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La deducción por inversión en vivienda habitual en 2012

admin — Mon, 23 Jan 2012 08:26:44 +0000

La deducción por vivienda ha sufrido importantes cambios en 2012, que además tienen carácter retroactivo y que afectan a la base de la deducción y a la posibilidad de desgravar sin tener en cuenta la base imponible de cada contribuyente.

Tal y como había prometido Mariano Rajoy, una de sus primeras medidas al frente del gobierno ha sido la de recuperar el carácter universal de la deducción por adquisición de vivienda. Gracias al Real Decreto-ley 20/2011 se vuelve a implantar la posibilidad de desgravar por la vivienda habitual independientemente de la base imponible del contribuyente. Y es que con la legislación anterior, quienes hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían deducir si su base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora, dado el carácter retroactivo de la nueva normativa ya podrán desgravar sin problemas.

Esta es precisamente la mayor virtud del cambio legislativo, ya que a diferencia de otras reformas permitirá a quienes compraron una vivienda en 2011 igualar en derechos a quienes adquirieron su casa con anterioridad a esa fecha. Dicho esto, veamos como se articula la deducción por vivienda en 2012 y posteriores ejercicios.

El texto legal modifica la Ley 35/2006 o Ley de IRPF en sus artículos relacionados con la deducción por vivienda. En este sentido, estipula que “los contribuyentes podrán deducirse el 7,5 por ciento de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente. A estos efectos, la rehabilitación deberá cumplir las condiciones que se establezcan reglamentariamente”. Cabe recordar que el 7,5% restante depende de cada comunidad autonómica y hasta ahora sólo Valencia con su subida de impuestos ha decidido suprimirlo.

Este 15% se aplicará sobre una base de 9.040 euros. Es decir, que esa será la cuantía máxima sobre la que podremos deducir, independientemente de que aportemos más dinero. Así, por ejemplo, quienes hayan destinado 12.000 euros a la compra de la casa sólo podrán desgravar sobre los citados 9.040 euros.

¿Qué desgrava?

Esta es una de las preguntas más repetidas y según la ley podremos deducir buena parte de los gastos de la hipoteca. Lo que el texto nos dice es que podremos desgravar por “por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.

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El pago de la hipoteca en régimen de gananciales

admin — Mon, 23 Jan 2012 07:59:44 +0000

El pago de la hipoteca en el matrimonio es fuente de numerosas dudas relativas a las cantidades que debe pagar cada cónyuge y sobre todo el derecho a desgravar por la vivienda habitual. ¿Se puede desgravar por una vivienda comprada antes del matrimonio? ¿Qué pasa cuando cada uno de los miembros tiene su propia vivienda por la que paga hipoteca? ¿De quién será una casa que se empezó a pagar antes de casarse? Estas son sólo algunas de las cuestiones a las que trataremos de dar respuesta.

La distribución de los bienes de un matrimonio casado en régimen de gananciales suele ser una de las principales inquietudes de la pareja, especialmente cuando hay una casa de por medio. En este caso hay que distinguir entre la vivienda que tiene la consideración de habitual y la que no.

Vivienda no habitual: ese es el caso más sencillo, tal y como explica Alberto Valiño. El piso seguirá siendo privativo de la parte que lo compró antes del matrimonio aunque el pago se realice con bienes gananciales de ambos. Es decir, si Juan se casa con Julia habiendo comprado un inmueble de forma anterior al matrimonio y pagado el 20%, no importa que el 80% del capital restantes se pague con dinero ganancial. El 100% del inmueble será privativo de Juan.
Vivienda habitual: la cosa cambia cuando hablamos de la vivienda habitual del matromonio. Analicemos qué ocurriría con el mismo ejemplo anterior. Juan ya ha pagado un 20% del piso antes de casarse con Julia y a partir de ahí hacen frente a la hipoteca con dinero de ambos. En este caso el 20% que ha pagado previamente Julia sería provativo pero el 80% restante sería ganacial, es decir, de ambos al 50% si es pagado con dinero ganancial a lo largo de la vida del préstamo.

