Como tributa la reinversión en vivienda habitual

Publicado por Jose - 24/11/2011 a las 08:15:32

En una sociedad como la española, con marcado apetito inmobiliario, resultan relativamente habituales las operaciones de compraventa de casas, de forma que un contribuyente vende su vivienda para comprar una nueva con el dinero obtenido.

La Ley de IRPF prevé estos casos y aplica una fiscalidad especial a la reinversión en vivienda habitual. En concreto, los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena del Reglamento establecen que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Es decir, que el contribuyente se puede ahorrar el pago del 19% de los beneficios si reinvierte el dinero en la compra de otra casa.

En un post anterior sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos explicábamos cómo calcular los beneficios a la hora de transmitir una vivienda. Es sobre esta cantidad -derivada de la siguiente operación: [(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos) x coeficiente de actualización o reductor]- sobre la que se tributará y a la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda habitual, que es como legalmente se denomina la operación.

Para que la reinversión en vivienda habitual sea deducible deben cumplirse algunos requisitos:

debe realizarse sobre la vivienda habitual. Es decir, tanto la casa transmitida como la que se compre o rehabilite, deben ser la nueva vivienda habitual (ver concepto de vivienda habitual). En caso contrario no podría aplicarse la exención.
debe realizarse en un plazo de dos años de una sola vez o sucesivamente desde la fecha de venta de la vivienda. La reinversión no se efectúa fuera de plazo cuando la venta se hubiere efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Además de la exención por reiniversión en vivienda habitual también se podrá despues desgravar por la vivienda habitual recién adquirida, siempre que hayamos invertido al pago de la nueva casa la misma cantidad que nos sirvió de base para deducir por la primera más la ganancia exenta por reinversión. Se trata de los 9.015 euros de base máxima sobre los que anualmente aplicamos la deducción por adquisición de vivienda. En caso de no disponer de estos datos se pueden solicitar a la administración a través del Modelo 01.

Para que nos hagamos una idea, si hemos pagado 300.000 euros por la nueva vivienda y ya hemos deducido sobre una base de 100.000 en la anterior, ahora sólo podremos desgravar sobre 200.000 euros. Además, habrá que esperar hasta haber pagado los citados 100.000 euros en la segunda casa para empezar a deducir:

15 Comentarios »

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Mi pregunta es la siguiente:
vamos a comprar una nueva vivienda habitual sin vender la actual vivienda habitual (la alquilaremos).
Ahora nos estamos deduciendo la hipoteca de esta primera vivienda habitual.
La segunda vivienda la vamos a hipotecar, por lo que pasariamos a deducirnos sólo la hipoteca de esta segunda vivienda, a partir de las cantidades ya deducidas por la anterior vivienda. ¿es esto correcto? ¿para deducir por la nueva vivienda habitual es necesario que vendamos la primera?
Gracias

Comentario por Ana — diciembre 14, 2010 #
[...] caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de [...]

Pingback por La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales — febrero 28, 2011 #
Mi consulta es la siguiente.
En 2001 compré una vivienda que vendí en 2005 con una ganancia de 60.000€ que reinvertí en la vivienda que me compré también en 2005 para volver a vender con una ganancia de 10.000€ en 2011. Si en dos años no encuentro la vivienda que busco, ¿Pagaré algo de los rendimientos generados en la primera venta o únicamente los de la segunda? Es que me hace dudar el importe que me queda limpio tras liquidar hipoteca son los beneficios de la primera venta.
Gracias

Comentario por cristina — septiembre 5, 2011 #
HOLA CRISTINA,

En principio tributarías sobre las ganancias obtenidas por la segunda vivienda, ya que los obtenidos por la primera ya se reinvirtieron en vivienda habitual.

Comentario por admin — septiembre 6, 2011 #
En 2006 compramos una casa para reformarla y dos meses más tarde vendimos el piso que hasta ahora era nuestra vivienda habitual y nos fuimos a vivir a la casa. Ahora Hacienda me está reclamando el importe de la reinversión (38000 Euros), si no puedo demostrar que el piso que dejamos era nuestra vivienda habitual, con la (creo que más que discutible) argumentación, que si ya viviamos en la casa la venta del piso no era la de vivienda habitual. Dicen que el padrón no es suficiente y ahora tenemos que buscar los recibos de luz y teléfono para demostrar que estuvimos allí hasta el día de la venta.
¿Realmente es esta la legislación o hay algo que puedo alegar?

