¿Qué pasa con la deducción por vivienda habitual cuando se compra una casa a mitad de año? ¿Es posible seguir deduciendo? La respuesta es afirmativa, aunque en este caso la forma de aplicar la desgravación varía ligeramente respecto a la compra de la primera vivienda habitual.
Aunque no es algo que se haga a todos los años o ni siquiera en una década, sí suele ser habitual cambiar de casa e incluso comprar una segunda residencia. Cuando llega el momento de hacerlo siempre surgen dudas respecto a las deducciones sobre vivienda que podamos practicar. Lo primero que debemos tener claro es que sólo podremos desgravar por la que sea nuestra vivienda habitual y en este sentido, para Hacienda sólo es habitual aquella en la que hayamos residido durante más tiempo durante el ejercicio.
¿Cuándo empezar a deducir?
A diferencia de lo que ocurre con la compra de la primera vivienda habitual, al cambiar de casa no podremos empezar a deducir desde el primer momento. De hecho, habrá que esperar has haber destinado al pago de la recientemente adquirida, la misma cantidad que la que nos sirvió de base para deducir por la primera (+ la ganancia exenta por reinversión) . Esa cifra se consigue de la suma de las cantidades que en anteriores declaraciones sirvieron de base de deducción. Estos son los famosos 9.015 euros de base máxima que se puede incluir por ejercicio fisal.
En caso de no disponer de esta información (imaginemos que vendemos tras 10 años en el piso), se puede pedir a la Administración que te facilite el importe total sobre el que has practicado deducciones, a través del Modelo 01.
Si, por ejemplo, nuestra nueva casa nos ha costado (gastos incluidos ) 300.000 euros y sobre nuestra ex vivienda ya nos hemos deducido sobre una base de 100.000, sólo podremos deducir por 200.000 Euros. Pero no podremos empezar ya a deducir por la segunda vivienda, sino a partir de que hayamos destinado 100.000 euros al pago de esa segunda vivienda habitual.
La segunda residencia
Como hemos comentado al principio del artículo, para poder deducir por vivienda esta debe constituir nuestra residencia habitual. El concepto de vivienda habitual a efectos fiscales incluye los siguientes requisitos:
Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años desde la compra.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses desde la adquisición.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.
Es decir, esto deja fuera de las vivienda con derecho a deducción las entendidas como segundas residencias del tipo: casa de la sierra, casa de la playa o casa comprada para cuando los hijos crezcan, por poner tres ejemplos.
La reinversión en vivienda habitual
En la mayoría de casos la compra de la segunda vivienda habitual está aparejada a la venta de la primera. En este caso, al margen de los impuestos de transmisión a los que haya que hacer frente, debemos tener en cuenta que la reniversión en vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF siempre que se produzca en un plazo de dos años desde la venta de la vivienda. Es decir, que no habrá que pagar impuestos por las ganancias obtenidas de la venta de la casa siempre que estas se utilicen para la adquirir otra vivienda habitual.
En este sentido, conviene aclarar que la cantidad que está sujeta a impuestos es la ganancia patrimonial que obtengamos por la venta de la casa, entendida esta como el precio de venta menos el precio de compra aplicando algunos reductores (en los enlaces relacionados se puede encontrar un artículo específico sobre el tema que nos ayudará a calcular la ganancia patrimonial que obtebdríamos).
Un caso particular
Por último, vamos a ver un caso particular, el que nos planteó Alejandro en 2008 y que pese a ser antiguo sigue teniendo vigencia. En su caso, está tratando de vender una vivienda tras haber comprado otroa ese mismo año y pregunta por cuál debe deducir y si debe aumentar el dinero destinado al pago de la hipoteca en alguna de ellas. Así, suponiendo que en 2007 hubiese residido la primera mitad del año en la vivienda 1 (que por ejemplo estamos intentando vender) y la otra mitad del año en la adquirida ese mismo ejercicio, puedes, y así te conviene, aportar hasta 9.040 Euros con destino a la hipoteca de su“ex vivienda habitual”.
