Nos llega a través de Cinco Días una noticia que choca frontalmente con la normativa que hasta ahora venía aplicándose en la exención por reinversión en vivienda habitual.

Para comenzar, recordaremos como funciona la exención por reinversión en vivienda habitual, que se aplica cuando compramos una segunda vivienda para que sea nuestra residencia habitual y vendemos la primera. En condiciones normales, al vender una vivienda hay que pagar a Hacienda la parte correspondiente de impuestos por la ganancia patrimonial que hemos registrado. Estos son la diferencia entre el precio de venta y de compra aplicando algunos modificador, de forma que si compramos por 10 y vendimos por 12, habrá que pagar impuestos sobre dos (de forma muy esquemática).

Existe, eso sí, una excepción a esta regla general y esta es cuando se reinvierte el dinero en la compra de otra vivienda habitual. En ese caso Hacienda nos libra de tener que pagar impuestos por esa ganancia. Es precisamente sobre esta salvedad sobre la que ahora el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña contradice la doctrina de Hacienda.

En concreto, el caso afecta a una vivienda sobre la que el padre es usufructuario por el fallecimiento de la esposa pero es el hijo quien tiene la nuda propiedad de la vivienda, de forma que a efectos prácticos ninguno goza del pleno dominio del bien. Precisamente por eso, Hacienda entiende que en caso de la venta del inmueble, ninguno de los dos tendría derecho a disfrutar de la exención por reiniversión, algo que el Tribunal no ha aceptado. A juicio del Tribunal, hay que preservar el derecho de la unidad familiar a disfrutar de la exención, ya que  ”la desmembración de una parte del dominio no se produce voluntariamente, sino por causa del fallecimiento de uno de los cónyuges (…) y no es posible una interpretación de los preceptos en cuestión que excluya de gozar del beneficio fiscal”.

De forma resumida, lo que el tribunal dice es que se puede practicar la reinversión aún incluso sin ser propietario de la vivienda y de hecho anima a personas en situaciones similares a iniciar trámites legales.

En el caso de comprar una segunda vivienda, conviene recordar que no se podrá empezar a desgravar por la compra hasta que las cantidades invertidas no superen las que en su momento sirvieron de base para desgravar por la anterior casa. Es decir, que hasta que no hayamos pagado por la nueva casa más que por la antigua no se podrá desgravar.

La vivienda es uno de los pilares de la declaración de la renta, pero más allá de la deducción por vivienda habitual es necesario incluir la casa en el IRPF y pagar ella siempre que no sea la residencia habitual. Es lo que se conoce como imputación de rentas inmobiliarias. Os explicamos en qué consiste.

A la hora de hacer la declaración de la renta todo el mundo busca fórmulas para rebajar la factura fiscal y aquí es donde buena parte gira la cabeza hacia la vivienda como vehículo para pagar menos a Hacienda. La hipoteca aparece como el vehículo ideal para deducir por vivienda, pero lo cierto es que la fiscalidad de la vivienda en el IRPF va mucho más allá de esta.

De hecho, en la declaración de la renta debemos incluir todas nuestras propiedades y tributar (pagar impuestos) por ellas. La única que se libra y por la que podemos desgravar es la vivienda habitual. Esto es lo que se denominan las imputaciones de rentas inmobiliarias, que de forma muy esquemática es una renta que Hacienda imputa (se inventa) por tener una vivienda o una propiedad en caso de no estarla alquilando u obteniendo un rendimiento adicional por ella.

Para que se pueda imputar una renta inmobiliaria será necesario que cumplan uno de estos tres requisitos:

• ser propietario de la vivienda
• titular de un derecho real de disfruto
• titular de un derecho real de aprovechamiento por turno

Además, los propios inmuebles también deben cumplir una serie de condiciones  que pasan por las siguientes:

• Tratarse de inmuebles urbanos calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, excluido el suelo no edificado.
• Tratarse de  inmuebles rústicos con construcciones, y que estas construcciones no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.
• No ser la vivienda habitual del contribuyente ni generar rendimientos de capital inmobiliario
• No tratarse de inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Cuánto hay que pagar

Como su propio nombre indica, la imputación de renta lo que hace es determinar un rendimiento económico aparejado a una vivienda. Es decir, a efectos de la Agencia Tributaria estaría atribuyendo una renta, como si de un alquiler se tratase, por más que no lo percibamos en realidad.

