Fiscalidad de la compra venta de pisos

| febrero 6, 2014 | 79 Comentarios

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar y vender un piso? ¿Cómo se computan las ganancias a efectos del IRPF? Te explicamos todo lo que necesitas saber en materia fiscal a la hora de declarar la compra y la venta de una vivienda.

La compra y venta de pisos está sujeta a impuestos y debe, además, declararse en el IRPF. La pregunta surge al plantearse qué impuestos hay que pagar cuando vendemos un inmueble. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. Al hacerlo así tributarán, junto con el resto de inversión, en función de los siguientes tres tramos:

 

  • Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 21%
  • Ganancias entre 6.000 y 24.000 euros -> tipo del 25%
  • Ganancias superiores a los 24.000 euros -> tipo del 27%

Si las ganancias se han generado en un plazo inferior a un año, estas se integrarán en la base imponible general del IRPF.

Como calcular el beneficio

Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.

La fórmula a aplicar sería la siguiente:

formula-valor-venta-de-piso

Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta, dentro del apartado de ganancias y pérdias patrimoniales, aunque también se puede acceder a ellos en los Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio en curso.

Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.

Los coeficientes válidos en la actualidad son:

Conviene recordar que el pago del 19% de impuestos sólo se aplicará sobre las ganancias obtenidas, en ningún caso sobre el valor total de la venta.

Reinversión en vivienda

Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a la vivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplise una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:

  • Que la vivienda transmitida sea la habitual
  • Que las ganancias se destinen a la compra de vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteiriormente.
  • Que la compra de la nueva vivienda habitual se produzca en un plazo de dos años desde la venta del piso o en su defecto dos años antes.

Además, debemos tener en cuenta que después no podremos aplicar también la deducción por adquisición de vivienda a ese mismo capital que estaba exento de tributar como ganancia.

Mayores de 65 años

Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda siempre estará exenta de tributar.

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Categoría: Fiscalidad, IRPF

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  3. Exención por reinversión en vivienda y deducción en el IRPF | febrero 28, 2011
  1. Pilar dice:

    Buenos días,

    Nos estamos planteándonos vender una vivienda este mismo 2014 por el tema de la nueva fiscalidad de cara al 2015 y no sufrir el “impuestazo” por dicha venta.

    Al precio de adquisición hay que sumarle los gastos (de notaria, tributos, etc), así tenemos una factura de una reforma que hicimos en 2010.
    También he leído que se tienen que incluir las amortizaciones en el caso de viviendas arrendadas.
    Este sería mi caso, la vivienda ha estado arrendada pero no sé como calcular esas amortizaciones.
    La vivienda se compró en 1978 y ha estado arrendada desde entonces, salvo el año 2010 y volviendo a estar arrendada desde el 2011 al 2014.
    Me podrías decir como calcular dichas amortizaciones?
    Gracias.

  2. Impuestos Renta dice:

    Hola José Antonio,

    La fiscalidad de la compra venta de vivienda es la misma si es habitual o no. La única diferencia es la exención que todavía se puede aplicar si se utiliza el dinero obtenido para comprar otra vivienda habitual. En tu caso no sería posible hacerlo.

  3. Impuestos Renta dice:

    Hola Tropheus,

    No hay plusvalía, puesto que vendes la casa por menos del valor de la compara…

  4. José Antonio dice:

    Buenas noches. Vivo en Madrid en una vivienda alquilada desde hace 2 años y tengo una vivienda alquilada en valladolid que era mi vivienda habitual hasta que me tuve que mudar a Madrid por trabajo. Si la vendo, ¿ será considerada vivienda habitual?. La tengo declarada como que esta alquilada. Si no es considerada así, ¿Cómo tendría que tributar esa venta?
    Un saludo. Muchas gracias.

  5. Tropheus dice:

    Tengo un gran dilema.
    En el 2004 compramos una casa por 170.000€ y ahora se va a vender en 153.000€,quedan 99.000€ de hipoteca por lo que quedaria a repartir despues de cancelar todo y pagar plusvalia unos 25.000€ para cada uno (estamos separados).Sobre esos 25.000€,tendría que pagar a Hacienda?

    Y el otro tema que me preocupa.Si el comprador quiere escriturar por un valor más alto del que compra para que Hacienda no le haga una paralela,por lo que sobreentiendo que yo tengo que pagar a Hacienda por un dinero que no voy a cobrar,estoy en lo cierto?