Se vienen tiempos de cambio en España. El nuevo Presidente Mariano Rajoy ha enumerado una baterías de medidas con el fin de sacar al país del agujero en el que se encuentra. Pero en materia de viviendas, los cambios no son tantos. Se ha vuelto a favorecer a la fiscalidad de la vivienda nueva por sobre la fiscalidad de la vivienda usada.
Existe una notable diferencia en la fiscalidad de las viviendas nuevas y de las usadas. La ley establece que la venta de una vivienda de nueva construcción conlleva IVA, cuya competencia depende del Ejecutivo central, mientras que las casas usadas aplican el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica.
El saliente Ejecutivo socialista decidió rebajar el IVA de las viviendas nuevas del 8% al 4%, una medida que, en principio, caducaba este mes de diciembre. Pero esta ha sido una de las medidas que se mantendrán en el Gobierno de Rajoy, que ya anunció el lunes que mantendrá esta alícuota en el IVA para la vivienda habitual.
¿Donde encontramos la diferencia entonces, si las viviendas usadas no abonan el IVA que las nuevas si? En el impuesto a la transmisión de inmuebles. Y el tipo de este impuesto es mucho mayor que el IVA de las viviendas nuevas.
Asi, los compradores de vivienda tendrán un incentivo fiscal para adquirir una casa nueva frente a una vivienda usada. La mayoría de comunidades -Aragón, Baleares, las dos Castillas, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana- mantienen un tipo del 7% para el impuesto a las transmisiones de inmuebles. Otras comunidades como Cataluña tiene una alicuota del 8% para el gravamen de Transmisiones. Pero eso no es todo, regiones como Asturias y Extremadura establecieron tipos impositivos de hasta el 10% para las viviendas más caras.
Vivienda Usada vs Vivienda Nueva
Planteado el problema, le acercamos una comparativa de impuestos que deberan abonar los compradores de viviendas de acuerdo a los distintos tipos que se abonan en las comunidades autonomas.
El ejemplo a seguir es una vivienda de 200.000 euros, y ese importe lo utilizaremos para comprarar los tributos abonados con la compra de la misma.
A continuacion le acercamos el cuadro comparativo (haga click en la imagen para verlo mejor)
Asi, podemos ver claramente que hay diferencias de hasta 12.000 euros entre lo que abona en concepto de impuestos entre una casa nueva y una usada.
La diferencia es muy evidente, y también muy injusta, ya que esto produce una baja mas pronunciada en los precios de las viviendas usadas que en las nuevas.
Las casas de las inmobiliarias bancarias, afectadas
Una de las mayores oportunidades en cuanto a la compra-venta de casas de hoy en día son las viviendas ofrecidas por las inmobiliarias de bancos, que poseen un amplio stock de inmuebles cuyos dueños no pudieron pagar la hipoteca y les fue quitada.
En este sentido, es importante saber que estos inmuebles son considerados usados, y por ello, deberan tributar el correspondiente gravamen a las transferencias, de acuerdo al lugar donde esten ubicadas.
La vivienda habitual acapara buena parte de las dudas de los contribuyentes acerca del IRPF. Las más habituales están referidas a la adquisición de vivienda o el alquiler, pero también hay quienes preguntan por las deducciones por reforma de la vivienda.
Contrariamente a lo que piensa la mayoría de los ciudadanos, la declaración de la renta no la hacemos en mayo, cuando toca rellenar y presentar el IRPF, sino durante todo el año anterior. Y es que a efectos reales lo que cuenta son nuestras ganancias, inversiones y sobre todo deducciones que hayamos podido realizar durante el ejercicio fiscal o año natural y por las que al año siguiente deberemos rendir cuentas en la declaración de la renta.
Tendemos a confundir los años fiscales y al hablar de la renta 2012 la mayoría de las veces queremos referirnos a la renta 2011. Esto se debe a que hacemos la declaración de un año para otro y por ejemplo en 2012 pagaremos impuestos por nuestros actos en 2011. Por eso mismo, para pagar menos impuestos no debemos esperar a que llegue mayo y el momento de presentar la declaración de IRPF. Hay que ponerse en marcha en 2011 (o el año anterior) y pensar que al final será por lo que hagamos en ese periodo por lo que podremos reducir la factura fiscal, ya que en mayo, nuestras alternativas se limitarán a la forma de rellenar el IRPF.