Con carácter general esta renta inmobiliaria imputada será del 2% del valor catastral,  si bien habrá que aplicar el 1,1% del mismo para los inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado desde 1994 y a los que carezcan del mismo.

La cantidad resultante se prorrateará por el número de días que se ha disfrutado del bien en este régimen. Es decir, si se ha alquilado una casa durante 9 meses y durante otros tres se ha disfrutado de ella sin ser la vivienda habitual, esos tres meses (de verano, por ejemplo), habrá que contarlos como renta imputable en función del procedimiento que acabamos de contar.

¿Que ocurre cuando cambiamos de vivienda durante el año fiscal? ¿Podemos deducir por dos hipotecas en el IRPF? Hacienda prevé este tipo de situaciones en la declaración de la renta en la que existen diferentes hipotecas para un mismo ejercicio fiscal. Os explicamos como actuar.

A raíz de una cuestión planteada por Juan Diego y que resolvimos en el apartado de “Las preguntas de la semana” decidimos abordar la cuestión sobre como incluir dos hipotecas en el IRPF, algo que puede ocurrir cuando se cambia de vivienda habitual durante un ejercicio fiscal, de forma que se ha estado pagando por dos viviendas, siendo ambas las habituales.

Lo primero que conviene aclarar es que en términos generales la fiscalidad de la vivienda habitual no permite deducir por dos hipotecas al mismo tiempo. Es decir, si por un casual contamos con dos préstamos hipotecarios simultáneos sólo podremos desgravar por uno, que además deberá ser el referido a la vivienda habitual. El ejemplo más característico es el de una persona que ha comprado una nueva residencia que será la habitual pero mantiene la antigua, sobre la que sigue pagando la hipoteca hasta que consiga venderla. En este caso sólo podrá desgravar al mismo tiempo por una de las hipotecas, que debe ser la que corresponda a su vivienda habitual.
Lo que sí nos permite la Ley de IRPF es deducir por las cantidades invertidas en adquisición de la anterior vivienda siempre que el contribuyente no se lucre mediante las deducciones. En concreto, esta es la redacción del texto al respecto:

“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.

Lo que Hacienda viene a decirnos es que no se podrá desgravar hasta que no se hayan invertido en la segunda vivienda, que también debe ser la habitual, las cantidades que sirvieron de base para deducir por la primera. Traducido a efectos prácticos, podremos deducir por ambas hipotecas durante un mimo ejercicio de forma proporcional al tiempo que hayamos permanecido en la vivienda. Es decir, que si la primera casa ha sido nuestra vivienda habitual hasta julio y la segunda desde agosto, se podrá deducir la hipoteca de la primera hasta julio y la segunda desde agosto, teniendo en cuenta el límite establecido anteriormente por el cual la inversión en la segunda casa debe superar las bases que sirvieron de deducción en la primera.

Este mismo sistema puede aplicarse en la caso de la deducción por alquiler cuanto se cambia de piso o se pasa de un alquiler a la compra de vivienda.

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Es la estrella de la declaración de la renta para la mayoría de los contribuyentes y una de las principales fórmulas para pagar menos a Hacienda. La deducción por vivienda habitual permite desgravar por la compra la compra de un piso, siempre que cumpla con unos requisitos. Pero es que además también se puede desgravar por el alquiler, tanto el inquilino como el arrendador, por rehabilitación y por el dinero depositado en las cuentas vivienda. Os las explicamos todas al detalle

Entre las diversas fórmulas de abaratar la factura fiscal la desgravación por la vivienda habitual es una de las más comunes. España es un país comprador y buena parte de la población está endeudada con una hipoteca para poder tener su vivienda, pero no sólo es posible pagar menos cuando se compra la casa.