  6. Impuestos Renta dice:

    Hola David,
    Al IRPF no debería afectarle más allá de que deberás declarar la vivienda como tuya.

  7. David dice:

    Hola, muy interesante el artículo.
    Mi caso, la vivienda en la que vivimos mis padres y yo procede por herencia de mi padre. Ahora, mi padre quiere que se quede todo a mi nombre, realizando escritura pública, soy hijo único. mi duda es como afectará a la declaración del IRPF tanto a mi como a mi padre (mayor de 65 años).
    gracias

  8. Impuestos Renta dice:

    Hola José Antonio,

    Pues en principio entiendo que deberías declarar por el 50% a no ser que puedas justificar de alguna forma por qué no percibes ese 10% adicional. Por justificar me refiero a justiticar legalmente, ya que de otra forma se trataría sino de una donación por la que tendrías que declarar.

  9. Impuestos Renta dice:

    Hola María,

    En principio has tenido una ganancia patrimonial de 28.000 euros porque compras en 60.000 y vendes en 98.000 euros. la rehipoteca no cuenta a estos efectos. De todas formas si quieres más información sobre cómo tributa la dación en pago te recomiendo este enlace

  10. María dice:

    Si se compra una vivienda en 60.000 euros, años después se rehipoteca por 110.000 euros y, al final, tienes una dación en pago por 98.000 euros. Esto cómo tributa? porque en hacienda te piden las escrituras de la compra-venta y de la dación. Hay que pagar?

  11. jose antonio dice:

    Hola . mi duda es la siguiente. vendí una casa de la que era propietario del 50%. En la venta mi ex mujer se quedo con el 60% de la venta y yo con el 40%. Tengo que declarar por el 50% o por el 40% que es en realidad lo que he recibido. Cuando se realizo la venta ya estábamos divorciados.

  12. Impuestos Renta dice:

    Hola Yessi,

    En ambos casos existe un beneficio por la venta de casa, sí. Por ese beneficio patrimonial deberá pagar impuestos.

  13. Yessi dice:

    Buenas a todos,mi duda es la siguiente, he comprado la casa de mis padres separados, es de protección oficial, se pago por ella hace 20 años la cantidad de 1.800.000 pesetas yo la compre a finales del 2013 por 48.000 euros.30mil para mi madre y 18 mil para mi padre.hacienda le pide a mi padre por los 18 mil e 4000 e es normal? Se considera beneficio? Muchas gracias

  14. Impuestos Renta dice:

    Hola Miguel Ángel,
    Puedes encontrar más información aquí: Fiscalidad en los divorcios

  15. miquel angel dice:

    Hola
    Tengo una pequeña duda.
    En 2013 me he divorciado, y el juez ha otorgado la venta de un inmueble a mi ex-mujer. Por lo tanto, ella me ha pagado una cantidad (pequeña), según tengo entendido esto está exento de tributar. Dónde lo declaro? Gracias

  16. Impuestos Renta dice:

    Hola Luis,
    Sí, es posible que Hacienda pida una tasación objetiva del valor de la vivienda, especialmente cuando la venta se produce por un valor inferior al de la compra.

  17. ana dice:

    Ola mi duda es q kiero compra una kasa q me kuesta 45000 y me gustaria saber kuando tengo q pagar hacienda y kuanto dinero le tengo q pagar si alguien lo sabe porfabor decirmelo y si hacianda cree q la e comprado por menos de lo que vale kuanto mas tengo que pagar ayudarme porfavor

  18. Luis dice:

    Hola,
    Recibimos una casa en herencia y el valor de adquisición a efectos de sucesiones y donaciones que pusimos fue de 300.000€ porque era el precio medio de la zona y el tipo de casa.
    Seis meses después la vendimos por 200.000€ y mi pregunta es…
    Nos pedirá hacienda una tasación objetiva del valor de adquisición cuando vea la minusválida que hemos generado ya que nos va a beneficiar en nuestra declaración de la renta?
    O al haber pagado los impuestos de sucesión y donación por ese importe de 300.000€ no tenemos que preocuparnos.
    Un saludo,
    Luis

  19. Impuestos Renta dice:

    Hola Alberto,
    Efectivamente, hay que indicar las amortizaciones realizadas.

