Como tributa la reinversión en vivienda habitual

En una sociedad como la española, con marcado apetito inmobiliario, resultan relativamente habituales las operaciones de compraventa de casas, de forma que un contribuyente vende su vivienda para comprar una nueva con el dinero obtenido.

La Ley de IRPF prevé estos casos y aplica una fiscalidad especial a la reinversión en vivienda habitual. En concreto, los artículos 38  y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena del Reglamento establecen que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Es decir, que el contribuyente se puede ahorrar el pago del 19% de los beneficios si reinvierte el dinero en la compra de otra casa.

En un post anterior sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos explicábamos cómo calcular los beneficios a la hora de transmitir una vivienda. Es sobre esta cantidad -derivada de la siguiente operación: [(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos) x coeficiente de actualización o reductor]- sobre la que se tributará y a la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda habitual, que es como legalmente se denomina la operación.

Para que la reinversión en vivienda habitual sea deducible deben cumplirse algunos requisitos:
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Fiscalidad de las viviendas en construcción

Dentro de la deducción por vivienda en el IRPF merece la pena detenerse en un caso especial, el referente a la fiscalidad de las viviendas en construcción. Para este tipo de casas conviene distinguir entre el propio periodo de construcción, que también da derecho a deducción y el de desgravación ‘normal’ tras la firma de la hipoteca. Vamos a verlo.

La alternativa de construir nuestra propia vivienda o adquirirla sobre plano ha ido ganando adeptos con el paso del tiempo. Se trata de una fórmula más económica para conseguir la casa de nuestros sueños, pero no exenta de riesgos. Desde el punto de vista impositivo, la fiscalidad de las viviendas en construcción también permite desgravar en el IRPF desde el momento en que comenzamos las obras, aunque después habrá que concluirlas en un plazo determinado si no queremos tener que devolver las deducciones practicadas.

En primer lugar, conviene delimitar el concepto de construcción o ampliación de vivienda habitual (a efectos de IRPF tendrán el mismo trato). Hacienda considera que se trata de construcción de vivienda habitual “cuando el contribuyentes atisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entreguecantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superiora cuatro años desde el inicio de la inversión”. Ya tenemos aquí los dos elementos que definen la fiscalidad de la vivienda en construcción: la posibilidad de desgravar los gastos por las obras y la necesidad de que estas terminen en un plazo de cuatro años.

En caso de que se supere el citado periodo no sólo se perderá el derecho a deducir, sino que habrá que devolver el dinero que nos hayamos desgravado. Por fortuna, existen algunos supuestos en los que se podrá ampliar este plazo:

• Cuando el promotor de las obras esté en concurso de acreedores el límite aumenta hasta los ocho años.
• Si las obras se paralizan por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente.

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Fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda

Entre las numerosas formas de desgravar por la vivienda habitual nos encontramos con la cuenta ahorro vivienda, un instrumento a medio camino entre la compra y el ahorro que básicamente permite al contribuyente acumular capital para una futura compra de su piso y practicarse deducciones como si efectivamente hubiese adquirido la vivienda hasta el momento que esta se haga efectiva. Sin embargo, existen unos límites temporales relacionados con la fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda que no conviene no perder de vista.

La cuenta ahorro vivienda se ha convertido en un medio alternativo para deducir por la vivienda habitual y aligerar la factura fiscal. La fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda es básicamente igual a la de la adquisición, sólo que en este caso no será necesario haber comprado el piso.

Básicamente, se podrá deducir por las cantidades depositadas en la cuenta ahorro vivienda de la misma forma que lo haríamos al comprar vivienda. Es decir, para empezar sólo los contribuyentes con una base imponible inferior a 24.000 euros podrán desgravar el 15% del dinero que hayan ingresado en la cuenta con unos límites. Y es que la base sobre la que aplicar la deducción es progresiva. Empieza en 9.015 euros para las bases imponibles que no superen los 17.000 euros y a partir de ahí se va reduciendo hasta desaparecer en los citados 24.000 euros. El siguiente cuadro muestra la progresión:
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Fiscalidad del alquiler con opción de compra

El alquiler con opción a compra o leasing en términos financieros se ha convertido en la solución más viable de muchos ciudadanos para acceder a una vivienda. Sin embargo, antes de firmar el contrato conviene conocer sus particularidades y la fiscalidad del alquiler con opción a compra, que en contra de lo que puedan pensar muchos no es una mezcla entre la fiscalidad de la compra y del alquiler. Os lo explicamos.