Lo que muchos se preguntarán ahora es ¿Cómo encaja todo esto en la declaración de la renta y el IRPF? Es decir, ¿Quienes podrán deducir por vivienda habitual? ¿Ambos miembros del matrimonio, sólo el que sea titular de la casa y del préstamo hipotecario? La respuesta no es sencilla, ya que en principio la Agencia Tributaria exige que coincidan en el contribuyente la titularidad de la vivienda y del préstamo -existen dos excepciones que se pueden ver aquí-, pero cambiar la titularidad de la vivienda puede resultar costoso y en el caso de la hipoteca, es más que posible que el banco quiera modificar las condiciones del préstamo (y no a mejor) al tener que introducir un nuevo prestatario.

Por fortuna, la legislación es flexible en este punto y no será necesario cambiar titularidad de la vivienda y mucho menos del préstamo, como indican MC Economistas. Quizás lo único que sería recomendable es que los pagos se hagan desde una cuenta conjunta. Lo que sí podrán practicar ambos es la degravación por vivienda habitual ya que la titularidad del bien corresponderá en proindiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, ya que al regirse por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.

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La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales

Jose — Tue, 17 Jan 2012 07:02:26 +0000

La vivienda es protagonista de buena parte de las preocupaciones de nuestros lectores. En este sentido dos de las preguntas más repetidas tienen que ver con la reinversión en la vivienda habitual y la compra de una segunda vivienda que pasa a convertirse en vivienda habitual. El objetivo es siempre reducir la factura fiscal de la operación al máximo optimizando cualquier deducción por vivienda que se pueda realizas.

El caso más común es el de la reinversión en la vivienda habitual. Es decir, destinar el total o parte del dinero de la venta de la casa antigua a la compra de una nueva. Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente, aunque en este enlace puedes ver como calcularlo en detalle y cuáles son los coeficientes a aplicar.

Sin embargo, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias obtenidas resultarían exentas si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de la que va a tener ese carácter. Es decir, podremos librarnos de tributar por esas plusvalías siempre que las utilicemos para comprar otra casa o rehabilitar la que sea nuestra vivienda habitual en ese momento.

No obstante, existe una serie de requisitos que deben cumplirse, empezando por el concepto de vivienda habitual, que a efectos fiscales es aquella que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años. Esto afecta tanto a la vivienda que vendemos como a la que compramos y ambas deben tener la consideración fiscal de habituales. Además, en el caso de la vivienda recién adquirida, debe ser habitada en un plazo de doce meses por el propio contribuyente.

Adicionalmente, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con un gravamen del 19% sin posibilidad de disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual.

En caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de la base de las deducciones que se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cuatro años deduciendo un máximo de 9.040 euros anuales por un total de 36.160 euros, podrá comenzar a deducir una vez haya destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero. Hasta entonces no podrá deducir por vivienda habitual.

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Rebaja en la retención de IRPF para hipotecados

admin — Mon, 16 Jan 2012 09:24:08 +0000

Quienes estén pagando una hipoteca con derecho a deducción por vivienda habitual y cuenten con unos ingresos inferiores a 33.000 euros podrán solicitar a su empresa una rebaja de dos puntos porcentuales en la retención de IRPF que esta debe practicarles.

Cuando se habla de desgravar por la vivienda habitual la mayoría de personas suele volver la vista a la declaración de la renta, pero pocos son los que piensan en las retenciones de IRPF. Sin embargo, existe la posibilidad de beneficiarse de la deducción por la compra de la casa antes incluso de afrontar la declaración de IRPF. ¿Cómo? A través de las retenciones a cuenta que figuran en nuestra nómina. Con la nueva fiscalidad sobre la vivienda habitual, que recupera la deducción universal sin límites en función de la base imponible se eleva también la cuantía a partir de la cual se podrá solicitar una rebaja en las retenciones de IRPF si se está pagando una hipoteca con derecho a deducción.

En concreto, hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 20/2011 sólo quienes ingresasen menos de 22.000 euros podían solicitar una rebaja adicional en sus retenciones para compensar lo que después Hacienda debería devolverles en la declaración de la renta a cuenta de la deducción por vivienda. Sin embargo, ahora esta cuantía se eleva hasta los 33.000 euros. De esta forma, quienes ingresen menos de 33.0000 euros y tengan derecho a deducción por vivienda podrán solicitar una rebaja del 2 puntos básicos en las retenciones de IRPF de su nómina.

Como pedir la reducción

La rebaja en la retención de IRPF para hipotecados puede solicitarse a través del Modelo 145 (ver documento) de comunicación de datos al pagador que cada año rellenamos al comienzo del ejercicio o cuando cambia nuestra situación personal. Este documento que nos entrega la empresa sirve básicamente para indicarle cuál es nuestra situación personal para que la empresa pueda después calcular cuanto debe reternos de IRPF (recordemos que es obligación de la compañía calcular las retenciones en la nómina).