  20. Alberto dice:

    Hola: vendí mi piso en 2013 comprado en el 98 con una hipoteca y sus correspondientes amortizaciones. Veo que en el apartado valor de adquisición abre un desplegable desde 1998 de amortizaciones hasta 2013 ¿hay que indicar las amortizaciones que se hicieron desde entonces? Si es así, vaya ruina ya que minora el valor de compra muchísimo.
    Muchas gracias por adelantado.

  21. Impuestos Renta dice:

    Hola Diego,
    En este caso lo que se tendría en cuenta es el valor en el momento de comprarla en 2009 frente al actual precio de venta. Si efectivamente la has vendido por un precio inferior al de compra, no se ha generado una ganancia patrimonial por la que pagar a Hacienda.

  22. Diego dice:

    Estimado José Trecet. En primer lugar felicitarle por su magnífico artículo.

    Quería consultarle una duda si es posible. En 2009 adquirimos una vivienda de mi madre por su defunción, pagamos los impuestos de sucesiones, plusvalía, etc… Parece ser que ahora vamos a venderlo por un valor muy inferior al que le costó a mi madre. Nosotros lo vendemos por 30.000 y mi madre lo compró por más de 78.000. ¿De esos 10.000 euros que me corresponden el año que viene tendré que destinar algo para el IRPF? ¿Tengo que pagar algún porcentaje de ese dinero?

    Muchas gracias.

  23. financialad dice:

    Hola Ernesto,
    No, esto tienes que declararlo en el Impuesto de Sucesiones

  24. Ernesto dice:

    He vendido una casa que habia heredado por menos valor que el que figura en las escrituras de herencia. Por lo tanto hay una perdida de patrimonio. Mi pregunta es si es obligatorio o no declararlo en la declaración de la renta. Gracias.

  25. RAFAEL PEREZ dice:

    Buenas tardes, he comprado un piso a una entidad bancaria por 30.000€, después de recoger la escritura en la notaria me voy a inscribirla al registro correspondiente confiando que debia pagar el 10% del valor que figura en la escritura(30.000€) que seria 3.000€, pero el funcionario a cogido la escritura y a calculado que este piso tiene un valor fiscal de 100.000€ y que debia abonar el 10% que seria 10.000€ o sea 7.000€ más de lo que legalmente deberia de pagar, ya que estamos hablando de una venta que me a echo un banco con lo cual es totalmente imposible haber pagado con dinero B, es una escritura pública y firmada ante notario o esto no tiene valor. Realmente no entiendo nada.

  26. Impuestos Renta dice:

    Hola Susana,
    Entiendo que en su momento tributaste en el Impuesto de Sucesiones y ahora lo que tienes es una pérdida patrimonial, por lo que al ser pérdidas no pagarás impuestos por ellas.

  27. Susana dice:

    De una herencia heredé una cuarta parte de una casa valorada en 150.000€ en las escrituras de la herencia que es del año 2007. La vivienda se vendió el año pasado (2013)por 75.000€ y me gustaría saber como debo hacer para la declaración de la renta y cuanto tendré que pagar por esa venta.

  28. Impuestos Renta dice:

    Hola Olga,
    En el siguiente artículo se explican este tipo e casos: Exención por reinversión en vivienda habitual

  29. olga dice:

    hola mi pareja y yo adquirimos un piso en 2005 al 50% x valor de 86.000€ con una prestamo de 100.000€ ,le vendimos en diciembre del 2013 x 102.000 tenemos 18 .000 de ganancias q queremos x entrada de otro piso ¿debemos tributarlo este año o podemos esperar al siguiente x si hemos comprado algo? gracias x la atencion

  30. Impuestos Renta dice:

    Hola Javi,
    En principio, la cantidad que debes reflejar es el que aparece en la escritura de adjudicación.

  31. Impuestos Renta dice:

    Hola Ángel,
    Si se genera una ganancia tendréis que pagar por ella.