De forma muy básica y resumida, el alquiler con opción a compra o leasing inmobiliario es un fórmula por la cual se alquila un piso durante un tiempo establecido (en principio no podría exceder los cinco años que marca la LAU) y que existe la posibilidad de comprar al cabo de ese periodo por un precio generalmente fijado previamente y al que se restará el importe pagado durante el periodo de alquiler. A simple vista ya se puede que hay distintas opciones a la hora de establecer las condiciones de este tipo de contratos y de hecho estas serán importantes para determinar la fiscalidad del alquiler con opción a compra.

En este sentido, el caso más habitual sería el de un arrendamiento con opción de compra que se limite a señalar el plazo de su ejercicio y el precio de compra del inmueble. Según explica Pablo Hernández el arrendador deberá declarar el alquiler percibido y el arrendatario deducirlo en su IRPF, produciéndose en el momento de la venta una pérdida o ganancia patrimonial que el vendedor deberá declarar, en tanto que el comprador podrá deducir por esa compra en caso de cumplir los requisitos establecidos. Sin embargo, a esta interpretación hay que sumar otros aspectos que deben tenerse en cuenta, empezando por el más polémico de todos: el pago del IVA.

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Deducción por vivienda en 2012

La deducción por vivienda habitual sigue siendo una de las principales vías de los contribuyentes para desgravar en la declaración de la renta y lo seguirá siendo en los años venideros pese a los cambios que puedan hacerse al respecto. La invertidumbre todavía planea sobre la deducción por vivienda en 2012 con una disposición actual que limita a una base imponible inferior a 24.000 euros la posibilidad de desgravar y las propuestas de los partidos políticos para cambiar esta situación como parte de su batería de promesas para las elecciones generales del 20-N.

La renta de 2012 es todavía una incógnita en muchos sentidos por lo que pueda pasar con el resultado de las elecciones del 20N y la vivienda habitual no se libra de esta incertidumbre. En el IRPF de 2012 volveremos a contar con varias formas de desgravar por la vivienda habitual, aunque a buen seguro la compra seguirá siendo la más recurrente. Tras el último cambio normativo sólo las rentas inferiores a 24.0000 euros pueden deducir por vivienda y además la cuantía máxima de deducción sólo estarán disponibles para aquellos contribuyentes con una base imponible inferior a 17.000 euros, una vez superada esa cantidad la base sobre la que aplicar el 15% de deducción irá disminuyendo de forma gradual desde los 9.105 euros hasta alcanzar el cero en los citados 24.000 euros.

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La hipoteca en parejas y matrimonios separados

La vivienda habitual constituye una de las principales fuentes de deducciones para los españoles, tanto en caso de alquiler como de compra. Por eso, una de las dudas más recurrentes de los lectores se refieren a la misma. En este caso abordaremos qué ocurre con la vivienda habitual en caso separación financiera y legal de matrimonios y parejas.

Es bastante común que en el momento de la separación todavía no se haya terminado de pagar la vivienda habitual y que por lo tanto reste capital por amortizar en la hipoteca. En algunos casos se pueden llegar a acuerdos para la venta de la parte de vivienda a la pareja, pero por diferentes circunstancias esto no siempre es posible. En este punto de la fiscalidad del divorcio hay que distinguir entre los matrimonios con hijos y sin hijos, ya que los primeros cuentan con un beneficio adicional en lo referente a la hipoteca.

En principio, para poder deducir por adquisición de vivienda es necesario que la casa en cuestión constituya efectivamente la vivienda habitual, que determina que el piso debe ser habitado de forma permanente por el contribuyente. Este precepto es difícil de cumplir cuando media una separación y una de las partes ya no vive el hogar. En este caso y de forma general, quien deje la vivienda ya no podrá desgravar por ella con independencia de si sigue o no pagando la hipoteca-sí podrá, sin embargo, deducir los pagos efectuados hasta el momento en que dejó de ser la vivienda habitual-.

Pero existe una excepción a esta norma general y es la que afecta a los padres separados con hijos. En este caso, un padre o madre cuyos hijos vivan con el antiguo cónyuge y siga pagando la hipoteca de la vivienda, podrá deducir por sus aportaciones a la misma como si esta fuese su vivienda habitual. Es decir, podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.015 euros. Además, si opta por adquirir otra vivienda para que sea su residencia habitual, podrá deducir por ambas hipotecas, siempre hasta el mencionado límite.

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Impuestos en la venta del piso

La venta de un piso es una operación sujeta al pago de impuestos, empezando el IRPF, donde tributaremos por las ganancias obtenidas. Además, la fiscalidad de la compra venta de pisos contempla el pago de otros tributos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros. Os explicamos cuáles son y cómo funcionan.