Concretamente habrá que marcar con una ‘x’ el punto número cinco del documento, referido a”Pagos por adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual utilizando financiación ajena”. Con esto bastará para que nuestra empresa rebaje dos puntos porcentuales la retención que nos practica en la nómina. De esta forma, lo que estamos haciendo es que la Agencia Tributaria nos adelante en cierto sentido el dinero de la deducción por vivienda. No debemos olvidar que el resultado de la declaración de la renta dependerá principalmente de las retenciones que nos hayan practicado. Si estas no son suficientes el resultado será a pagar, pero si estas han sido excesivas, será Hacienda quien nos devuelva dinero. Por eso, al practicar una reducción adicional lo que estamos haciendo es ajustar el resultado de la devolución.

Conviene recordar que dentro de la subida de impuestos de 2012 se incluye la recuperación de la deducción por vivienda habitual sin límites y con carácter retroactivo. Desgraciadamente, también aumenta el tipo de retención. Así una persona soltera y sin hijos que gana 33.000 euros pasará de tener una retención del 18% a una del 19% y esta rebaja en la retención de IRPF para hipotecados de dos puntos puede servir para mitigar su efecto.

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El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por comunidades autónomas

Jose — Fri, 13 Jan 2012 10:55:52 +0000

Después de ver donde se paga menos IRPF vamos a analizar la disposición del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP en las diferentes comunidades autónomas.

Antes de entrar en materia conviene recordar en qué consiste el Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y a quienes afecta. Se trata de un impuesto indirecto que grava la circulación de bienes y derechos por un lado, y el gasto del dinero o la renta que tengamos por otro y está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo.

Una de sus aplicaciones más habituales es en la compra-venta de vivienda. Los impuestos en la venta del piso incluyen el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) según el tipo de casa que se transmita. De esta forma, el primero se aplicará sobre las viviendas usadas o de segunda mano y el segundo se limitará a las viviendas de nueva construcción.

En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales el Estado dictamina el marco general a aplicar, aunque al tratarse de un impuesto cedido a las comunidades autónomas son estas quienes lo gestionan, pudiendo establecer los aumentos que consideren oportunos. En caso de no existir regulación autonómica estos serán los porcentajes a aplicar.

6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.

Sin embargo, la realidad es bien diferente y todas las comunidades autónomas, a excepción de Navarra y País Vasco, aplican alzas sobre esta normativa general.

El siguiente gráfico muestra el tipo máximo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en cada comunidad (hacer clic enla imagen para alargar)

La mayoría de comunidades aplican un tipo máximo del 7%, aunque las hay que lo han elevado hasta el 8% e incluso el 10%. A efectos prácticos, esto supone en que las comunidades donde el impuesto es más elevado habrá que pagar más no sólo por la compra de la vivienda, también por crear una empresa y cualquier otra gestión que implique tener que aplicar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el de Actos Jurídicos Documentados. En el caso de Andalucía, Aragón, Extremadura y Cantabria, el porcentaje a aplicar dependerá directamente del valor de la vivienda.

En cifras y por poner algunos ejemplos, quien decida comprar una casa usada por 150.000 euros en Andalucía pagará 1.500 euros más que en Galicia o Madrid, como explican desde Cinco Días.

¿Justo? No parece que del todo, pero estas son las consecuencias de tener una política fiscal descentralizada que permite diferencias importantes entre las diferentes regiones del país.

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Subida de impuestos en Valencia 2012

admin — Wed, 11 Jan 2012 11:00:59 +0000

Después de la subida de impuestos en 2012 llevada a cabo por el Gobierno central llegan los ajustes de las diferentes comunidades autónomas para hacer frente a su elevado déficit. Primero fue Cataluña y ahora ha sido Valencia quien ha aumentado el IRPF y suprimido algunas deducciones que se traducen en el pago de más impuestos.

A la subida de impuestos en Cataluña para 2012 le siguió la subida del IRPF general para todo el Estado y ahora le toca el turno a Valencia. La Comunidad Autónoma presidida por Alberto Fabra ha encontrado en el aumento de la carga fiscal la fórmula para hacer frente a su elevado déficit fiscal.