  32. Ángel dice:

    Hola buenos días,
    Mi madre (82 años) tiene un chalet como vivienda habitual desde el año 1978 Posteriormente nos otorgaron un préstamo sobre el chalet. Ahora hemos llegado a un acuerdo con el banco y de lo queda por el valor del préstamo. Parece que no será por dacion en pago, sino una compra venta.
    Pagaríamos plusvalía en renta?
    Gracias de antemano

  33. Javi dice:

    Buenos días.
    En agosto del 85 fallece mi padre. En marzo del 86 se hace la adjudicación de herencia en el juzgado adjudicándonos el piso a mi hermana y a mi ya que mi madre renuncia a su parte pero se reserva el usufructo vitalicio.
    El valor que se da al piso en la escritura de adjudicación es de 707.000 pesetas y el impuesto de sucesiones de mi hermana y mio se calcula sobre la base de 239.000 pesetas cada uno (478.000 pesetas).
    En 2006 fallece mi madre por lo que se extingue el usufructo pero no obstante tenemos que pagar a la hacienda autonómica aprox. 672,00 € cada uno.

    El año pasado acuerdo con mi hermana una extinción de condominio por el que se queda con mi parte a cambio de 19.970 € pagando las escrituras a medias que me suponen unos 120 € aprox.

    ¿Que cantidad debo reflejar en la declaración de la renta como incremento de patrimonio y como se aplican los coeficientes de actualización?
    Muchas gracias.

  34. riccardo dice:

    Ho acquistato 2 appartamenti alle Canarie di cui uno vi vado a vivere e risiedere; e il secondo vorrei affittarlo a turisti . Vorrei sapere a che tassazione sono soggetto

  35. Impuestos Renta dice:

    Hola Oscar,

    Al vender la vivienda sin ganancia no deberás pagar impuestos. Los impuestos, más allá de los relacionados con la formalización del contrato de compra-venta, se pagan cuando existe un beneficio.

  36. Oscar dice:

    Hola, mi mujer y yo compramos una vivienda en marzo del 2004 por 111000 más IVA, ahora 10 años después la vamos a vender por 108000, mis preguntas son:
    -yo creo q al vender por un precio inferior no deo pagar impuestos, es así?
    -en la declaración de la renta del año q viene 2015, debo devolver todas las deducciones por la hipoteca de los últimos 10 años?
    muchas gracias

  37. Impuestos Renta dice:

    Hola José Luis,

    Pues en principio estando la vivienda en Inglaterra entiendo que no daría derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual.

  38. JoseLuis dice:

    Hola! Tengo una duda enorme, que no me pueden resolver por más que hablo con distinta gente.

    En 2004 compré una vivienda por 134.000 euros y ahora la estoy vendiendo por 236,000 euros. Esta vivienda está en Inglaterra.

    Llevo ya 3 años viviendo en España, aunque no en la misma ciudad, aqui en Segovia ahora vivo 2 años y 3 meses.

    Voy a emplear todas las ganancia para comprar una vivienda para vivir en ella, vivienda habitual?

    Tengo que pagar impuestos sobre las ganancias? Unos me dicen que sí y otros me dicen que nó. Yo tengo cita con un asesor en Abril y me estoy comiendo el coco con este tema y me gustaria si alguien me puede orientar. Gracias.

  39. gaston dice:

    Bajo que condiciones están exentos los mayores de 65 años por la venta de su vivienda? Muchas gracias

  40. Impuestos Renta dice:

    Hola Luis Miguel,

    En el artículo se explica cómo hacer el cálculo, que será el derivado de restar a los 42.000 euros de la venta los 24.040,48 euros de la venta. Es decir, sin aplicar los correspondientes reductores que se mencionan en el artículo la ganancia será de 17.959,52 euros

  41. luis miguel dice:

    Hola en el año 1993 copre un piso por 4 millones de pesetas me ofrecen 42.000 euros ¿Cuanto tengo que pagar a Haqcienda?
    Gracias anticipadas

  42. Impuestos Renta dice:

    Hola Javi,

    Al no haber ganancia patrimonial no hay nada por lo que pagar en el IRPF. Es decir, en la renta pagas por las ganancias que obtienes, mientras que las pérdidas quedan fuera de la obligación de tributar.

  43. Impuestos Renta dice:

    Hola Julio,
    Si compras por 150.000 -precio de compra, ojo, no valor de la hipoteca- y vendes por 150.000 euros no obtienes ganancia patrimonial, por lo que tampoco debes pagar impuestos más allá de los relacionados con la propia compraventa.

