Como ya se ha explicado en anteriores ocasiones, la cuenta ahorro vivienda es un instrumento diseñado para mejorar el acceso de la población, especialmente de los más jóvenes, a la compra de una casa. Para ello permite disfrutar de deducciones fiscales sobre las cantidades depositadas en la cuenta vivienda como si se tratase del dinero destinado al pago del piso. Según la legislación vigente, se puede desgravar un 15% de las cantidades invertridas hasta un máximo de 9.015 euros por contribuyente.

Pero para poder disfrutar de estas ventas deben cumplirse una serie de requisitos que aparecen marcados en el artículo 56 de la Ley de IRPF y que la Agencia Tributaria también resume en su página web.  El texto indica lo siguiente:

Se considerará que se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente las cantidades que se depositen en Entidades de Crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente.

En este sentido, sólo se indica que para poder desgravar por la cuenta vivienda la casa a rehabilitar debe ser la habitual y el concepto de vivienda habitual no incluye en ningún momento la necesidad de ser propietario de la casa . Si indica, sin embargo, que se deben permanecer más de tres años en la mismay que esta debe habitarse de manera efectiva y con carácter permanente.

En este sentido, nada indica que no puedan destinarse las cantidades de la cuenta vivienda a la rehabilitación de una casa en alquiler. Sin embargo, la Ley de IRPF también indica quese perderán las deducciones “cuando la posterior adquisición o rehabilitación de la vivienda no cumpla las condiciones que determinan el derecho a la deducción por ese concepto.”

Esto nos lleva a otro apartado de la legislación fiscal contenido en el artículo 55 y que recientemente ha sido modificado: las deducciones por rehabilitación de vivienda que recientemente han sido modificadas. De nuevo, no se aprecian requisitos en cuanto a propiedad, pero sí se recalca de nuevo que la vivienda debe ser la habitual.  Lo que también se fijan son límites al tipo de reformas que pueden emprenderse, como bien se ha explicado en post anteriores.

Al final, parece que una herramienta en principio tan sencilla como las cuentas vivienda esconden usos insospechados debido a la curiosa redacción de la misma. Algunos de ellos se pueden apreciar en los siguientes artículos:
Dos cuentas ahorro vivienda para una misma casa
6 preguntas claves sobre las Cuentas Ahorro Vivienda
Verdades y mentiras sobre la cuenta vivienda

Entre las novedades para la renta de 2010 figuran importantes cambios en la deducción por rehabilitación o reforma de la vivienda habitual. Con  la publicación del Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril se amplían los supuestos que permiten deducir en el IRPF parte de lo invertido en la  rehabilitación o reforma de la vivienda habitual.

Hasta ahora sólo se podían deducir las obras de rehabilitación que fuesen imprescindibles para la conservación del piso y las relacionadas con la adaptación de vivienda a minusvalías de algún miembro de la unidad familiar. Con el nuevo decreto, será posible deducir las reformas en la vivienda habitual o el edificio en el que esta se encuentra “que tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente”.

Quedarán fuera de esta deducción por vivienda las obras que tengan un objeto diferente y las que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

Se podrán beneficiar de esta deducción los contribuyentes con una base imponible inferior a 53.007,2 euros, aunque la cuantía de la deducción dependerá del nivel de ingresos. Las cantidades máximas que se podrán desgravar son las siguientes:

• Si la base imponible es igual o inferior a 33.007,20 € anuales, el limite son 4.000 € anuales.
• Si la base imponible esta entre 33.007,21 y 53.007,20 el limite será el resultado de 4.000 - 0,2 x (Base Imponible - 33.007,20).

Además, las cantidades que excedan estos límites y no se puedan deducir en ese año se podrán trasladar a los siguientes ejercicios con un máximo de cuatro años.

También se establecen una serie de métodos de pago para poder acceder a la deducción, además de contar con una factura legal que justifique la obra. Los métodos de pago admitidos serán: tarjeta de crédito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuentas bancarias a las personas o entidades que facturen la obra. De esta forma, se pretende también combatir el pago en efectivo y posibles pagos en dinero negro a fin de eludir el pago del IVA.

Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro y triburan a un 18% que a partir de la renta 2010 será un 19%.

Para determinar el resultado de la venta hay que restar el valor de la venta al valor de compra actualizado por coeficiente. En el caso del valor de compra, este se obtiene de la suma del coste de la casa más los gastos inherentes a la misma, lo que a su vez incluye impuestos, notaría, registro y gestoría, pero no así los intereses pagados.

La fórmula a aplicar sería la siguiente:

Por otra parte, los coeficientes de actualización son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta.

Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de la adquisición, atendiendo al año en que se haya satisfecho, o sobre el valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, atendiendo al año de la adquisición. Si la adquisición del inmueble se hubiese financiado mediante un préstamo hipotecario, deberá aplicarse un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición. también habrá que aplicar el coeficiente reductos sobre las inversiones o mejoras efectuadas, atendiendo al año en que se hubieran satisfecho las correspondientes cantidades, sobre los gastos y tributos inherentes a la adquisición, atendiendo al año en que se hayan satisfecho o sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan y teniendo en cuenta que las mismas se entienden dotadas el 31 de diciembre de cada año.

Los coeficientes válidos en la actualidad son:

Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. La primera de ellas se refiere a la vivienda habitual y a la reinversión en vivienda habitual. Y es que cuando se destina el capital a la reinversión en vivienda habitual este queda exento de tributar en el IRPF, siempre que esta reinversión se produzca en un plazo inferior a los dos años.

En caso de destinar sólo un porcentaje a la reinversión, el resto deberá tributar en el IRPF al 18%.

Es bastante común que en el momento de la separación todavía no se haya terminado de pagar la vivienda habitual y que por lo tanto reste capital por amortizar en la hipoteca. En algunos casos se pueden llegar a acuerdos para la venta de la parte de vivienda a la pareja, pero por diferentes circunstancias esto no siempre es posible. En este punto de la ffiscalidad del divorcio hay que distinguir entre los matrimonios con hijos y sin hijos, ya que los primeros cuentan con un beneficio adicional en lo referente a la hipoteca.

En principio, para poder deducir por adquisición de vivienda es necesario que la casa en cuestión constituya efectivamente la vivienda habitual, que determina que el piso debe ser habitado de forma permanente por el contribuyente. Este precepto es difícil de cumplir cuando media una separación y una de las partes ya no vive el hogar. En este caso y de forma general, quien deje la vivienda ya no podrá desgravar por ella con independencia de si sigue o no pagando la hipoteca-sí podrá, sin embargo, deducir los pagos efectuados hasta el momento en que dejó de ser la vivienda habitual-.

Pero existe una excepción a esta norma general y es la que afecta a los padres separados con hijos. En este caso, un padre o madre cuyos hijos vivan con el antiguo cónyuge y siga pagando la hipoteca de la vivienda, podrá deducir por sus aportaciones a la misma como si esta fuese su vivienda habitual. Es decir, podrá deducir el 15% de las cantidades aportadas hasta un máximo de 9.015 euros. Además, si opta por adquirir otra vivienda para que sea su residencia habitual, podrá deducir por ambas hipotecas, siempre hasta el mencionado límite.

Como no podía ser de otra forma el encargado de poner los puntos sobre las ‘ies’ fue Remo, exponiendo un fallo en la redacción de esta deducción que hace complicado que nadie pueda atreverse a incluirla en su declaración de IRPF -en un artículo de 2009 ya apuntó este error-.La trampa reside en que se podrá deducir por el alquiler de la vivienda habitual y para que un inmueble pueda ser considerado como vivienda habitual deben concurrir una serie de circunstancias que difícilmente se cumplen en el caso del alquiler.

En concreto, el concepto de vivienda habitual incluye el cumplimiento de las siguientes condiciones:

1. Que constituya la residencia del contribuyentedurante un plazo continuado de, al menos, tres años. Existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que exijan el cambio de domicilio como el matrimonio, separación, motivos laborales, una dispacidad que no tenía anteriormente o del nuevo cónyugue…
2. Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.  Por fortuna existen algunas excepciones como el fallecimiento del contribuyente o causas similares a las del punto número uno.
3. Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Desestimaríamos el último punto por no ser relevante a efectos de alquiler, pero no los otros dos y especialmente el primero. Según está redactado el  Art 54 del Reglamento de la Ley del IRPF habría que habitar la vivienda durante por lo menos tres años y, en caso de no hacerlo, habría que devolver las cantidades deducidas más la correspondiente penalización salvo que concurran las excepciones que aparecen también en el primer punto.

Ante esta tesitura hemos decididollamár al teléfono de atención de la Agencia Tributaria y su respuesta ha sido contundente pero al mismo tiempo poco cristalina. Básicamente aseguran que sólo hemos de tener en cuenta la parte referente a habitar efectivamente y con carácter permanente la vivienda, ya que los tres años se limitan a los casos de adquisición por vivienda. Sin embargo, la redacción de la ley es la que es y en el peor de los casos Hacienda podría incluso reclamar la devolución de las mismas, aunque la lógica nos diga que no lo harán…

Todos soñamos con la casa propia, y desde hace años para muchos, la única alternativa para conseguirlo es mediante la hipoteca. Negocio que ha crecido a la par que la burbuja inmobiliaria.

Además de variar los tipos de interés, ahora variará el IVA, con lo que influirá en el valor de la hipoteca.