La declaración de la renta prevé diversos motivos por los que será posible desgravar parte de la inversión en la vivienda habitual. De todas formas, primero conviene definir qué se entiende por vivienda habitual a efectos tributarios. Para que un inmueble tenga esa consideración debe reunir los siguientes requisitos:

1. Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra
2. Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
3. Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Si se cumplen estos requisitos se podrán practicar deducciones por la vivienda habitual en caso de:

• Adquisición y rehabilitación de una nueva vivienda habitual
• Construcción o ampliación
• Dinero depositado en una cuenta ahorro vivienda
• Adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía

La deducción por adquisición

La adquisición es el motivo más extendido para desgravar por la vivienda habitual. Existen una serie de deducciones que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena. Y es que en realidad lo que se puede deducir de su base es un porcentaje del pago anual que realiza a la entidad de crédito. Por desgracia, la Agencia Tributaria establece una serie de límites a las cantidades que se pueden desgravar.

Dentro Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, más conocido como el de la subida del IRPF de 2012 se recupera la deducción por adquisición universal y con carácter retroativo. Dicho de otra forma, elimina el límite de 24.000 euros fijado para poder deducir. Ahora todo el mundo puede desgravar por la compra de vivienda. El porcentaje será de un 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros, lo que a efectos reales arroja una deducción máxima de 1.356 euros. Esto quiere decir que por más que aportemos 20.000 euros a la compra de vivienda, sólo podremos aplicar la deducción sobre los primeros 9.040 euros.

Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.

Además, conviene destacar que debido a que los cambios de la reforma fiscal de 2007 limitaron los beneficios por la compra de vivienda, quienes hayan adquirido su casa en los cuatro años anteriores a enero de 2006 podrán disfrutar de la Compensación fiscal por deducción en adquisición de la vivienda habitual adquirida antes del 20/01/2006. De esta forma, seguirán beneficiándose de la fiscalidad vigente en el momento de la compra según la cual, los pagos realizados durante los dos primeros años cuentan con una deducción del 25% para los primeros 4.507,59 euros y del 15% la cantidad restante hasta el máximo de 9.015,18 euros. Durante los dos siguientes años los porcentajes cambian al 20% y 15% para después deducir sólo el 15%, como con la actual legislación.

La fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda funciona exactamente igual, sólo que en este caso existe un plazo de cuatro años desde que se abre la cuenta para comprar un piso que sea la vivienda habitual o habrá que devolver las deducciones que se hayan practicado.

Segunda vivienda

En el caso de la compra de una segunda vivienda para convertirla en vivienda habitual la deducción funciona de forma diferente y no se podrá empezar a aplicar la deducción por vivienda habitual hasta que la inversión no supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda. Es decir, hasta si una persona se ha deducido durante varios años 50.000 euros por la compra de un piso no podrá volver a desgravar por la compra de vivienda habitual hasta que no haya invertido mas de 50.000 euros en la nueva.

Conviene recalcar que sólo se podrá deducir en la compra de una segunda vivienda cuando esta sea para vivienda habitual. Es decir, las segundas residencias (por ejemplo, la casa de la playa), no dan derecho a deducción.

Las obras de adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía tributan de forma similar, sólo que en este caso la base máxima es de 12.020,24 euros. Además, hay que tener en cuenta que ambas deducciones son compatibles.

Rehabilitación de vivienda habitual

Reformar la vivienda habitual también da derecho a deducción, aunque sólo bajo determinados supuestos recogidos en el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril y el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre así como en la Ley de IRPF.

Hasta la última reforma sólo se podía deducir las obras de rehabilitación estrictamente imprescindibles para la conservación del piso y las ya mencionadas de adaptación de vivienda por motivos de minusvalía, pero ahora los supuestos se han ampliado enormemente. Actualmente se puede deducir por cualquier obra que “que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente”.

Tras el último cambio fiscal, las deducciones que se pueden practicar por este concepto se amplían siempre que la reforma se lleve a cabo antes de 2012. La deducción será del 20% en todos los casos, pero tal y como ocurre con la vivienda habitual, se reduce progresivamente la base sobre la que practicarla hasta que desaparece en los 71.007,2 euros. La distribución es la siguiente:

• Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 € anuales, el limite son 6.750 € anuales.
• Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 el limite será el resultado de 6.750 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).