La vivienda habitual constituye uno de los grandes medios para desgravar en la declaración de la renta. La fiscalidad de la vivienda habitual abarca desde las deducciones por compra hasta las deducciones por alquiler, tanto inquilino como propietario. Os las explicamos.
La deducción por vivienda es una de las formas clásivas de reducir la factura fiscal. La legislación actual permite desgravar por la hipoteca siempre que esta se refiera a la vivienda habitual y dentro de unos límites en función de la base imponible para quienes compraron su casa a partir de 2011.
El papel de la hipoteca en el IRPFes clave a la hora de practicar deducciones y pagar menos a Hacienda. Desgravar por la vivienda es la única fórmula de muchos contribuyentes para rebajar de forma efectiva su factura fiscal. Para poder hacerlo deben cumplir una serie de requisitos básicos que comienzan por que el piso en cuestión sea su residencia habitual. En términos fiscales se entenderá que una residencia es la vivienda habitual cuando cumpla con los dos siguientes requisitos:
Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.
Además, se asimilan a efectos de deducir la hipoteca las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda. A esto hay que añadir que su adquisición debe realizarse en el mismo acto que la compra de la vivienda y que las plazas no pueden estar alquiladas.
La deducción por vivienda habitual sigue siendo motivo de dudas por parte de nuestros usuarios. En este caso nos preguntan como debe incluirse la hipoteca en el IRPF en el caso de los matrimonios y cuáles son sus opciones. Os las explicamos.
La declaración de la renta en el matrimonio ofrece alternativas que no se pueden encontrar en las declaraciones individuales. La primera y más repetida es si hacer la declaración de la renta conjunta o individual. Y es que estar casado no obliga, ni mucho menos, a afrontar el IRPF como pareja y cada uno de los cónyuges puede optar por presentar su propia declaración de la renta. Ana nos plantea la siguiente cuestión sobre la deducción por vivienda en el matrimonio:
“Somos un matrimonio con hipoteca. Nos gustaría saber si el total de lo ya amortizado mes a mes se computa para los dos el total o se divide entre dos a la hora de calcular la deducción del 15%. No sabemos cuanto tenemos que amortizar para que nos devuelva hacienda bastante. La declaración la hacemos conjunta”.
Para responder a su pregunta veamos las alternativas para practicar la deducción por vivienda en el matrimonio y sus ventajas e inconvenientes. Estas son hacer la declaración conjunta o de forma individual cada uno de los miembros de la pareja.
Declaración conjunta
Al optar por la declaración conjunta se sumarían los ingresos de ambos cónyuges y harían la declaración de renta como una unidad familiar aplicando algunas bonificaciones. En el caso de la hipoteca en la declaración conjunta, deberán sumar las cuotas de la hipoteca junto con el dinero de los seguros de vida y otros productos que fueron necesarios para contratar el préstamo hipotecario para dar con la base sobre la que desgravar por vivienda. El límite máximo sobre el que aplicar la deducción será de 9.015 euros pero sólo si su base imponible no supera los 17.000 euros. En caso de hacerlo, esta cantidad se irá reduciendo de forma progresiva hasta llegar a cero en los 24.000 euros. Lo que no varía en ningún caso es el porcentaje a deducir, que será del 15% sobre las cantidades aportadas.
Es decir, que en el mejor de los casos podrán deducir un 15% sobre 9.015 euros, lo que les deja con una deducción por vivienda de 1.350 euros. Por poner un ejemplo práctico, si Ana y su pareja han aportado 18.000 euros a la vivienda habitual sólo podrán deducir por 9.015 euros (no se está teniendo en cuenta cual sería su base imponible)
La declaración de IRPF nos ofrece la posibilidad de desgravar el alquiler tanto en el caso de los inquilinos como de los arrendatarios, es decir los caseros. Os explicamos con tributa el alquiler en el IRPF y qué deducciones podemos practicar.
Entre las posibilidades de desgravar por vivienda habitual hay una especialmente referida al alquiler. En su afán por fomentar esta modalidad frente a la adquisición de pisos, el Gobierno ha incluido distintas deducciones por alquiler en el IRPF que afectan tanto al inquilino o arrendador como al casero o arrendatario.