La subida de impuestos en Valencia en 2012 se articula sobre un incremento en los tramos de IRPF autonómico y el recorte o desaparición de algunas de las deducciones disponibles hasta el momento. En este sentido es necesario recordar que el IRPF diferencia entre el tramo estatal y el autonómico, ya que se encuentra cedido en un 50% a las comunidades autonómicas.

Subida del IRPF

La subida de impuestos en Valencia 2012 introduce dos nuevos tramos de IRPF para las rentas más altas. En concreto, el primero de estos nuevos tramos afectará a quienes ingresen más de 120.000 euros y el segundo a quienes superen los 175.000 euros, a los que se gravará con un 22,5% y un 23,5% respectivamente. Hasta ahora, sólo existía un único tramo al 21,5% para las rentas superiores a 53.407 euros.

El cambio supone un aumento importante de los impuestos. Quienes ganan más de 300.000 euros el tipo de gravamen ha pasado del 42,99% al 54%. Esta subida de impuestos en Valencia para 2012 le coloca como la segunda autonomía con mayor carga fiscal sólo por detrás de Cataluña.

Se suprimen las deducciones

Los tramos de IRPF son sólo una parte de esta subida de impuestos, que además incluye la desaparición de las deducciones autonómicas para quienes superen una renta neta de 24.000 euros en tributación individual y de 38.000 euros en conjuta.

Además, en el caso de la deducción por vivienda desaparecen completamente las desgravaciones autonomicas al entender el ejecutivo que con la recuperación de la deducción general por parte del Ejecutivo central se cubre esta necesidad.

A esto hay que añadiruna subida para el céntimo sanitario, que alcanza los 4,8 cénmtimos por litro de carburante, manteniéndose el tipo cero para gasóleos especiales.

Por último, sube también el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de AJD o Actos Jurídicos Documentados, pasando del 1% al 1,2% pero manteniéndose los tipos reducidos para familias numerosas y personas discapacitadas.

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Desgravar por la vivienda habitual

Jose — Wed, 04 Jan 2012 08:46:36 +0000

Es la estrella de la declaración de la renta para la mayoría de los contribuyentes y una de las principales fórmulas para pagar menos a Hacienda. La deducción por vivienda habitual permite en primer lugar desgrabar por las cantidades aportadas a la compra de un piso, aunque desde 2011 ya no tiene carácter general y sólo algunas rentas pueden acceder a ella. Además, también se puede desgravar por el alquiler, tanto el inquilino como el arrendador, por rehabilitación y por el dinero depositado en las cuentas vivienda.

Entre las diversas fórmulas de abaratar la factura fiscal la desgravación por la vivienda habitual es una de las más comunes. España es un país comprador y buena parte de la población está endeudada con una hipoteca para poder tener su vivienda, pero no sólo es posible pagar menos cuando se compra la casa.

La declaración de la renta prevé diversos motivos por los que será posible desgravar parte de la inversión en la vivienda habitual. De todas formas, primero conviene definir qué se entiende por vivienda habitual a efectos tributarios. Para que un inmueble tenga esa consideración debe reunir los siguientes requisitos:

Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra
Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.
Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Si se cumplen estos requisitos se podrán practicar deducciones por la vivienda habitual en caso de:

Adquisición y rehabilitación de una nueva vivienda habitual
Construcción o ampliación
Cuenta ahorro vivienda
Adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía

La deducción por adquisición

La adquisición es el motivo más extendido para desgravar por la vivienda habitual. Existen una serie de deducciones que el contribuyente puede practicar sobre las cantidades satisfechas para la compra de la casa cuando esta se ha producido mediante financiación ajena. Y es que en realidad lo que se puede deducir de su base es un porcentaje del pago anual que realiza a la entidad de crédito. Por desgracia, la Agencia Tributaria establece una serie de límites a las cantidades que se pueden desgravar.

Dentro Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, más conocido como el de la subida del IRPF de 2012 se recupera la deducción por adquisición universal y con carácter retroativo. Y es que hasta la entrada en vigor del real decreto, quienes hubiesen comprado casa en 2011 sólo podían desgravar su si base imponible era inferior a 24.000 euros. Ahora la nueva ley deroga esa disposición e incluso quienes compraron casa el año pasado podrán desgravar el máximo, que es del 15% sobre las cantidades aportadas con un límite máximo de 9.040 euros, lo que a efectos reales arroja una deducción máxima de 1.356 euros. Esto quiere decir que por más que aportemos 20.000 euros a la compra de vivienda, sólo podremos aplicar la deducción sobre los primeros 9.040 euros.