La deducción puede practicarse durante un plazo de cuatro años a razón de los citados 6.750 euros por año, lo que hace que la cantidad máxima a deducirse sea de 20.000 euros.

Alquiler de vivienda

Alquilar la vivienda habitual es otro elemento que permite deducir, tanto al arrendador como al arrendatario. En el caso del arrendatario, es decir, quien habita la vivienda. las deducciones funcionan de forma similar a las de la compra de vivienda, sólo que con algunas restricciones en función de la edad y de la Comunidad Autónoma.

La deducción por alquiler de vivienda en el caso del inquilino se compone de dos tramos, uno estatal y otro autonómico. Esto quiere decir que una deducción se aplica en todo el territorio nacional y la otra depende de cada Comunidad Autónoma. La deducción del tramo estatal mantiene los mismos baremos que la deducción por vivienda, sólo que el porcentaje a deducir es del 10% sobre las cantidades aportadas. En las deducciones autonómicas es donde existen mayores diferencias. Para conocerlas sólo tenéis que buscar nuestro post titulado: Deducción por alquiler de vivienda habitual: el arrendatario

En el caso del arrendador, es decir, quien pone en alquiler la vivienda, están exentos de pagar el IVA, siempre que la casa se use para vivienda habitual. Además también pueden deducir los costes derivados de alquilar la casa como los intereses de la hipoteca, tasas estatales, gastos de administración o conservación, entre otros, que se restarán del beneficio obtenido por el alquiler. Adicionalmente, pueden aplicar una reducción del 100% sobre la renta obtenida cuando se alquila a menores de 35 años que cumplan unas determinadas condiciones económicas. En caso contrario la reducción será sólo del 60%.

Estas son las cuestiones habituales aunque después existen multitud de casos concretos que pueden generar dudas. Muchos de ellos ya han sido tratados en los comentarios de este post, pero siempre estamos abiertos a responder a más preguntas, tanto en este mismo hilo como en el de “Dudas sobre la renta” situado en la parte superior del blog.

La declaración de la renta contempla la posibilidad de practicar una deducción por alquiler de vivienda habitual tanto para el inquilino como para el arrendador. Sin embargo, con el fin de evitar el fraude Hacienda prevé una serie de restricciones cuando el alquiler se lleva a cabo entre familiares, tanto si media contrato como si no.

La Ley de IRPF también prima el alquiler de pisos, tanto para los inquilinos como para los caseros. En el caso de estos últimos, establece una serie de gastos y reducciones que pueden aplicar a los rendimientos que obtienen por el alquiler. Dicho de otra forma, pone a su disposición herramientas para que el dinero que deben declarar en concepto de alquiler como rendimientos de capital inmobiliario sea menor.

Con carácter general el arrendador podrá desgravar por el alquiler cualquier gastos que deba satisfacer para poder alquilar la vivienda. Sin embargo, su concretamos un poco más serían los los siguientes gastos:

• Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda.
• Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda (mobiliario, calderas…).
• Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo, así como los gastos de comunidad.
• Gastos por la formalización del arrendamiento.
• Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento.
• Gastos de conservación y reparación. En este punto conviene concretar que a efectos fiscales la conservación y reparación se entiende como la sustitución de un bien deteriorado por otro de similares características y calidades. Así, por ejemplo, si cambiamos las ventanas y ponemos un acristalamiento mejor que el que había, no se entenderá como conservación y reparación, sino como mejora.
• Gastos de servicios y suministros.
• La amortización del inmueble y los bienes que contenga (será del 2% o del 1,10% del valor de construcción por el desgaste del mismo, lo que no incluye el suelo. Este valor se puede ver en el recibo del IBI).
• Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.
• Las primas de contratos de seguro de la vivienda.

De todos estos gastos habrá que conservar el consiguiente justificante. Estos gastos se restarán del beneficio que se obtiene del alquiler y sobre esta cantidad se llevarán a cabo las posibles reducciones, del 60% con carácter general y del 100% para menores de 35 años cuyos ingresos superen el 70% del IPREM. Esto dará lugar al rendimiento neto reducido.

