Fiscalidad de las viviendas en construcción

| noviembre 17, 2011 | 0 Comentarios

Dentro de la deducción por vivienda en el IRPF merece la pena detenerse en un caso especial, el referente a la fiscalidad de las viviendas en construcción. Para este tipo de casas conviene distinguir entre el propio periodo de construcción, que también da derecho a deducción y el de desgravación ‘normal’ tras la firma de la hipoteca. Vamos a verlo.

La alternativa de construir nuestra propia vivienda o adquirirla sobre plano ha ido ganando adeptos con el paso del tiempo. Se trata de una fórmula más económica para conseguir la casa de nuestros sueños, pero no exenta de riesgos. Desde el punto de vista impositivo, la fiscalidad de las viviendas en construcción también permite desgravar en el IRPF desde el momento en que comenzamos las obras, aunque después habrá que concluirlas en un plazo determinado si no queremos tener que devolver las deducciones practicadas.

En primer lugar, conviene delimitar el concepto de construcción o ampliación de vivienda habitual (a efectos de IRPF tendrán el mismo trato). Hacienda considera que se trata de construcción de vivienda habitual “cuando el contribuyentes atisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entreguecantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superiora cuatro años desde el inicio de la inversión”. Ya tenemos aquí los dos elementos que definen la fiscalidad de la vivienda en construcción: la posibilidad de desgravar los gastos por las obras y la necesidad de que estas terminen en un plazo de cuatro años.

En caso de que se supere el citado periodo no sólo se perderá el derecho a deducir, sino que habrá que devolver el dinero que nos hayamos desgravado. Por fortuna, existen algunos supuestos en los que se podrá ampliar este plazo:

  • Cuando el promotor de las obras esté en concurso de acreedores el límite aumenta hasta los ocho años.
  • Si las obras se paralizan por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente.

La deducción en el IRPF

La base de la deducción por construcción de vivienda habitual serán las cantidades que se hayan satisfecho a tal fin y que pueden incluir los honorarios del arquitecto y aparejador, la licencia de obras, gastos de notaría y registro, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el IVA sobre vivienda y cualquier otro gasto en general. En el caso de financiación ajena se podrán incluir también la amortización los intereses y demás gastos derivados de la misma.

La base máxima sobre la que se podrá deducir es de 9.015 euros, aunque sólo estará disponible para las bases imponibles inferiores a 24.000 euros, tal y como ocurre con la vivienda ‘al uso’. Además, esta sólo estará disponible para las bases imponibles inferiores a 17.000 euros y se irá reduciendo a razón de la siguiente tabla:

Las personas que hubiesen entregado alguna cantidad a cuenta de las obras podrán seguir deduciendo conforme a la anterior legislación, es decir, sin límites en función de la base imponile.

El momento de la adquisición

Este es uno de los elementos que más dudas genera. ¿En qué fecha se entienden terminadas las obras a efectos de la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual? Existe una consulta a Hacienda en la que que responde a esta cuestión de la siguiente forma:

Cuando el contribuyente satisface directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o entrega cantidades a cuenta al promotor las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión.

En cuanto a la fecha en que se entiende adquirida la vivienda habrá que distinguir:

a) auto-promoción cuando el contribuyente satisface directamente los gastos de ejecución: Se considerará fecha de adquisición la de terminación de las obras tomándose, en principio, la fecha de escritura de declaración de obra nueva, salvo que se acredite, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, que la finalización de las obras se produjo con anterioridad a la fecha de dicha escritura.

b) entregas al promotor: la fecha de adquisición será cuando, suscrito el contrato de compraventa, se realice la entrega de la cosa vendida (puesta en poder y posesión de la cosa, entrega de llaves o títulos de pertenencia, otorgamiento de escritura publica,…)

 

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Categoría: Fiscalidad

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