  44. Javi dice:

    Vendí una vivienda unifamiliar el año pasado por 230.000€ y yo la había adquirido en el año 2007 por 324.000€. El poco dinero que me ha quedado después de cancelar la hipoteca con sus correspondientes gastos no lo he utilizado para vivienda habitual, he alquilado. Me gustaría saber si me tocara pagar o en cambio como he perdido tanto dinero en la operación no tendré que pagar.
    Gracias por adelantado.

  45. Josep l'especulador dice:

    Antes de nada, felicitar al autor de este post, ya que esta todo muy bien explicado y me ha servido de gran ayuda. Expongo mi caso porque tengo varias dudas y preguntas.

    En 2012 compré un piso por 70.000€, lo reformé y lo vendí en 2013 por 95.000€, con este dinero y unos ahorros, compré otro piso por 105.000€ y lo vendí por 140.000€ en el mismo año, a la semana siguiente compré un apartamento de 60m2 por 110.000€ y un ático de 50m2 por 70.000€, al cabo de 2 meses vendí el apartamento por 135.000€, y 2 meses despues, el ático por 98.000€

    Mi duda es la siguiente

  46. Julio dice:

    Compramos un piso con una hipoteca en 150.000 euros en el año 2005 ,hemos pagado 55,000 de dicha hipoteca y vendemos el piso en 150.000,única vivienda,tengo 65 años ,mi esposa 62 años .
    ¿Cuanto deberíamos pagar a hacienda ?
    Muchas gracias ,buenos días.

  47. Impuestos Renta dice:

    Hola Javier,
    En primer lugar, el valor del precio del piso a efectos de la herencia debería estar marcado por la tasación de la vivienda -no sé si este coincide con el valor que vosotros disteis al piso-. a partir de ahí, a efectos de IRPF integrarías la vivienda bien como tu vivienda habitual, si es el caso, o como una imputación de renta, en caso de que la vivienda esté vacía y deberías consignar, ahora sí, que la propiedad es del 100% (ojo, esto en la renta 2014). En el caso de tu hermano, lo que debe hacer es determinar si existe una ganancia o pérdida patrimonial que se determina por la diferencia entre el precio de venta menos el de compra (el de la herencia).

  48. Javier dice:

    Mi caso es el siguiente:
    En septiembre de 2011 falleció mi madre quedando en herencia al 50% junto con mi hermano el piso en que residía. En aquel momento para la adquisición por herencia fijamos un valor de 220000 euros para el piso que está a la venta desde entonces. Tengo la intención de adquirir el 50% de mi hermano y hacerme con la plena propiedad del inmueble, por supuesto el precio al que lo tenemos en venta es muy inferior a aquellos 220000€, lo venderíamos por 160.000 por lo que la parte a pagar a mi hermano serían 80.000€ que frente a los 110.000€ (mi parte) de adquisición por herencia significan una plusvalía negativa o pérdida patrimonial. Mi pregunta es: Yo como comprador ¿cómo integraría la compra en mi declaración de IRPF? Y mi hermano ¿cómo integraría la venta? Decir por si es necesario que el piso está en la Comunidad de Catalunya, donde reside mi hermano; yo resido en la Comunidad del País Vasco.
    Gracias.

  49. Jose dice:

    Buenos días. Hace quince años compré un terreno y unos años más tarde realicé la declaración de obra nueva de la casa que construí en dicho terreno. Como pasó mucho tiempo, las facturas de la construcción las destruí y no tengo manera de recuperarlas. En 2012 vendí la vivienda y lo declaré en el impuesto de la renta. Como precio de venta puse el de la escritura y como precio de adquisición el coste del terreno más el importe de la escritura de obra nueva. Pero Hacienda me dice que no admite el importe que figura en la escritura de obra nueva como coste de adquisición de la casa. Por eso, me estoy peleando con ellos pues ese importe se corresponde con el coste real. Mi pregunta es si hay alguna norma, ley o jurisprudencia donde me pueda amparar para que Hacienda admita el importe que figura en la escritura de obra nueva como coste de adquisición de la casa, toda vez que he pagado a la Xunta de Galicia los impuestos correspondientes a dicha declaración y fueron aceptados como buenos. Muchas gracias.

  50. Impuestos Renta dice:

    Hola Carlos,
    Vamos por partes :)
    1- En este artículo explicamos como funciona la exención por reinversión en vivienda habitual. Se disponen de dos años antes y después de vender la vivienda habitual para poder desgravar.
    2- Desde aquí no hacemos cálculos concretos de este tipo. Es decir, en el artículo se explica como hacerlo pero a través de comentarios sólo respondemos a la matemática más simple, ya que de otra forma sería complicado gestionar todos los comentarios que recibimos.
    saludos!