Empezamos el repaso con las deducciones por alquiler para el arrendador. La persona que pone el piso en alquiler podrá desgravar por varios de los costes de alquilar la vivienda. Ente ellos se incluyen los intereses y gasto de la hipoteca en lo que se refiere a la financiación, así como los impuestos y tasas estatales, gastos de administración, conservación y servicios y suministros. Estos gastos se sumarán y se restarán al dinero que obtenga del alquiler para dar con el beneficio que efectivamente saca y sobre el que deberá tributar o pagar impuestos.
A esto hay que añadir una reducción de carácter general del 60% sobre los beneficios o renta obtenida por el alquiler. Si se alquila a personas menores de 30 años (incluidos) con unos rendimientos de trabajo superiores al IPREM la reducción será del 100%.
El inquilino
El alquiler en el IRPF para los inquilinos les permite desgravar parte del dinero destinado a pagar ese gasto de forma parecida a como tributa la hipoteca en el IRPF. Lo que cambia es la forma en la que están articuladas las deducciones por alquiler para el arrendatario y para el que hay que distinguir entre un tramo estatal y otro autonómica. De esta forma, las primeras tendrán carácter general y se aplicarán en todo el Estado y las segundas dependerán de cada comunidad autónoma. Después, habrá que sumar ambas a la hora de hacer el cómputo por la deducción en la declaración de la renta.
En una sociedad como la española, con marcado apetito inmobiliario, resultan relativamente habituales las operaciones de compraventa de casas, de forma que un contribuyente vende su vivienda para comprar una nueva con el dinero obtenido.
La Ley de IRPF prevé estos casos y aplica una fiscalidad especial a la reinversión en vivienda habitual. En concreto, los artículos 38 y 41 Ley IRPF y la disposición transitoria novena del Reglamento establecen que “las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Es decir, que el contribuyente se puede ahorrar el pago del 19% de los beneficios si reinvierte el dinero en la compra de otra casa.
En un post anterior sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos explicábamos cómo calcular los beneficios a la hora de transmitir una vivienda. Es sobre esta cantidad -derivada de la siguiente operación: [(Valor venta-gastos)- (valor adquisicion +gastos) x coeficiente de actualización o reductor]- sobre la que se tributará y a la que se aplicará la exención por reinversión en vivienda habitual, que es como legalmente se denomina la operación.
Dentro de la deducción por vivienda en el IRPF merece la pena detenerse en un caso especial, el referente a la fiscalidad de las viviendas en construcción. Para este tipo de casas conviene distinguir entre el propio periodo de construcción, que también da derecho a deducción y el de desgravación ‘normal’ tras la firma de la hipoteca. Vamos a verlo.
La alternativa de construir nuestra propia vivienda o adquirirla sobre plano ha ido ganando adeptos con el paso del tiempo. Se trata de una fórmula más económica para conseguir la casa de nuestros sueños, pero no exenta de riesgos. Desde el punto de vista impositivo, la fiscalidad de las viviendas en construcción también permite desgravar en el IRPF desde el momento en que comenzamos las obras, aunque después habrá que concluirlas en un plazo determinado si no queremos tener que devolver las deducciones practicadas.
En primer lugar, conviene delimitar el concepto de construcción o ampliación de vivienda habitual (a efectos de IRPF tendrán el mismo trato). Hacienda considera que se trata de construcción de vivienda habitual “cuando el contribuyentes atisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entreguecantidades a cuenta al promotor de las mismas, siempre que finalicen en un plazo no superiora cuatro años desde el inicio de la inversión”. Ya tenemos aquí los dos elementos que definen la fiscalidad de la vivienda en construcción: la posibilidad de desgravar los gastos por las obras y la necesidad de que estas terminen en un plazo de cuatro años.
En caso de que se supere el citado periodo no sólo se perderá el derecho a deducir, sino que habrá que devolver el dinero que nos hayamos desgravado. Por fortuna, existen algunos supuestos en los que se podrá ampliar este plazo:
Cuando el promotor de las obras esté en concurso de acreedores el límite aumenta hasta los ocho años.
Si las obras se paralizan por circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente.
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