Adquisición de vivienda habitual por una sola persona, concediendo una entidad financiera un préstamo hipotecario a favor del titular propietario de la vivienda y de sus padres, que no son propietarios de la misma, de forma solidaria.
¿Quién tiene derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual?

RESPUESTA:
La deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición, aunque sea compartida, de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual, con independencia de cómo se instrumente su financiación.
La titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente al adquirente y no a sus padres, por lo que exclusivamente éste podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por la adquisición.
No obstante, dado que el préstamo se ha concedido a éste y a sus padres por partes iguales, únicamente podrá aplicar la deducción, por una tercera parte de las cantidades satisfechas en cada momento, es decir, por la participación que en dicho préstamo le corresponde. Las otras dos terceras partes del crédito corresponden a los padres. Las cuantías destinadas a amortizar dicha parte en ningún caso tendrán derecho a deducción. Para que sean deducibles habrá que considerar, en primer lugar, que dichas dos terceras partes de la cuantía percibida de la entidad constituyen un préstamo de los padres a éste. A medida que vaya entregando cantidades a los padres estas serán objeto de deducción. El pago de dichas cantidades deberá poder acreditarse, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

NORMATIVA:
Artículo 68 .1 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1215 – 2006 , de 23 de junio de 2006
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0905 – 2007 , de 30 de abril de 2007

¿Quiere esto decir que no se puede desgravar más allá del 50% de las cantidades aportadas independiente de quien corra en realidad con los gastos? Sí, aunque siempre se puede presentar alegaciones para demostrar que es una persona quien efectivamente soporta todo el crédito. Para ello suele ser necesario presentar documentos como una copia de los apuntes de la cuenta bancaria donde se carga el préstamo o la copia de las nóminas y transferencias que alimentan esa cuenta. De esta forma se podrá demostrar que los cotitulares de la hipoteca sólo tienen caracter figurativo.

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Fecha de publicacion: abril 28, 2010

Categorias: General, Vivienda

Etiquetas: hipoteca, Vivienda

28 Comentarios »

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Ante todo darles las gracias por esta página, es de gran ayuda.
En el caso de que exista un solo propietario en las escrituras pero la hipoteca esté a nombre de ambos cónyuges ¿pueden deducirse ambos por vivienda habitual?

Comentario por MARIA JOSE — mayo 5, 2010 #
Muchísimas gracias por esta página.Este es el caso: Matrimonio en régimen de separación de bienes, pero con cuentas conjuntas.Casa escriturada a nombre de un sólo cónyuge. Hipoteca inicial y nueva hipoteca (por ampliación de la anterior, para ampliación vivienda y cambio de entidad bancaria)a nombre de los dos cónyuges y pagándola ambos.Capital de la nueva hipoteca destinado realmente a la vivienda el 60% del capital solicitado. ¿Qué porcentaje se debe deducir cada cónyuge por vivienda habitual?. Muchísimas gracias.

Comentario por Maria P. — mayo 17, 2010 #
Mi marido y yo compramos una vivienda en régimen de gananciales con propiedad al 50% en 2005. Mi marido ha estado en paro en 2009, aunque cobró la prestación por desempleo durante todo el año. Ahora en la declaración de la renta no le permite desgravarse el 50% del préstamo pagado en 2009, ¿puedo yo desgravarme el 100%? Realmente he sido yo la que ha hecho los pagos (me refiero que han sido hechos desde mi cuenta)

Comentario por Ana — junio 21, 2010 #
A tenor de la normativa expuesta en este post, la cuestión es ya de modo práctico, si Hacienda tiene registrado que está la hipoteca al 50% y aunque sea 1 solo el que hace frente del 100%, ¿como se refleja esto en la declaración – me refiero al programa padre o a los que presentamos declaración a través de internet con certificado electronico? Muchas gracias.

Comentario por Emilio — junio 29, 2010 #
[...] una duda muy común en las deducciones por vivienda habitual, la referida a cuando existen dos titulares de la hipoteca perso sólo un propietario del inmueble. En este caso analizaremos el caso contrario. Es decir, cuando una casa es de dos personas pero [...]

Pingback por Hipoteca: Dos propietarios y un titular — febrero 28, 2011 #
Mi mujer y yo compramos una vivienda en régimen de gananciales con propiedad al 50% en 2005. yo he estado en paro en 2010, aunque cobró la prestación por desempleo durante todo el año. Ahora en la declaración de la renta no me permite desgravar el 50% del préstamo pagado en 2010, ¿puede mi mujer desgravarse el 100%?