  51. CARLOS dice:

    Buenas, le expongo mis dos casos que me trae por la calle de la amargura:
    1- mis padres se han separado ( tienen 61 años y sin hijos a cargo ) hace un año, mi madre se quedo a vivir en la que era la vivienda habitual y conyugal, mientras que se vendia. Mi padre al verse en la calle, puso a la venta una segunda residencia en la playa, la cual se vendio el 10/1/14, con el dinero, que supuestamente era la mitad de cada uno, se acordo que se usara para que mi padre comprara un piso y se fuera a vivir alli, le ha costado ese piso 124000 mas los gastos que son casi 20000 €. La venta se realizo por 90000 euros, por lo que supuestamente 45000 eran de mi madre, que esta se los dejo a mi padre para la compra del nuevo piso (se los devolveria con la venta de la vivienda que era habitual, en sevilla). El problema o error fue que ha comprado ya, sin vender la vivienda habitual por lo que me dicen, que cuando vendan la que era su vivienda habitual ya no puede decir que es reinversión en una nueva vivienda habitual, bueno, dicen, que solo lo pendiente por pagar ( la hipoteca de 65000 euros ). No se si esto es asi o se existe alguna solución, pues realmente el ha pedido una hipoteca de 65000 y un prestamo a mi madre de 45000 ( podria decir que lo pendiente por pagar seria la suma de los dos importes? )
    2-nadie me sabe decir cuanto seria el incremento de patrimonio, he ido a hacienda y me dan largas y eso que los datos que tengo son claros. La vivienda habitual la comprarón en 1985 por 50000 euros y la piensan vender en mayo de 2014 por 270000 €, me dicen que si coeficiente actualizador, que si ademas un porcentaje….en fin que no se aclaran. La vivienda de segunda residencia se compro en 1992 por 45000 € y se ha vendido en enero de 2014 por 90000 euros, misma historia, nadie sabe nada.

    Espero que me puedas ayudar, estoy un poco perdido y me esta suponiendo un problema familiar.
    Muchas gracias y un saludo.

  52. Impuestos Renta dice:

    Hola David,

    En el primer caso sufres una pérdida patrimonial y en el segundo una ganancia. Son transacciones independientes a efectos fiscales por más que se ejecuten de forma conjunta por parte del banco.

  53. david dice:

    buenas quería ver si me podiais solucionar un problema,resulta que el banco me quita mi vivienda habitual y otra que figura como aval, mi casa la han tasado por un precio inferior al de compra 140000 eu compra y ellos tasan en 112000, por lo cual no sufro un incremento si no una perdida,pero en la vivienda que figura como aval si sufro incremento se compro por 30000 eu y la han tasado en 56000 eu entonces no se si al estar las dos viviendas dentro de la hipoteca sufro perdida o ganancia por que la suma de los dos viviendas ,por la cual me dieron el préstamo de tasación sería 225000 eu

  54. Impuestos Renta dice:

    Hola Salva,

    El cálculo será el precio de venta menos los 151.000 euros de hipoteca y un 21% sobre esa cantidad. Lo peor que puede ocurrir es que Hacienda determine que ese capital no se destinó al 100% al pago de la hipoteca y considere que el coste fue menor.

  55. salva dice:

    Hola
    En el año 92 mis padres compraron una casa por 8 millones y medio de pesetas.
    En 2003 mi padre falleció y paso a ser el 60% para mi madre y el restante 40% para 4 hijos. Yo me quedé con la casa en nov de 2007, se pidió entre mi pareja y yo una hipoteca de 151.000,00 euros para darles un dinero a cada hermano y quitar algo de deudas y lo que nos hicieron fue una extinción de condominio es decir que la parte de cada hermano y mi madre me la cedían a mi siendo yo el propietario del 100% y mi madre en usufructo de la vivienda desde la citada fecha de firma de hipoteca. Hoy en día he decidido ponerla en venta por 220.000,00 o 230.000,00 según se pueda… es para quitarme la hipoteca y un préstamo personal por reformarla entera. Mi pregunta es..¿cuanto tendría que pagar a hacienda por está transacción a fecha de hoy?