En este sentido, podría pasar que los gastos superasen los ingresos si con el alquiler no se consiguen cubrir los costes o que el rendimiento fuese prácticamente cero. Hacienda entiende que esta es una posibilidad real y así la contempla, sin embargo, también es consciente de las posibles trampas que pueden darse cuando se alquila la vivienda a familiares. Por eso, para estos casos establecer una norma especial.

El cálculo se realiza normalmente, pero si el rendimiento neto (lo que ganamos por el alquiler menos los gastos y las reducciones) es menor que si el piso estuviese vacío, habrá que declararlo de forma distinta, como una imputación de renta. Seguro que muchos se están preguntando como puede ser. Esto es así porque Hacienda entiende que un piso vacío y sin alquilar a nuestro nombre y que no sea nuestra vivienda habitual nos está generando una renta mínima que nos imputa, es decir, nos suma en la declaración de la renta. Esta imputación de renta inmobiliaria será del 2% del valor catastral si este no ha sido revisado o del 1,1% si ha sido revisado.

Conviene aclarar que se entiende por familiar a efectos del alquiler a parientes, incluidos los afines, de hasta tercer grado.

¿Son compatibles la deducción por vivienda habitual y el alquiler de habitaciones dentro de la misma casas? Aunque en principio podría parecer que se trata de elementos incompatibles, lo cierto es que es posible desgravar parte de la hipoteca si estamos alquilando una o varias habitaciones en la casa. Os explicamos como hacerlo.

Según indica el Manual de la Renta, las deducciones por alquiler de vivienda y por adquisición de vivienda habitual no son compatibles. Se trata de una norma con carácter general que se aplica a dos supuestos diferentes. En el primero estaríamos hablando de una persona con una hipoteca sobre su vivienda habitual pero que por el motivo que sea vive de alquiler en otra casa, que además sería la que se considera vivienda habitual, y pretende desgravar por ambas. El segundo se refiere a los casos en los que se alquila la casa hipotecada a otras personas para que constituya su vivienda habitual.

Si nos atenemos a la norma general, en el primer caso sólo se podrá aplicar una de las deducciones, que  en teoría debe corresponder a la casa que cumpla con el concepto de vivienda habitual. Lo mismo podría decirse de la segunda opción. Es decir, no se puede deducir por adquisición vivienda habitual si esta ya es la vivienda habitual de los inquilinos alquilados. Sin embargo, existe una salvedad cada vez más frecuente: cuando se alquilan habitaciones de la vivienda propia. En este caso sí sería la vivienda habitual de ambos y tendríamos que fusionar dos hechos tributarios: la deducción por vivienda habitual y las rentas obtenidas por el alquiler.

La Agencia Tributaria contempla este último supuesto y da respuesta a través de su sistema de Consultas Informativas y en concreto de la consulta 126861 Vivienda Habitual: Arrendamiento de Habitación. En su contestación la AEAT recuerda que el domicilio debe cumplir con los preceptos de vivienda habitual e indica que “el contribuyente podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual porlas cantidades que satisfaga  y que proporcionalmente se correspondan con las partes de la misma que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse en la proporción que corresponde a las zonas que sean de uso reservado al arrendatario que convivirá en la vivienda”. La traducción es que tendrá que restar a las cantidades que se puede deducir el porcentaje correspondiente en metros cuadrados a la habitación que alquile.

Para compensar esta pérdida, se podrán practicar las deducciones habituales en el caso de arrendamiento de una vivienda para uso como vivienda habitual. Es decir, los gastos que ocasione mantener la vivienda en condiciones como el IBE, comunidad e intereses pagados por financiación ajena, todo ello también de forma proporcional al porcentaje de la vivienda que ocupe el inquilino.

La deducción por vivienda ha sufrido importantes cambios en 2012, que además tienen carácter retroactivo y que afectan a la base de la deducción y a la posibilidad de desgravar sin tener en cuenta la base imponible de cada contribuyente.

Tal y como había prometido Mariano Rajoy, una de sus primeras medidas al frente del gobierno ha sido la de recuperar el carácter universal de la deducción por adquisición de vivienda. Gracias al Real Decreto-ley 20/2011 se vuelve a implantar la posibilidad de desgravar por la vivienda habitual independientemente de la base imponible del contribuyente. Y es que con la legislación anterior, quienes hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de la nueva normativa ya podrán desgravar sin problemas.