Comentario por Carlos — abril 8, 2011 #
HOLA CARLOS,

En principio deberíais desgravar cada uno al 50%

Comentario por admin — abril 8, 2011 #
Sí, pero mi pregunta es ¿podría ella desgravarse el 100 % de hipoteca, dado que yo no puedo desgravar nada, pudiendo demostrar a Hacienda que ella es la que tiene nómina?
Otra cosa, aunque en la hipoteca figuramos los dos al 50%, la titular de la propiedad es ella sólamente, ¿afecta este hecho para la desgravación por vivienda habitual?.Muchas Gracias

Comentario por Carlos — abril 8, 2011 #
Desde 1987, tenemos y vivimos en la misma vivienda, la hipoteca la pagamos entre mi esposa y yo, pero la titular hasta 1992, fue mi suegra.
La agencia tributaria, dice ahora que se equivo en los borradores y nos reclama y sanciona, en las rentas 2006,07,08. Si demostramos que siempre fuimos mi esposa y yo quienes pagamos la hipoteca, Quien tiene razon?. Gracias

Comentario por Jose Miguel Vera — mayo 30, 2011 #
Mi caso es el siguiente:
Compramos una vivienda mi novia y yo en 2010, no estamos casados ni nada.
La vivienda la tenemos al 60% yo, 40% ella.
La hipoteca al 50% y una cuenta vinculada con los dos.
En la declaracion del 2010 hemos hecho declaraciones separadas deduciendonos los 9000 por persona.
Si hago una aportación a la hipoteca, que sale de mi cuenta, eso me lo desgravaria yo?
Segun lo que he leido parece ser que si, pero he oido que seria el 50% cada titular de la hipoteca.

Comentario por Javier — junio 8, 2011 #
HOLA JAVIER,

En teroría , puedes decudir el porcentaje de vivienda o hipoteca que tengas.

Comentario por admin — junio 8, 2011 #
Mi caso: mi madre, mayor de 65 años, compró en 2007 una vivienda, pidiendo un préstamo a una caja de ahorros. Ésta exigió que el préstamo figurara a nombre de ella y a nombre mío, pero la propietaria de la vivienda sólo es ella, que es además la que paga las cuotas de la hipoteca. Se ha deducido desde entonces el 100% por inversión en vivienda habitual, y ahora le reclaman de la AEAT que debería haberlo hecho por el 50%. Hemos alegado pero lo han rechazado. Nuestro caso coincide plenamente con el 124053, pero ahora no aparece en el programa INFORMA de preguntas frecuentes de la AEAT. ¿Qué podemos hacer o decir?
Por favor, nos urge mucho. Respondan en cuanto puedan. Muchas gracias.

Comentario por Francisco — julio 15, 2011 #
Cuando compré mi primer piso de vivienda habitual estaba soltero, al casarme con mi pareja latina compré un segundo piso e invertí el 100% de todas las ganancias de mi primer piso a este segundo, el cual tuve el detalle de ponerlo a nombre de los dos, ahora resulta que hacienda me dice que sólo me toma en cuenta el 50% de reinversión, yo declaré a hacienda que había reinvertido el 100% de mis ganancias, pero ellos me dicen que al sólo pertenecerme el 50% de mi segundo piso del cual tengo hipoteca sólo toma en cuenta el 50% de reinversión, y que por lo tanto tendré que pagar el otro 50% no reinvertido con sus intereses, mi esposa llegó a España sin dinero y sin trabajo asegurado, cuando nos casamos se le dió la residencia y estuvo apuntado al paro, proviene de una familia humilde, y por lo tanto, ella no declaró venir con dinero alguno y nunca ha tenido cantidades importantes ni en su banco de su país ni en España y tampoco existe por lo tanto transferencias bancarias a su nombre para haber hecho la transacción de compra-venta, podré con esto comprobar que yo y sólo yo compré mi segundo piso que sólo por amor puse a nombre de los dos, es injusto que ahora me salgan con que todo mi dinero no lo haya reinvertido no es posible algo así, necesito urgentemente ayuda, estoy desesperado dada la situación económica en la que atrevesamos.

Comentario por JOSUÉ — agosto 10, 2011 #
Me he compradi piso con mi novio. Hemos hecho dos escrituras al 50% cada uno.
El prestamo la cuenta estamos los dos pero el consta el titular y el recibo del prestamo viene a su nombre, como puedo justificar que la mitad estoy pagando tambien yo?? que hay que presentar en hacienda?

Comentario por laura — febrero 7, 2012 #
HOLA LAURA,
Lo ideal sería haberos puesto a ambos en el préstamo. Si el préstamo está a nombre de los dos pero el recibo llega sólo a nombre de uno no pasa nada.

Comentario por admin — febrero 8, 2012 #
Es normal que el banco por enviarte el recibo por corrro te cobre 0,36cent en el recibo? La cartilla esta a nombre de alberto y yo pero al ser el el titular viene a su nombre. hay forma de solucionarno? Como se puede justificar que pagamos a medias? Que papel luego tengo que presentar a hacienda? tenemos que amortizar 9000 cada uno para desgtabarnos? Que pasos hay que hacer?

Comentario por laura — febrero 8, 2012 #
HOLA LAURA,

Santander, ¿verdad? Sí, es normal, lo que no quiere decir que sea justo. En realidad un banco puede cobrar infinidad de comisiones, simpre dentro de unos límites. Por otra parte y antes de responder ¿Estáis casados¿ ¿Sois sólo novios? En principio para poder desgravar deberías aparecer en algún documento o estar casados en régimen de gananciales. Por último, el tema del dinero… Podéis desgravar desde cualquier cantidad hasta un máximo de 9.020 euros por persona en caso de declaraciones individuales. Lo que ocurre es que deberéis dividir por dos el total aportado.