  56. Impuestos Renta dice:

    Hola Ángel,
    Entiendo que el dinero de la casa se reinvertirá en la compra de su nueva vivienda habitual. Siendo así, los beneficios estarían exentos de tributar.

  57. ANGEL dice:

    Hola, mi tia mayor de 65 años en Noviembre del 2013 vendio su piso vivienda habitual en Sevilla,actualmente lleva con nosotros empadronada en Barcelona ahora en Febrero 2014 justamente un año, para el dia 5 de febrero firmaremos ante notario la compra de un nuevo piso se escriturara a su nombre me podría aclarar si tenemos que tributar a la Hacienda por la venta como por la compra gracias.

  58. Lesly dice:

    Somos herederos de una casa en Francia en la que tengo una participación proporcional.
    Por diferentes imperativos tenemos que venderla. Esta casa ya ha tributado en Francia a efectos de sucesiones puesto que era la parte de la herencia de mi madre. El valor declarado por sucesiones es de 85.000 euros y el precio por el que podemos venderla es de 71.000 euros de lo que me tocarían unos 11.500. ¿Tengo que declarar esta cantidad en IRPF al haber ya tributado por sucesiones?

  59. Pepi dice:

    Buenas tardes,
    en 1986 mis abuelos compraron una vivienda construida en 1890 por 1.600.000 pesetas, en 2003 nos la donaron a mi hermano y fue valorada en 30.000€ ahora la queremos vender por 150.000€. Se han aprobado unas obras en la finca y cada vecino deberá pagar 20.000€ por las reformas. Si pago yo las obras y vendo el piso el comprador será quien reciba la subvención, no es así?me saldría más a cuenta pagar las obras y deducir el gasto de las obras en mi declaración de renta o mejor rebajo el precio de venta y que pague las obras el comprador? Me podríais decir exactamente lo que deberé pagar de impuestos, gracias y saludos. Pepi

  60. Impuestos Renta dice:

    Hola Jesús,

    En principio entiendo que has tributado por el apartamento en el Impuesto de sucesiones. En términos de IRPF en principio no has experimentado ninguna ganancia patrimonial, al ser el precio de compra igual al que recibiste.

  61. JESUS ROCA FELPETO dice:

    Heredé un apartamento que, en la escritura de aceptación de herederos consta el valor de 117.000 € (en el año 2010) y ahora lo vendi por el mismo precio. Tengo que pagar el impuesto de IRPF?. Este apartamento fué adquirido por mis familiares en 1.971 por el valor de 6.018 €.
    Agradecido.

  62. José Trecet dice:

    Hola Nuria,

    El cálculo es sencillo: el precio de venta menos el precio de adquisición. Aquí deberíais incluir todos los gastos relacionados con la construcción de la casa.

  63. Nuria dice:

    Quiero vender una casa que nos hicimos contratando nosotros al arquitecto y constructor. Cuando Venda la casa como calculare las ganacias? Puedo sumar el precio del solar?

  64. carlos dice:

    HOLA. Quisiera que alguien me informara, hemos heredado un piso de mis padres en el 2010, en las escrituras de sucesion del mismo se valoro en 170000€,posteriormente se ha vendido en 89000€, quisiera saber si tenemos perdidas patrimoniales

  65. montse dice:

    en 2010 vendi mi vivienda habitual por 480.000, compre otra por 310000 mil euros page impuestos por la ganancia. En 2012 quiero vender esta vivienda que me costo 310000, por 280000 mil euros, se que al no pasar los tres años no se considera vivienda habitual.Que me supone fiscalmente.

  66. ismael dice:

    Hola buenas, estoy echo un lio mi caso es el siguiente.Compre mi piso en 2001 por 90000 euros ahora estoy pensando en vender me han ofrecido 150000 euros, me queda de hipoteca 50000 euros, que beneficios tendria tengo que restar los 90 mil ha los 150 mil, o lo que me queda de hipoteca ha los 150 mil.Si me compro otra vivienda habitual entran todos los gastos de la nueva vivienda iva notario ect en el valor que tengo que gastar en la nueva vivienda, un saludo gracias.