Esta es precisamente la mayor virtud del cambio legislativo, ya que a diferencia de otras reformas permitirá a quienes compraron una vivienda en 2011 igualar en derechos a quienes adquirieron su casa con anterioridad a esa fecha. Dicho esto, veamos como se articula la deducción por vivienda en 2012 y posteriores ejercicios.

El texto legal modifica la Ley 35/2006 o Ley de IRPF en sus artículos relacionados con la deducción por vivienda. En este sentido, estipula que “los contribuyentes podrán deducirse el 7,5 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente”. Cabe recordar que el 7,5% restante depende de cada comunidad autonómica y hasta ahora sólo Valencia con su subida de impuestos ha decidido suprimirlo.

Este 15% se aplicará sobre una base de 9.040 euros. Es decir, que esa será la cuantía máxima sobre la que podremos deducir, independientemente de que aportemos más dinero. Así, por ejemplo, quienes hayan destinado 12.000 euros a la compra de la casa sólo podrán desgravar sobre los citados 9.040 euros.

¿Qué desgrava?

Esta es una de las preguntas más repetidas y según la ley podremos deducir buena parte de los gastos de la hipoteca.  Lo que el texto nos dice es que podremos desgravar por “por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.

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El pago de la hipoteca en el matrimonio es fuente de numerosas dudas relativas a las cantidades que debe pagar cada cónyuge y sobre todo el derecho a desgravar por la vivienda habitual. ¿Se puede desgravar por una vivienda comprada antes del matrimonio? ¿Qué pasa cuando cada uno de los miembros tiene su propia vivienda por la que paga hipoteca? ¿De quién será una casa que se empezó a pagar antes de casarse? Estas son sólo algunas de las cuestiones a las que trataremos de dar respuesta.

La distribución de los bienes de un matrimonio casado en régimen de gananciales suele ser una de las principales inquietudes de la pareja, especialmente cuando hay una casa de por medio. En este caso hay que distinguir entre la vivienda que tiene la consideración de habitual y la que no.

1. Vivienda no habitual: ese es el caso más sencillo, tal y como explica Alberto Valiño. El piso seguirá siendo privativo de la parte que lo compró antes del matrimonio aunque el pago se realice con bienes gananciales de ambos. Es decir, si Juan se casa con Julia habiendo comprado un inmueble de forma anterior al matrimonio y pagado el 20%, no importa que el 80% del capital restantes se pague con dinero ganancial. El 100% del inmueble será privativo de Juan.
2. Vivienda habitual: la cosa cambia cuando hablamos de la vivienda habitual del matromonio. Analicemos qué ocurriría con el mismo ejemplo anterior. Juan ya ha pagado un 20% del piso antes de casarse con Julia y a partir de ahí hacen frente a la hipoteca con dinero de ambos. En este caso el 20% que ha pagado previamente Julia sería provativo pero el 80% restante sería ganacial, es decir, de ambos al 50% si es pagado con dinero ganancial a lo largo de la vida del préstamo.

Lo que muchos se preguntarán ahora es ¿Cómo encaja todo esto en la declaración de la renta y el IRPF? Es decir, ¿Quienes podrán deducir por vivienda habitual? ¿Ambos miembros del matrimonio, sólo el que sea titular de la casa y del préstamo hipotecario? La respuesta no es sencilla, ya que en principio la Agencia Tributaria exige que coincidan en el contribuyente la titularidad de la vivienda y del préstamo -existen dos excepciones que se pueden ver aquí-, pero cambiar la titularidad de la vivienda puede resultar costoso y en el caso de la hipoteca, es más que posible que el banco quiera modificar las condiciones del préstamo (y no a mejor) al tener que introducir un nuevo prestatario.

Por fortuna, la legislación es flexible en este punto y no será necesario cambiar titularidad de la vivienda y mucho menos del préstamo, como indican MC Economistas. Quizás lo único que sería recomendable es que los pagos se hagan desde una cuenta conjunta. Lo que sí podrán practicar ambos es la degravación por vivienda habitual ya que la titularidad del bien corresponderá en proindiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, ya que al regirse por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.