Entre las cantidades a desgravar se debe incluir el capital amortizado, los intereses satisfechos y los gastos derivados de la financiación, como por ejemplo un seguro de vida ligado a la misma y que la mayoría de bancos obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario.

Además, conviene destacar que debido a que los cambios de la reforma fiscal de 2007 limitaron los beneficios por la compra de vivienda, quienes hayan adquirido su casa en los cuatro años anteriores a enero de 2006 podrán disfrutar de la Compensación fiscal por deducción en adquisición de la vivienda habitual adquirida antes del 20/01/2006. De esta forma, seguirán beneficiándose de la fiscalidad vigente en el momento de la compra según la cual, los pagos realizados durante los dos primeros años cuentan con una deducción del 25% para los primeros 4.507,59 euros y del 15% la cantidad restante hasta el máximo de 9.015,18 euros. Durante los dos siguientes años los porcentajes cambian al 20% y 15% para después deducir sólo el 15%, como con la actual legislación.

La fiscalidad de la cuenta ahorro vivienda funciona exactamente igual, sólo que en este caso existe un plazo de cuatro años desde que se abre la cuenta para comprar un piso que sea la vivienda habitual o habrá que devolver las deducciones que se hayan practicado.

Segunda vivienda

En el caso de la compra de una segunda vivienda para convertirla en vivienda habitual la deducción funciona de forma diferente y no se podrá empezar a aplicar la deducción por vivienda habitual hasta que la inversión no supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda. Es decir, hasta si una persona se ha deducido durante varios años 50.000 euros por la compra de un piso no podrá volver a desgravar por la compra de vivienda habitual hasta que no haya invertido mas de 50.000 euros en la nueva.

Conviene recalcar que sólo se podrá deducir en la compra de una segunda vivienda cuando esta sea para vivienda habitual. Es decir, las segundas residencias (por ejemplo, la casa de la playa), no dan derecho a deducción.

Las obras de adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía tributan de forma similar, sólo que en este caso la base máxima es de 12.020,24 euros. Además, hay que tener en cuenta que ambas deducciones son compatibles.

Rehabilitación de vivienda habitual

Reformar la vivienda habitual también da derecho a deducción, aunque sólo bajo determinados supuestos recogidos en el Real Decreto-ley 6/2010 de 9 de abril y el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre así como en la Ley de IRPF.

Hasta la última reforma sólo se podía deducir las obras de rehabilitación estrictamente imprescindibles para la conservación del piso y las ya mencionadas de adaptación de vivienda por motivos de minusvalía, pero ahora los supuestos se han ampliado enormemente. Actualmente se puede deducir por cualquier obra que “que tenga por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, o favorezcan la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, así como por las obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación realizadas durante dicho período que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente”.

Tras el último cambio fiscal, las deducciones que se pueden practicar por este concepto se amplían siempre que la reforma se lleve a cabo antes de 2012. La deducción será del 20% en todos los casos, pero tal y como ocurre con la vivienda habitual, se reduce progresivamente la base sobre la que practicarla hasta que desaparece en los 71.007,2 euros. La distribución es la siguiente:

Si la base imponible es igual o inferior a 53.007,20 € anuales, el limite son 6.750 € anuales.
Si la base imponible esta entre 53.007,21 y 71.007,20 el limite será el resultado de 6.750 – 0,2 x (Base Imponible – 33.007,20).

La deducción puede practicarse durante un plazo de cuatro años a razón de los citados 6.750 euros por año, lo que hace que la cantidad máxima a deducirse sea de 20.000 euros.

Alquiler de vivienda

Alquilar la vivienda habitual es otro elemento que permite deducir, tanto al arrendador como al arrendatario. En el caso del arrendatario, es decir, quien habita la vivienda. las deducciones funcionan de forma similar a las de la compra de vivienda, sólo que con algunas restricciones.

La deducción por alquiler de vivienda en el caso del inquilino se compone de dos tramos, uno estatal y otro autonómico. Esto quiere decir que una deducción se aplica en todo el territorio nacional y la otra depende de cada Comunidad Autónoma.

La deducción del tramo estatal mantiene los mismos baremos que la deducción por vivienda, sólo que el porcentaje a deducir es del 10% sobre las cantidades aportadas.