  67. Paco Porcel dice:

    He vendido una vivienda. Ahora en diciembre de 2011 me dan la paga y señal y el resto en enero de 2012. A la hora de pagar los impuestos preceptivos a hacienda, al recibir el valor de la venta en dos años fiscales distintos, ¿Puedo pagar los impuestos cuando haga la declaracion de la renta de 2012 o estoy obligado a declarar la paga y señal en la renta de 2011?

  68. admin dice:

    HOLA JORGE,

    Si no obtienes ganancias no tendrás que pagar a Hacienda por ese concepto. Lo que sí tendrás es que devolver las deducciones que practicaste por adquisición de vivienda, ya que para que esta sea la habitual deberías de haber vivido en ella tres años desde la compra.

  69. Jorge dice:

    Hola, ante todo gracias por vuestra respuesta. En 2010 compré una vivienda por 123000 (reformas y gastos de notaría aparte). Ahora, un año y medio después, estoy pensando en venderla, aunque pierda dinero (no me pagan más de 100000-110000 euros) y, lo poco que quede tras cancelar la hipoteca, destinarlo a comprar otro piso. ¿Tengo también que pagar a Hacienda, contando que NO obtendré ganancias en la operación? De nuevo, gracias.

  70. admin dice:

    HOLA JORDI,

    En primer lugar deberíais pagar por la ganancia patrimonial que obtengais, tal y como se explica en el artículo. En segundo lugar, al no haber vivido más de tres años en la vivienda desde su compra, deberéis devolver todas las deducciones que os hayáis practicado por adquisición de vivienda.

  71. Jordi dice:

    Buenos días,
    Compramos un piso en octubre del año pasado, y hemos pensado en venderlo ya que la cosa no nos va bien. Entonces queria saber cuanto tendre que pagar de impuestos.
    Seria vender el piso e irnos de alquiler.
    Del piso tenemos hipoteca de 215.000 y lo intentariamos vender por 250.000. Gracias.

    Saludos,

  72. admin dice:

    HOLA ZAZEL,

    En este enlace puedes encontrar la respuesta

  73. zazel dice:

    Buenos días, me preguntaba que se consideraban inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.

    Os expongo mi caso, realize unas obras que no son contabilizadas, sin embargo de leroy merlin tengo facturas de la compra de cocina, armarios empotrados, piezas de baño , suelos, griferia…

    ¿se podría considerar estos gastos como inversiones y mejoras?

    Muchas gracias por vuestra ayuda

  74. kARNOTA dice:

    Yo alegué reinversion en vivienda habitual, y me ha desgravado durante cuatro años, si ahora no puedo demostrar que es vivienda habitual, cuanto tendria que pagar a hacienda.

  75. JOSE LUIS dice:

    ME GUSTARÍA OBTENER INFORMACIÓN SOBRE COMPRA VENTA DE PISO Y LA DECLARACIÓN DE LA RENTA DEL PROXIMO AÑO
    EN 2003 COMPRO POR 172000 EUROS ,VENDO EN 2010 POR 186380 EUROS Y VUELVO A COMPRAR EN 2010 POR 276466 (REINVIERTO)
    PRESYTAMO 1º 105 000
    PRESTAMO 2º 126 000

    MI PREGUNTA ESOY EXENTA? ME PODRÉ DEDUCIR DE LA TOTALIDAD DEL PRESTAMOS? QUÉ DEBO SABER?

  76. Belen dice:

    Hola, compré un piso en el 1998 por 60.000 euros (aprox), y con una hipoteca de la misma cantidad, en el 2009, he vendido ese piso por 180.000 euros (aprox), a lo largo de estos años, he hecho 2 hipotecas más sobre el piso para obras y demás cosas. Al día siguiente de la venta, realicé la compra de otro piso por 210.000 euros (aprox). Con los 180.000 euros de le venta del piso + 180.000 de una nueva hipoteca pagué: el piso nuevo (210.000), liquidé las hipotecas (3!!) del anterior piso (120.000€) y adecenté el piso nuevo (30.000€), con un saldo final de CERO euros. Al hacer la declaración de la renta, a mi marido y a mi nos sale a pagar un dineral, xq según hacienda hemos tenido beneficio, me han dicho que hacienda únicamente tiene en cuenta la primera hipoteca de la primera vivienda, pero, ¿no puedo desgravar nada de las obras que tuve que hacer en su día en ese piso? ¿y de las obras que he tenido que hacer en el nuevo? Muchas Gracias!

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