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La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.

El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar.

Sin embargo, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias obtenidas resultarían exentas si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que va a tener ese carácter. Es decir, podremos librarnos de tributar por esas plusvalías siempre que las utilicemos para comprar otra casa o rehabilitar la que sea nuestra vivienda habitual en ese momento.

No obstante, existe una serie de requisitos que deben cumplirse, empezando por el  concepto  de vivienda habitual, que a efectos fiscales es aquella que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. Esto afecta tanto a la vivienda que vendemos como a la que compramos y ambas deben tener la consideración fiscal de habituales. Además, en el caso de la vivienda recién adquirida, debe ser habitada en un plazo de doce meses por el propio contribuyente.

Adicionalmente, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con un gravamen del 19% sin posibilidad de disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

En caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de la base de las deducciones que se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cuatro años deduciendo un máximo de 9.040 euros anuales por un total de 36.160 euros, podrá comenzar a deducir una vez haya destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero. Hasta entonces no podrá deducir por vivienda habitual.

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Quienes estén pagando una hipoteca con derecho a deducción por vivienda habitual y cuenten con unos ingresos inferiores a 33.000 euros podrán solicitar a su empresa una rebaja de dos puntos porcentuales en la retención de IRPF que esta debe practicarles.

Cuando se habla de desgravar por la vivienda habitual la mayoría de personas suele volver la vista a la declaración de la renta, pero pocos son los que piensan en las retenciones de IRPF. Sin embargo, existe la posibilidad de beneficiarse de la deducción por la compra de la casa antes incluso de afrontar la declaración de IRPF. ¿Cómo? A través de las retenciones a cuenta que figuran en nuestra nómina. Con la nueva fiscalidad sobre la vivienda habitual, que recupera la deducción universal sin límites en función de la base imponible se eleva también la cuantía a partir de la cual se podrá solicitar una rebaja en las retenciones de IRPF si se está pagando una hipoteca con derecho a deducción.

En concreto, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011 sólo quienes ingresasen menos de 22.000 euros podían solicitar una rebaja adicional en sus retenciones para compensar lo que después Hacienda debería devolverles en la declaración de la renta a cuenta de la deducción por vivienda. Sin embargo, ahora esta cuantía se eleva hasta los 33.000 euros. De esta forma, quienes ingresen menos de 33.0000 euros y tengan derecho a deducción por vivienda podrán solicitar una rebaja del 2 puntos básicos en las retenciones de IRPF de su nómina.

Como pedir la reducción

La rebaja en la retención de IRPF para hipotecados puede solicitarse a través del Modelo 145 (ver documento) de comunicación de datos al pagador que cada año rellenamos al comienzo del ejercicio o cuando cambia nuestra situación personal. Este documento que nos entrega la empresa sirve básicamente para indicarle cuál es nuestra situación personal para que la empresa pueda después calcular cuanto debe reternos de IRPF (recordemos que es obligación de la compañía calcular las retenciones en la nómina).

Concretamente habrá que marcar con una ‘x’ el punto número cinco del documento, referido a”Pagos por adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual utilizando financiación ajena”. Con esto bastará para que nuestra empresa rebaje dos puntos porcentuales la retención que nos practica en la nómina. De esta forma, lo que estamos haciendo es que la Agencia Tributaria nos adelante en cierto sentido el dinero de la deducción por vivienda. No debemos olvidar que el resultado de la declaración de la renta dependerá principalmente de las retenciones que nos hayan practicado. Si estas no son suficientes el resultado será a pagar, pero si estas han sido excesivas, será Hacienda quien nos devuelva dinero. Por eso, al practicar una reducción adicional lo que estamos haciendo es ajustar el resultado de la devolución.

Conviene recordar que dentro de la subida de impuestos de 2012 se incluye la recuperación de la deducción por vivienda habitual sin límites y con carácter retroactivo. Desgraciadamente, también aumenta el tipo de retención. Así una persona soltera y sin hijos que gana 33.000 euros pasará de tener una retención del 18% a una del 19% y esta rebaja en la retención de IRPF para hipotecados de dos puntos puede servir para mitigar su efecto.

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