Existen una serie de impuestos sobre la venta pisos que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar los beneficios que obtendremos por la operación, especialmente si estamos pensando en reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda o si queremos utilizarlo para un fin concreto. Desde el IRPF hasta otros tributos más concretos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son varios lo tributos que gravan esta operación. Algunos deberá pagarlos el vendedor y otros recaerán sobre el comprador.

La declaración de la renta

El primer impuesto sobre la venta de pisos que suele venirnos a la cabeza es el IRPF. La transmisión de la vivienda suele implicar una ganancia patrimonial por la que es necesario tributar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro a un tipo del 19%. En concreto, deberemos pagar por el beneficio obtenido de la venta, entendido este como la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta actualizado por una serie de coeficientes.

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Fiscalidad de los seguros

Los seguros se han extendido y hoy en día es normal contar un seguro del hogar -obligatorio por otra parte-, un seguro de accidentes y un seguro de vida. A la hora de contratarlos solemos fijarnos más en las coberturas que ofrecen y las primas que habrá que pagar por ellos sin reparar en su fiscalidad. Os explicamos cómo tributan cada uno de ellos, si dan derecho a deducción y cuanto habrá que pagar en el IRPF.

El sector asegurador ha crecido de tal forma que existen seguros de todo tipo para cubrir prácticamente cualquier vicisitud. Sin embargo, cinco son los seguros más habituales: el de vida, salud, accidentes, del hogar y del coche. En estos productos vamos a centrarnos a la hora de abordar la fiscalidad del seguro. Empecemos.

Seguro del hogar

Toda vivienda debe contar con un seguro del hogar contra incendios y después dependerá ya del propietario ampliar las coberturas contratando un seguro multirriesgo, que suele ser lo más habitual. Como norma general, la fiscalidad del seguro del hogar es clara y precisa que no dan lugar a deducciones. Sin embargo, existe una excepción: cuando se trata de un producto vinculado a una hipoteca. Es decir, cuando el banco nos obliga a contratar el seguro como parte del préstamo hipotecario. En este caso se podrán incluir las cantidades satisfechas como parte del dinero destinado a adquisición de vivienda y deducir por este concepto.

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Fiscalidad del seguro del hogar

Seguimos con nuestra línea de fiscalidad del seguro y tras ver como tributa el seguro de vida nos adentramos en el seguro del hogar, obligatorio en todas las viviendas y uno de los productos adicionales que los bancos obligan a  contratar junto con la hipoteca.

El seguro para el hogar es, como su propio nombre indica, un contrato de seguros en el que se asegura es la casa y que puede afectar tanto al continente (el propio inmueble) como al contenido (los objetos que podamos tener en la vivienda), como bien explican en la definición de una póliza de seguro de hogar. El tomador del seguro pagará una serie de primas en función de los riesgos que desee cubrir. Legalmente sólo es obligatorio contar con un seguro de hogar contra incendio, aunque suele ser recomendable sumar otras coberturas que incluyen los seguros multi-riesgo.

A efectos de la declaración de la renta un seguro del hogar tiene la consideración de un gasto más de la vivienda y no da derecho a ningún tipo de deducción. Es decir, en términos generales no podremos desgravar por las primas satisfechas por el seguro de hogar por más que este sea obligatorio, ya que se entiende que, como el seguro del automóvil, sólo es una herramienta necesaria para poder circular en este caso y para proteger mínimamente la vivienda en el otro.

Sin embargo, existe una excepción a esta norma general que pasamos a comentar.

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Deducciones de vivienda: lo que cuenta es la base imponible

Los Presupuestos Generales del Estado 2011 han servido para dilucidar algunos aspectos referentes a la deducción por vivienda habitual, tanto en el caso de adquisición como en el de alquiler a raíz de los cambios que se introducen en estos dos aprtados. Como ya sabíamos desde hace tiempo, a partir de 2011 cambia la fiscalidad de la vivienda y se elimina la deducción general por la compra de casa.

En concreto, desde el 1 de enero de 2011 sólo podrán deducir las rentas inferiores a 24.000 euros, aunque esto no implica que quienes cobren más de esa cantidad tengan que comprar su casa sin ayuda fiscal. Desde LaInformacion.com Ana P. Alarcos nos explica que lo que cuenta a efectos reales es la base imponible -así se especifica en los PGE 2011- y esta es siempre menor que el salario que percibimos.

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