Fiscalidad de la compra venta de pisos

Buscar:

Fiscalidad de la compra venta de pisos

Publicado por Jose - 01/09/2011 a las 08:03:30

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar y vender un piso? ¿Cómo se computan las ganancias a efectos del IRPF? Todo lo que necesitas saber en materia fiscal a la hora de declarar la compra y la venta de una vivienda.

La compra y venta de pisos está sujeta a impuestos y debe declararse en el IRPF. La pregunta surge al plantearse qué impuestos hay que pagar cuando vendemos un inmueble. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro y tributan a un 19%.

Como calcular el beneficio

Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.

La fórmula a aplicar sería la siguiente:

Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta, dentro del apartado de ganancias y pérdias patrimoniales, aunque también se puede acceder a ellos en los Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio en curso.

Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.

Los coeficientes válidos en la actualidad son:

Conviene recordar que el pago del 19% de impuestos sólo se aplicará sobre las ganancias obtenidas, en ningún caso sobre el valor total de la venta.

Reinversión en vivienda

Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a la vivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

Que la vivienda transmitida sea la habitual
Que las ganancias se destinen a la compra de vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar al citado 19%.
Que la compra de la nueva vivienda habitual se produzca en un plazo de dos años desde la venta del piso o en su defecto dos años antes.

Además, debemos tener en cuenta que después no podremos aplicar también la deducción por adquisición de vivienda a ese mismo capital que estaba exento de tributar como ganancia.

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda siempre estará exenta de tributar.

Contenidos relacionados:

Artículos relacionados

Fecha de publicacion: septiembre 1, 2011

Categorias: Fiscalidad, Vivienda

Etiquetas: casa, compra venta, impuestos, Vivienda

13 Comentarios »

RSS feed para los comentarios de esta entrada. TrackBack URI

Hola, compré un piso en el 1998 por 60.000 euros (aprox), y con una hipoteca de la misma cantidad, en el 2009, he vendido ese piso por 180.000 euros (aprox), a lo largo de estos años, he hecho 2 hipotecas más sobre el piso para obras y demás cosas. Al día siguiente de la venta, realicé la compra de otro piso por 210.000 euros (aprox). Con los 180.000 euros de le venta del piso + 180.000 de una nueva hipoteca pagué: el piso nuevo (210.000), liquidé las hipotecas (3!!) del anterior piso (120.000€) y adecenté el piso nuevo (30.000€), con un saldo final de CERO euros. Al hacer la declaración de la renta, a mi marido y a mi nos sale a pagar un dineral, xq según hacienda hemos tenido beneficio, me han dicho que hacienda únicamente tiene en cuenta la primera hipoteca de la primera vivienda, pero, ¿no puedo desgravar nada de las obras que tuve que hacer en su día en ese piso? ¿y de las obras que he tenido que hacer en el nuevo? Muchas Gracias!

Comentario por Belen — junio 3, 2010 #
ME GUSTARÍA OBTENER INFORMACIÓN SOBRE COMPRA VENTA DE PISO Y LA DECLARACIÓN DE LA RENTA DEL PROXIMO AÑO
EN 2003 COMPRO POR 172000 EUROS ,VENDO EN 2010 POR 186380 EUROS Y VUELVO A COMPRAR EN 2010 POR 276466 (REINVIERTO)
PRESYTAMO 1º 105 000
PRESTAMO 2º 126 000

MI PREGUNTA ESOY EXENTA? ME PODRÉ DEDUCIR DE LA TOTALIDAD DEL PRESTAMOS? QUÉ DEBO SABER?

Comentario por JOSE LUIS — noviembre 10, 2010 #
[...] la reglamentación adicional, que determina el plazo de reinversión, cómo aplicar la exención y cómo calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa tampoco figura nada al [...]

Pingback por Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF — febrero 28, 2011 #
[...] apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. Aquí puedes ver como calcularlo). En concreto, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias [...]

Pingback por La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales — febrero 28, 2011 #
Yo alegué reinversion en vivienda habitual, y me ha desgravado durante cuatro años, si ahora no puedo demostrar que es vivienda habitual, cuanto tendria que pagar a hacienda.

Comentario por kARNOTA — marzo 25, 2011 #
Buenos días, me preguntaba que se consideraban inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.

Os expongo mi caso, realize unas obras que no son contabilizadas, sin embargo de leroy merlin tengo facturas de la compra de cocina, armarios empotrados, piezas de baño , suelos, griferia…

¿se podría considerar estos gastos como inversiones y mejoras?

Muchas gracias por vuestra ayuda

Comentario por zazel — abril 8, 2011 #
HOLA ZAZEL,

En este enlace puedes encontrar la respuesta

Comentario por admin — abril 8, 2011 #
Buenos días,
Compramos un piso en octubre del año pasado, y hemos pensado en venderlo ya que la cosa no nos va bien. Entonces queria saber cuanto tendre que pagar de impuestos.
Seria vender el piso e irnos de alquiler.
Del piso tenemos hipoteca de 215.000 y lo intentariamos vender por 250.000. Gracias.

Saludos,

Comentario por Jordi — noviembre 17, 2011 #
HOLA JORDI,

En primer lugar deberíais pagar por la ganancia patrimonial que obtengais, tal y como se explica en el artículo. En segundo lugar, al no haber vivido más de tres años en la vivienda desde su compra, deberéis devolver todas las deducciones que os hayáis practicado por adquisición de vivienda.

Comentario por admin — noviembre 18, 2011 #
Hola, ante todo gracias por vuestra respuesta. En 2010 compré una vivienda por 123000 (reformas y gastos de notaría aparte). Ahora, un año y medio después, estoy pensando en venderla, aunque pierda dinero (no me pagan más de 100000-110000 euros) y, lo poco que quede tras cancelar la hipoteca, destinarlo a comprar otro piso. ¿Tengo también que pagar a Hacienda, contando que NO obtendré ganancias en la operación? De nuevo, gracias.

Comentario por Jorge — noviembre 21, 2011 #
HOLA JORGE,

Si no obtienes ganancias no tendrás que pagar a Hacienda por ese concepto. Lo que sí tendrás es que devolver las deducciones que practicaste por adquisición de vivienda, ya que para que esta sea la habitual deberías de haber vivido en ella tres años desde la compra.

Comentario por admin — noviembre 21, 2011 #
He vendido una vivienda. Ahora en diciembre de 2011 me dan la paga y señal y el resto en enero de 2012. A la hora de pagar los impuestos preceptivos a hacienda, al recibir el valor de la venta en dos años fiscales distintos, ¿Puedo pagar los impuestos cuando haga la declaracion de la renta de 2012 o estoy obligado a declarar la paga y señal en la renta de 2011?

Comentario por Paco Porcel — diciembre 4, 2011 #
Hola buenas, estoy echo un lio mi caso es el siguiente.Compre mi piso en 2001 por 90000 euros ahora estoy pensando en vender me han ofrecido 150000 euros, me queda de hipoteca 50000 euros, que beneficios tendria tengo que restar los 90 mil ha los 150 mil, o lo que me queda de hipoteca ha los 150 mil.Si me compro otra vivienda habitual entran todos los gastos de la nueva vivienda iva notario ect en el valor que tengo que gastar en la nueva vivienda, un saludo gracias.

Comentario por ismael — diciembre 7, 2011 #

Dejar un comentario

Bienvenidos a ImpuestosRenta.com. ImpuestosRenta.com es el blog deFinancial Red donde podremos encontrar artículos sobre fiscalidad, que nos serán muy útiles a todos los que nos enfrentamos con los impuestos..