Por lo tanto el 1% de aumento en el tipo de IVA, que pasará del 7% actual al 8% a partir del próximo 1° de julio, implicará un costo adicional para la hipoteca. Y esto puede significar también que esa diferencia la deba ahorrar el comprador para poder hacer la operación, si el valor que solicita excede el 80%, máximo que se le otorga por hipoteca.

Además algunos gastos, como los honorarios del notario, también estarán influidos por esta subida.

Entonces, vale la penar recordar que si compra una vivienda nueva, ya sea mediante pago contado o mediante hipoteca, deberá cancelar el IVA sobre el valor de la escritura. Hasta el 30/06/2010 será del 7% y si se tratara de una Vivienda con Protección Oficial ese IVA será del 4%.

Además de este impuesto, la vivienda nueva deberá tributar el Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados, siempre que se realice mediante documento notarial.

Por otro lado, si lo que se compra es una vivienda usada no corresponde aplicar el IVA, sino el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual varía según la comunidad, pero que en Madrid es del 7%, y en otras ciudades del 6%.

La hipoteca es sin duda un tema preocupante para todo aquel que la ha contratado, o piensa en solicitar una, por lo tanto deben estar atento e informarse sobre todas las modificaciones legales que existen sobre este producto.

La Agencia Tributaria responde a través de la siguiente consulta realizada por un contribuyente que pasamos a transcibir.

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS, LEY 35/2006
CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL
SUBCAPITUL: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN
REFERENCIA: 126966-DOS TITULARES VIVIENDA Y UN PRESTATARIO

PREGUNTA:
Dos personas adquieren conjuntamente una vivienda habitual. No obstante el préstamo hipotecario figura a nombre de uno de ellos por haberse concedido,en condiciones preferenciales, por el banco en el que trabaja. ¿Pueden deducir ambos por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que cada uno abone aunque figure un único titular prestatario?

RESPUESTA:
La deducción por adquisición de vivienda deberá aplicarse por las cantidades satisfechas en el período impositivo para la adquisición de la vivienda habitual y en proporción a la titularidad de la misma.
Por tanto, si uno de los titulares de la vivienda, que es propietario del 50%, figura como único prestatario, implicaría que es éste el que abona las cuotas de amortización y demás gastos del préstamo, con independencia de la forma de obtención de los fondos. No obstante sólo podría practicar deducción por el 50% de las cantidades pagadas, al corresponderse con su titularidad sobre el inmueble.
Ahora bien, si ambos propietarios pueden acreditar que las cantidades son satisfechas por los dos, de tal forma que el que no figura como prestatario, llegado cada vencimiento, le satisface al prestatario las cuotas de amortización que le corresponden, cada uno deducirá por las cantidades que abone en proporción a su titularidad. De ésta forma hasta que no abone al prestamista las cantidades que le correspondan, no se producirá el derecho a la deducción.
La acreditación de esta situación se realizará por cualquier medio de prueba admisible en derecho.

NORMATIVA: Artículo 68 .1 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta de la D.G.T. 1573 - 2004 , de 05 de agosto de 2004
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1150 - 05 , de 16 de junio de 2005
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0996 - 2009 , de 07 de mayo de 2009

En resumen, sólo se podrá deducir la persona que figure como titular del préstamo (ya que es el único que cumple con todos los requisitos) a no ser que el segundo propietario que no figura en la hipoteca pueda demostrar que también contribuye al pago de la misma.

La pregunta de muchos contribuyentes en esta situación es si pueden desgravar el 100% de las cantidades aportadas o deben limitarse al 50% (o el porcentaje que figure en el contrato hipotecario). En principio, la Agencia Tributaria es muy clara al respecto y da respuesta al tema en dos preguntas de caracter vinculante.

La primera de ellas es la siguiente:

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS R.D.LEG 3/2004
CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

SUBCAPITULO: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN

REFERENCIA: 124053-UN TITULAR Y DOS PRESTATARIOS

PREGUNTA:
Adquisición de vivienda habitual por una sola persona, satisfaciendo el 100% de la hipoteca. No obstante por exigencias del banco la hipoteca tiene dos titulares. ¿Quién puede deducir por adquisición de vivienda habitual?

RESPUESTA:
La deducción por vivienda habitual corresponde exclusivamente a aquella persona que sea propietaria de la misma, con independencia de quien figure como titular de la hipoteca. No obstante si en dicha hipoteca figuran dos titulares el propietario solo podrá deducir por el 50% del importe total pagado, salvo que pueda demostrar que todo es abonado por él.

NORMATIVA: Artículo 69 1 TRLIRPF Real Decreto Legislativo 3 / 2004 , de 05 de Marzo de 2004

La segunda respuesta plantea un caso más particular y sirve para refrendar la primera:

TITULO: IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS, LEY 35/2006

CAPITULO: DEDUCCIÓN INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL

SUBCAPITULO: TITULAR CON DERECHO A DEDUCCIÓN

REFERENCIA: 126972-UN TITULAR Y DOS PRESTATARIOS

PREGUNTA:
Adquisición de vivienda  habitual por una sola persona, concediendo una entidad financiera un préstamo hipotecario a favor del titular propietario de la vivienda y de sus padres, que no son propietarios de la misma, de forma solidaria.
¿Quién tiene derecho a aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual?