En el caso del arrendador, es decir, quien pone en alquiler la vivienda, están exentos de pagar el IVA, siempre que la casa se use para vivienda habitual. Además también pueden deducir los costes derivados de alquilar la casa como los intereses de la hipoteca, tasas estatales, gastos de administración o conservación, entre otros, que se restarán del beneficio obtenido por el alquiler. Adicionalmente, pueden aplicar una reducción del 100% sobre la renta obtenida cuando se alquila a menores de 30 años que cumplan unas determinadas condiciones económicas. En caso contrario la reducción será sólo del 60%.

Para ampliar información sobre casos concretos, aquí os dejamos una serie de enlaces algo más prácticos:

IBI 2012

admin — Tue, 03 Jan 2012 09:10:44 +0000

Entre los cambios que ha traído la subida de impuestos en 2012 figura un aumento del IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles que supondrá un incremento adicional de entre el 4 y el 10% en función de la antigüedad de la revisión catastral para los ejercicios 2012 y 2013.

Seguimos con los cambios fiscales derivados del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público y en esta ocasión nos detenemos en los relativos al Impuesto sobre Bienes e Inmuebles o IBI, que también sufre modificaciones al alza para los ejercicios 2012 y 2013 a fin de cuadrar las cuentas del estado y el déficit galopante. En concreto, se espera recaudar 918 millones de euros para las entidades locales, que son las encargadas de gestionar este tributo.

La modificación supone un aumento del IBI en función de la antigüedad de la revisión catastral y que afectará, como especifica el Real Decreto, a los bienes inmuebles urbanos recogidos en el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004. El incremento se llevará a cabo de forma progresiva de acuerdo con los siguientes porcentajes:

10% para los municipios que hayan sido objeto de un procedimiento de valoración colectiva con anterioridad al año 2002, no pudiendo resultar el tipo de gravamen mínimo y supletorio inferior al 0,5% en 2012 y al 0,6% en 2013.
6% para los municipios que hayan sido objeto de un procedimiento de valoración colectiva entre 2002 y 2004, no pudiendo resultar el tipo de gravamen mínimo y supletorio inferior al 0,5%
4% para los municipios que hayan sido objeto de un procedimiento de valoración colectiva 2008 y 2011.

De esta forma, se busca una actualización ajustada a las actuaciones que se han venido llevando a cabo a lo largo de los últimos años y se penaliza con un mayor aumento impositivo a quienes más años llevan sin actualizar su valor y por lo tanto sin pagar los impuestos que deberían.

La nueva disposición, que se aplicará durante los ejercicios 2012 y 2013 exime del incremento al 50% de las viviendas de menor valor de cada municipio siempre que sus valores catastrales hayan sido actualizados después de 2001. Del mismo modo, también quedarán fuera de este aumento las viviendas cuyo valor catastral ha sido revisado en los años en que el valor de los inmuebles era más alto (2005-2007).

Dos ejemplos

La forma más fácil de entender estos aumentos es a través de dos ejemplos concretos que precisamente ofreció La Moncloa.

El primero se refiere a una vivienda con un valor de mercado de 150.000 euros, cuyo valor catastral haya sido revisado antes de 2002. Antes pagaba pagaba 150 euros de media y ahora pasaría a pagar 165 euros, ya que el incremento absoluto de la cuota es de 15 euros. Si el valor catastral de esta misma vivienda hubiese sido revisado después de 2002, la reforma aprobada no supondría un incremento de la cuota.

El segundo caso es para una vivienda con un valor de mercado de 300.000 euros, cuyo valor catastral haya sido revisado antes de 2002. Antes pagaba 300 euros de media y ahora pagaría 330 euros con un incremento absoluto de la cuota de 30 euros. Si el valor catastral de esta misma vivienda hubiese sido revisado entre 2002 y 2005, la reforma supondría un incremento de la cuota entre 15 euros y 25 veinticinco euros.

A modo informativo, tienen tipo del 4 por 100, entre otros, los siguientes municipios: Madrid, Málaga, Oviedo, Segovia, Zamora, Burgos, Gijón, Soria, Mérida, Alcalá de Henares, Alcorcón, Fuenlabrada y Móstoles.

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Deducción por adquisición de Segunda Vivienda Habitual

Jose — Sun, 01 Jan 2012 15:39:09 +0000

¿Qué pasa con la deducción por vivienda habitual cuando se compra una casa a mitad de año? ¿Es posible seguir deduciendo? La respuesta es afirmativa, aunque en este caso la forma de aplicar la desgravación varía ligeramente respecto a la compra de la primera vivienda habitual.

