Sin embargo, lo más interesante de esta cuestión es que sirve para tratar la fiscalidad de la venta de la vivienda en el IRPF y la forma en la que se deben calcular las plusvalías. No se trata de un tema baladí, tal y como recuerda Remo en un post en relación a un artículo de Jesús Encinar quejándose del efecto recaudatorio de la inflación. El Fundador de Idealista.com se quejaba de que el impuesto de plusvalía no tenía en cuenta la inflación a la hora de calcular las ganancias patrimoniales en una operación y el editor de El Blog Salmón le recordaba que para realizar el cálculo se tienen en cuenta unas tablas que precisamente sirven para actualizar los precios y evitar ese efecto recaudador de la inflación.

Antes de abordar el tema me gustaría recordar las bases de la tributación de la venta de una vivienda. En caso de no reinvertir en vivienda habitual las ganancias habrá que pagar un 19% por los primeros 6.000 euros y un 21% por los restantes. La cantidad sobre la que se tributa son las ganancias obtenidas por la operación, que se entiende de forma genérica como el valor de venta menos el valor de compra, aunque con ligeros matices por otros elementos que inciden en ambos precios y el mencionado efecto de la inflación.

En este sentido, la plusvalía será la diferencia entre el valor de la venta menos los gastos y tributos y el valor de compra más los gastos y tributos pagados en la compra.  En definitiva, la ganancia será la diferencia entre el valor de transmisión menos el valor de adquisición actualizado. Para actualizar este valor se tienen en cuenta una serie de índices correctores en función del año de adquisición si es posterior a 1994 y que coinciden con la tasa acumulada de inflación entre la adquisición y la venta. Estos índices se actualizan cada año con la Ley de Presupuestos Generales.

En principio, todo parece muy claro. Sin embargo, esto no impide que surjan equivocaciones y dudas respecto a cómo debe aplicarse la deducción y qué se puede y no se puede hacer con el capital invertido en esa cuenta ahorro vivienda. En un post anterior ya abordamos la posibilidad de utilizar dos cuentas ahorro vivienda para comprar una misma casa y ahora vamos a repasar algunos mitos más sobre este producto financiero.

¿Es posible retirar el dinero? NO.Una de las creencias más extendidas (y practicadas) es que se puede retirar el dinero de la cuenta ahorro vivienda e invertirlo durante el año porque sólo importa el saldo al final del ejercicio.

Como explican desde Finanzzas, esto no es posible sin anterse a una posible sanción por parte de la Agencia Tributaria. Y es según el manual oficial de la AEAT sobre IRPF, se perderá el derecho a las deducciones “cuando el contribuyente disponga de cantidades depositadas en la cuenta vivienda para fines diferentes de la primera adquisición o rehabilitación de su vivienda habitual. En caso de disposición parcial, se entenderá que las cantidades dispuestas son las primeras depositadas”. La traducción es que el dinero de la cuenta vivienda no se puede tocar. Es decir, no se puede retirar a mitad de año para devolverlo a finales, justo a tiempo para cuadrar las cuentas respecto al ejercicio anterior, una práctica muy habitual.

La mejor forma de aclararlo es a través de un ejemplo. Supongamos que en 2009 abrimos una cuenta ahorro vivienda con 9.000 euros -el máximo para desgravar-. Pasado el 31 de diciembre decidimos disponer de 4.000 euros para invertirlos -esto es lo más común- y antes del final de 2010 reingresamos esa cantidad para cuadrar el balance más otros 4.000 euros para desgravar en la renta 2010, como hacen otros tantos contribuyentes. La forma en la que deberremos a la hora de cumplimentar la declaración de la renta 2010 es la siguiente: primero habremos de devolver el 15% de los 4.000 euros que retiraron -lo que equivale a la cantidad deducida- y podremos deducirnos el 15% del dinero que haya por encima de los 9.000 euros. En resumen, las deducciones practicadas por el dinero retirado se pierden, la cantidad con la que se cerró el año anterior sigue actuando como límite a partir del cual se pueden practicar deducciones.

El texto de la AEAT antes mencionado también sirve para aclarar otro de los mitos que rodea a las cuentas ahorro vivienda. Sólo se pueden utilizar para la compra o reforma de la vivienda habitual y no de cualquier inmueble. Es imprescindible que la casa en la que se invierta el dinero cumpla con el concepto de ivienda habitual: que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años y que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses contados desde la adquisición.

En el fondo, este tipo de medidas -especialmente la referida a la disposición del capital- se establecen porque se entiende que una rentabilidad del 15% es más que suficiente para el dinero depositado en las cuentas. Y es que en términos de inversión, ese sería el porcentaje de beneficios que se obtendía por dejar el dinero en la cuenta vivienda, mucho más alto que el que ofrecen depósitos a plazo fijo y otras alternativas conservadoras.

Si nos atenemos a la norma general, en el primer caso sólo se podrá aplicar una de las deducciones, que  en teoría debe corresponder a la casa que cumpla con el concepto de vivienda habitual. Lo mismo podría decirse de la segunda opción. Es decir, no se puede deducir por adquisición vivienda habitual si esta ya es la vivienda habitual de los inquilinos alquilados. Sin embargo, existe una salvedad cada vez más frecuente: cuando se alquilan habitaciones de la vivienda propia. En este caso sí sería la vivienda habitual de ambos y tendríamos que fusionar dos hechos tributarios: la deducción por vivienda habitual y las rentas obtenidas por el alquiler.