RESPUESTA:
La deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición, aunque sea compartida, de la vivienda propia y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual, con independencia de cómo se instrumente su financiación.
La titularidad de la vivienda corresponde exclusivamente al adquirente y no a sus padres, por lo que exclusivamente éste podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga por la adquisición.
No obstante, dado que el préstamo se ha concedido a éste y a sus padres por partes iguales, únicamente podrá aplicar la deducción, por una tercera parte de las cantidades satisfechas en cada momento, es decir, por la participación que en dicho préstamo le corresponde. Las otras dos terceras partes del crédito corresponden a los padres. Las cuantías destinadas a amortizar dicha parte en ningún caso tendrán derecho a deducción. Para que  sean deducibles habrá que considerar, en primer lugar, que dichas dos terceras partes de la cuantía percibida de la entidad constituyen un préstamo de los padres a éste. A medida que vaya entregando cantidades a los padres estas serán objeto de deducción. El pago de dichas cantidades deberá poder acreditarse, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

NORMATIVA:
Artículo 68 .1 Ley 35 / 2006 , de 28 de noviembre de 2006 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1215 - 2006 , de 23 de junio de 2006
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0905 - 2007 , de 30 de abril de 2007

¿Quiere esto decir que no se puede desgravar más allá del 50% de las cantidades aportadas independiente de quien corra en realidad con los gastos? Sí, aunque siempre se puede presentar alegaciones para demostrar que es una persona quien efectivamente soporta todo el crédito. Para ello suele ser necesario presentar documentos como una copia de los apuntes de la cuenta bancaria donde se carga el préstamo o la copia de las nóminas y transferencias que alimentan esa cuenta. De esta forma se podrá demostrar que los cotitulares de la hipoteca sólo tienen caracter figurativo.

Sin embargo, esto no implica la total desaparición de las deducciones por vivienda. Para empezar, no se trata de una medida con carácter retroactivo y quienes ya disfrutan de ventajas podrán seguir haciéndolo. Además, con los últimos cambios en el modelo de financiación autonómica, las comunidades tiene capacidad normativa hasta el 50% del IROF. En el caso de deducción por adquisición de vivienda habitual Gobierno autonómico y central se reparten la carga que esta deducción supone para las cuentas públicas, aunque por el momento esta división es desigual.

A efectos reales y según la nueva normativa, los Gobiernos regionales podrían incrementar las deducciones en el tramo autonómico del impuesto de forma que mantengan las desgravaciones para las rentas superiores a 24.0017 euros. Según informa Cinco Días, por el momento sólo Madrid se ha comprometido a hacerlo. Esto implica que los madrileños cuyas rentas excedan los 24.017 euros tendrán derecho a la mitad de la deducción, el 7,5%, cuyo coste recaerá sobre la hacienda madrileña.

Habrá que esperar hasta que las comunidades autónomas empiecen a presentar los Presupuestos Generales de 2011 para saber si alguna más se anima a legislar al respecto y secunda la postura de Madrid.

Si bien se esperan cambios normativos en los próximos años, sin dudas 2013 queda muy lejos, pero al día de hoy por lo menos podemos empezar a pensar que las novedades impositivas introducidas por el Real Decreto -Ley 6/2010, de 9 de abril, tendrán vigencia solo hasta el 31/12/2012, con lo cual en la Renta 2013 desaparecerán.

Repasemos entonces algunos cambios más significativos. Por ejemplo la deducción en el IRPF, por realización de obras de mejora en la vivienda habitual o en el edificio en la que ésta se encuentre se perdería en la Renta de 2013, de no haber una extensión de dicho beneficio.

Recordemos que la mencionada deducción es solo para aquellos que tengan su base imponible anual inferior a 53.007,20 euros.

La base máxima de la deducción por todos los conceptos (importe pagado sobre el cual se puede deducir) es actualmente de 4.000,00 euros anuales en caso de que el contribuyente tenga una base imponible no superior a 33.007,20 euros. Si la base imponible del contribuyente es superior a dicha cantidad pero inferior a 53.007,20 euros, la base máxima de la deducción será 4.000,00 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).

También las sociedades verán recortada la posibilidad de aplicar libertad de amortización por inversiones en elementos nuevos del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias afectos ambos a actividades económicas, puestos a disposición en dichos ejercicios, con la condición de mantenimiento de empleo, en 2013 sino se amplía dicho beneficio a años posterios al 31/12/2012.

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