Comentario por Tillin — octubre 13, 2011 #
HOLA TILLIN,

Lo primero que debes tener en cuenta es que para que una vivienda sea considerada habitual debes de haber vivido en ella por lo menos durante tres años (si la compras y te marchas antes de ese plazo no podría considerarse habitual) y habitarla en un plazo de doce meses desde la compara. En cuanto a la exención por vivienda habitual sólo se aplica para la transmisión de viviendas habituales si se reinvierten las cantidades dos años antes o dos años después de la venta.
En principio creo que Hacienda hace una interpretación muy estricta de cual ha sido vuestra vivienda habitual y con el padrón debería bastar para demostrar que efectivamente la primera era vuestra vivienda, tal y como basta muchas veces para demostrar lo contrario a ojos de Hacienda. De todas formas, lo mejor es que busques cualquier documento que acredite que efectivamente residías en la casa, empezando por las facturas del hogar

Comentario por admin — octubre 14, 2011 #
Hola Admin,

esto es lo que estamos haciendo, pero sigo pensando que debe haber un fallo de planteamiento, ya que TODOS nos vamos mínimo un día antes de la venta, ya que hay que dejar la vivienda limpia y despejada, no?
Gracias por la respuesta.

Comentario por Tillin — octubre 15, 2011 #
Mi consulta es la siguiente.
En 2009 nuestra vivienda que desde 1999 era de alquiler con derecho a compra pasó a ser de renta libre,firmando las escrituras.En 2011 la hemos vendido y hemos comprado otra , mi duda es si hacienda va a considerar mi anterior vivienda como habitual o los 10 años que estuve viviendo en ella y demostrable no cuenta para ellos.¿Voy a tener que pagar más dinero en este caso a hacienda? si es asì ¿cuál sería la cantidad?.

Comentario por victoria — noviembre 16, 2011 #
HOLA VICTORIA,

En principio debes vivir tres años en la vivienda desde el momento de la compra. El resto del periodo no computaría… En cuanto a lo que deberías pagar, puedes consultarlo en este post: Impuestos en la venta del piso

Comentario por admin — noviembre 17, 2011 #
Hola, en nuestro caso, hemos comprado una segunda vivienda, la cual hemos hipotecado junto a la primera y habitual, y además hemos aumentado el porcentaje de hipoteca de la habitual. Podemos seguir deduciendo a hacienda sobre ésta cantidad mayor de hipoteca de la habitual?

Muchas gracias.

Comentario por Isabel — diciembre 6, 2011 #
HOLA ISABEL,

En principio no podréis deducir sobre la ampliación de la hipoteca, ya que las cantidades que habéis solicitado no están destinadas a adquisición de vivienda habitual.

Comentario por admin — diciembre 7, 2011 #
Ya he pagado mi vivienda habitual y ahora la quiero cambiar por otra mayor. Por la primera pague 80000 euros, sobre los cuales me desgravé lo que corresponde. Supongamos que ahora la vendo por los mismos 80000 y compro una nueva vivienda por 160000. Reinvierto los 80000 de la vieja y pido un prestamo al banco por los 80000 restantes. Puedo desgraverme estos 80000 integros?. Logicamente los primeros 80000 de la vieja ya los he invertido la nueva. Gracias y un saludo.

Comentario por MANUEL — enero 30, 2012 #
HOLA MANUEL,

Efectivamente, podrías desgravar esos 80.000 euros

Comentario por admin — febrero 1, 2012 #
Mi pregunta es la siguiente:
Compré mi vivienda habitual en 1.999, y hasta junio de 2011 he estado empadronada en ella, si bien hace unos años pasé una temporada larga en Madrid y a raiz de ello empecé a reflejar en mi declaración de IRPF que mi vivienda habitual era la de un amigo, aunque no fuera de mi propiedad. Por motivos de conveniencia, he mantenido esta situación hasta la declaración de 2010. Pero ahora voy a permutar con mi amigo la casa (yo le vendo mi casa y él me vende la suya) y quiero saber si podría desgravarme por reinversión en vivienda habitual.
Un saludo.

Comentario por María Isabel — abril 10, 2012 #
Buenos días.
Compré mi vivienda habitual en 1996 en un pueblo de Madrid y residí en ella al menos cinco años. Con posterioridad ma traladé a Madrid capital, y si bien no cambié el empadronamiento, sí que no la declaraba en el IRPF como mi vivienda habitual, ya que no lo era, siendo mi residencia habitual una vivienda que no era de mi propiedad. A mediados de 2011 me empadroné en esta última vivienda, pero a los pocos meses tuve que volver a residir en la casa que había comprado en 1996, en la que ahora voy a volver a empadronarme, ya que quiero venderla para comprarme otra en Madrid capital, que sería mi nueva vivienda habitual. Y mi pregunda es, ¿podría desgravarme por reinversión en vivienda habitual, ya que, si bien cumplo con el requisito de residencia de los tres años, fue hace casi una década?

Comentario por María Isabel — abril 23, 2012 #