La Agencia Tributaria contempla este último supuesto y da respuesta a través de su sistema de Consultas Informativas y en concreto de la consulta 126861 Vivienda Habitual: Arrendamiento de Habitación. En su contestación la AEAT recuerda que el domicilio debe cumplir con los preceptos de vivienda habitual e indica que “el contribuyente podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual porlas cantidades que satisfaga  y que proporcionalmente se correspondan con las partes de la misma que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse en la proporción que corresponde a las zonas que sean de uso reservado al arrendatario que convivirá en la vivienda”. La traducción es que tendrá que restar a las cantidades que se puede deducir el porcentaje correspondiente en metros cuadrados a la habitación que alquile.

Para compensar esta pérdida, se podrán practicar las deducciones habituales en el caso de arrendamiento de una vivienda para uso como vivienda habitual. Es decir, los gastos que ocasione mantener la vivienda en condiciones como el IBE, comunidad e intereses pagados por financiación ajena, todo ello también de forma proporcional al porcentaje de la vivienda que ocupe el inquilino.

Para poder acceder a la deducción por rehabilitación de la vivienda habitual con financiación ajena deben darse alguno de los siguientes casos:

• ser calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación según Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.tener por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las obras exceda del 25% del precio de adquisición si esta se hubiera efectuado en los 2 años anteriores o, en otro caso, del valor de mercado de la vivienda al realizar la rehabilitación.

Es decir, la Agencia Tributaria sólo considera fiscalmente deducibles los gastos en reformas que sirvan para hacer la vivienda habitable.

Según la Ley 35,2006, de 28 de noviembre, también se establece un 20% de deducción por obras de adecuación de la vivienda habitual por personas con discapacidad, exista o no financiación ajena.

El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta). En concreto, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias obtenidas resultarían exentas si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que va a tener ese carácter.

No obstante, existe una serie de requisitos que deben cumplirse, empezando por el  concepto  de vivienda habitual, que a efectos fiscales es aquella que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. En el caso de la vivienda recién adquirida, debe ser habitada durante doce meses por el propio contribuyente. Además, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en el año anterior a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con un gravamen del 18%.

En caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de las deducciones que se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cuatro años deduciendo un máximo de 9.000 euros anuales por un total de 36.000 euros, podrá comenzar a deducir una vez haya destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero.

El artículo que más juego da es el Ocho que declara exentos determinados activos ligados a la actividad empresarial, bien sea en calidad de empresario individual, bien en calidad de titular de participaciones (acciones) en entidades que realicen –de verdad- una actividad. Por ejemplo, si posee varios inmuebles a los que les está sacando rendimiento, podría “afectarlos” a una actividad económica para que queden exentos. Esto puede hacerse por la vía del artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, esto es, disponiendo de “caseta” y “perro”.

Luego, puede elegir, según le convenga, incorporarlos a una sociedad mercantil (Sociedad Limitada, normalmente) y que resulten exentas las participaciones en vez de los inmuebles si se dan determinados requisitos (titular del 5% de la sociedad de forma individual o del 20% conjuntamente con el cónyuge, ascendientes, descendientes, hermanos o cuñados; que el declarante o algún pariente de los citados sea directivo. De los fondos de inversión y de las acciones cotizadas no es posible lograr exención en el Impuesto del Patrimonio, ni si quiera incorporándolos a la sociedad, pues no es fácil ser titular del 5%, quizás Amancio Ortega…Otro bien exento de este impuesto es la Vivienda Habitual, hasta importe de 150.253,03 € de la sociedad cuyos ingresos representen más del 50% de la suma de Rendimientos del Trabajo y Actividades Económicas ) por cada declarante del Impuesto.

Si tienes varias viviendas, para Hacienda sólo es habitual aquella en la que hayas residido durante más tiempo durante el ejercicio. Suponiendo que en 2007 hayas residido la primera mitad del año en  la que estás intentando vender y la otra mitad del año en la adquirida en 2007, puedes, y así te conviene, aportar hasta 9.015 Euros con destino a la hipoteca de tu “ex vivienda habitual”.

¿Cuándo podrás deducirte lo aportado a la nueva Vivienda habitual?

A partir de cuando hayas destinado al pago de la recientemente adquirida, la misma cantidad que la que te sirvió de base para deducirte por la primera (+ la ganancia exenta por reinversión) . Consulta tus declaraciones anteriores y suma las cantidades que en todos los ejercicios anteriores te sirvieron de base de deducción. Si no dispones de todas las declaraciones en las que practicaste deducción, pide a la Administración que te facilite el importe total sobre el que has practicado deducciones, a través del Modelo 01.

Si, por ejemplo, tu nueva casa te ha costado (gastos incluidos ) 300.000 Euros y sobre tu ex vivienda ya te has deducido sobre una base de 100.000, sólo podrás deducir por 200.000 Euros. Pero no puedes empezar ya a deducir por la 2ª vivienda, sino a partir de que hayas destinado 100.000 Euros al pago de esa segunda vivienda habitual.

• Alta censal como empresario Modelo 036 Epígrafe 861 (si alquila inmuebles urbanos).
• Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.
• Presentar cada trimestre (normalmente) el Modelo 300 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
• Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).

EXENCIÓN DEL IVA.

Cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de los acabados de mentar), tanto para el piso como para sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:

El IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible del IVA, pero sí se considera mayor gasto a efectos del IRPF.

No tiene que repercutir IVA al inquilino.

La exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta total de todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).

Particularidades:

Destino exclusivo a vivienda: si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

Con quién se firma del contrato: aunque se use sólo para vivienda, pero figura en el contrato y en las facturas como arrendataria una sociedad (por ejemplo, la compañía a la que pertenece el que en ella vaya a vivir), no hay exención de IVA.

Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (7%) .

En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.