Comentario por admin — febrero 9, 2012 #
Cómo lo sabes? Es banco Santander. No estamos casados, entonces qué documento acredita que pagamos a medias. Hicimos dos escrituras al 50%. El prestamo estamos los dos pero en el recibo consta él. Cúal es la solución?
Y a parte del préstamo que más cosas te puedes desgrabar al hacer la declaración de la renta?

Comentario por Laura — febrero 10, 2012 #
Hola de nuevo LAURA,

Experiencia propia…. jajaja Si las escrituras están al 50% con eso debería bastar. Entiendo que el banco manda la carta a nombre de los dos (en este caso él) por comodidad. Si la vivienda, la hipoteca y la cuenta corriente están al 50% ese es el documento acreditativo. En cuanto a las deducciones en la declaración de la renta puedes consultarlas en este enlace

Comentario por admin — febrero 13, 2012 #
Si te has comprado un piso a medias y el prestamo es al 50% si 12meses sale un total de 6000€ hasta llegar a3000€ es lo maximo que te va a desgrabar hacienda, verdad? Pero mi duda es si es en total o tenemos que poner cada uno 3000€?? Al ir al 50% no se si tiene que ser el total 9000€ o cada uno 9000€

Comentario por maria — febrero 22, 2012 #
HOLA MARIA,

Si optáis por hacer la declaración conjunta podréis deducir 9.000 entre los dos y si la hacéis individual 9.000 cada uno. El porcentaje sobre el que deducir en la conjunta es el total pagado por los dos, en la individual, cada uno podrá deducir sobre la mitad del total.

Comentario por admin — febrero 24, 2012 #
Si te has comprado un piso a medias con tu pareja, te has casado y ahora te separas y quieres quedarte con el piso. Como hay que hacer su se llega al acuerdo? Y en el caso de que no se llegue a un acuerdo, como hay que actuar?

Comentario por maria — marzo 2, 2012 #
Tengo una pregunta, Mi marido y yo compramos un piso
a nombre de los dos en 1998, por lo tanto la hipoteca estaba nombre de los dos, en el 2002 mi marido falleció sin tener testamento hecho, y por ley el 50% del piso pasó a nombre de mis dos hijos menores de 3 y 5 años, actualmente aún son menores y por tanto el 100% de la hipoteca la pago yo y me la he desgravado íntegra hasta la fecha, ahora hacienda me reclama el 50% de los importes que me han ido devolviendo desde el 2007 hasta el 2010, ya que alegan que yo sólo tengo derecho a desgravarme el 50% que es la parte del piso que yo poseo… No entiendo porqué, repito el 100% de la hipoteca lo pago yo… Alguien sabe si tengo razón
o lo he hecho mal. muchas gracias

Comentario por merce morros — marzo 8, 2012 #
Hola,

El año 2001 compre un piso al 50% con mi pareja. La hipoteca la hice toda a mi nombre ya que trabajo en un banco y así lo requerían para hacer condiciones más ventajosas.
El año 2003 lo dejamos, hicimos una disolución de comunidad, yo le pague una cantidad a él y me quedé con la vivienda. A partir de ese momento, la vivienda va al 100% a mi nombre, la hipoteca también y la pago yo al 100% y por tanto la desgrava en la renta. Ahora viene hacienda y me dice que tengo que devolver el 50% de la deducción que pratiqué en 2007, 2008, 2009 y 2010. Y claro si lo aceptó ya será para toda la vida de la hipoteca.
Alguién me puede aconsejar de si tengo algo que hacer?
Muchas gracias.

Comentario por Bet — marzo 21, 2012 #
HOLA BET,

Si la vivienda está al 100% a tu nombre y la hipoteca 100% la razón está de tu parte y desde ese punto de vista no entiendo la reclamación de Hacienda. Te recomiendo que revises concienzudamente las escrituras para ver si efectivamente figura todo a tu nombre al 100%, porque será a lo que se agarre Hacienda.

Comentario por admin — marzo 22, 2012 #
Hola,en el 2010 Mis padres compraron una casa pero a quien le concedieron la hipoteca soy yo, en la escritura figuran como propietarios mis padres y yo solo como hipotecario.
Mi duda es si yo puedo declarar la casa ya que me vendría muy bien económicamente? Comentarte q ellos declaron la casa el año pasado pero yo estaría interesado si puedo en declararla a partir de ahora.
Muchas gracias por todo.

Comentario por Michel — abril 7, 2012 #
HOLA MICHEL,

Un caso complejo… Para poder desgravar deberías figurar como titular de la vivienda, ya que sino sólo estarías desgravando un préstamo y no por adquisición de la vivienda, que es lo que da lugar a deducción.

Comentario por admin — abril 9, 2012 #
hola

Comentario por alber — abril 17, 2012 #