Aunque no es algo que se haga a todos los años o ni siquiera en una década, sí suele ser habitual cambiar de casa e incluso comprar una segunda residencia. Cuando llega el momento de hacerlo siempre surgen dudas respecto a las deducciones sobre vivienda que podamos practicar. Lo primero que debemos tener claro es que sólo podremos desgravar por la que sea nuestra vivienda habitual y en este sentido, para Hacienda sólo es habitual aquella en la que hayamos residido durante más tiempo durante el ejercicio.

¿Cuándo empezar a deducir?

A diferencia de lo que ocurre con la compra de la primera vivienda habitual, al cambiar de casa no podremos empezar a deducir desde el primer momento. De hecho, habrá que esperar has haber destinado al pago de la recientemente adquirida, la misma cantidad que la que nos sirvió de base para deducir por la primera (+ la ganancia exenta por reinversión) . Esa cifra se consigue de la suma de las cantidades que en anteriores declaraciones sirvieron de base de deducción. Estos son los famosos 9.015 euros de base máxima que se puede incluir por ejercicio fisal.

En caso de no disponer de esta información (imaginemos que vendemos tras 10 años en el piso), se puede pedir a la Administración que te facilite el importe total sobre el que has practicado deducciones, a través del Modelo 01.

Si, por ejemplo, nuestra nueva casa nos ha costado (gastos incluidos ) 300.000 euros y sobre nuestra ex vivienda ya nos hemos deducido sobre una base de 100.000, sólo podremos deducir por 200.000 Euros. Pero no podremos empezar ya a deducir por la segunda vivienda, sino a partir de que hayamos destinado 100.000 euros al pago de esa segunda vivienda habitual.

La segunda residencia

Como hemos comentado al principio del artículo, para poder deducir por vivienda esta debe constituir nuestra residencia habitual. El concepto de vivienda habitual a efectos fiscales incluye los siguientes requisitos:

Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años desde la compra.
Que el contribuyente la habite, de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a doce meses desde la adquisición.
Se asimilan a efectos de la deducción por vivienda habitual las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda, con un máximo de dos siempre que se encuentren en el mismo edificio o complejo y se entreguen en el mismo momento que la vivienda, que su adquisición se realice en el mismo acto que la misma y que sea utilizadas por el adquiriente sin que su uso esté cedido.

Es decir, esto deja fuera de las vivienda con derecho a deducción las entendidas como segundas residencias del tipo: casa de la sierra, casa de la playa o casa comprada para cuando los hijos crezcan, por poner tres ejemplos.

La reinversión en vivienda habitual

En la mayoría de casos la compra de la segunda vivienda habitual está aparejada a la venta de la primera. En este caso, al margen de los impuestos de transmisión a los que haya que hacer frente, debemos tener en cuenta que la reniversión en vivienda habitual está exenta de tributar en el IRPF siempre que se produzca en un plazo de dos años desde la venta de la vivienda. Es decir, que no habrá que pagar impuestos por las ganancias obtenidas de la venta de la casa siempre que estas se utilicen para la adquirir otra vivienda habitual.

En este sentido, conviene aclarar que la cantidad que está sujeta a impuestos es la ganancia patrimonial que obtengamos por la venta de la casa, entendida esta como el precio de venta menos el precio de compra aplicando algunos reductores (en los enlaces relacionados se puede encontrar un artículo específico sobre el tema que nos ayudará a calcular la ganancia patrimonial que obtebdríamos).

Un caso particular

Por último, vamos a ver un caso particular, el que nos planteó Alejandro en 2008 y que pese a ser antiguo sigue teniendo vigencia. En su caso, está tratando de vender una vivienda tras haber comprado otroa ese mismo año y pregunta por cuál debe deducir y si debe aumentar el dinero destinado al pago de la hipoteca en alguna de ellas. Así, suponiendo que en 2007 hubiese residido la primera mitad del año en la vivienda 1 (que por ejemplo estamos intentando vender) y la otra mitad del año en la adquirida ese mismo ejercicio, puedes, y así te conviene, aportar hasta 9.040 Euros con destino a la hipoteca de su“ex vivienda habitual”.

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Fiscalidad Vivienda Usada vs Fiscalidad Vivienda Nueva

Fabian — Thu, 22 Dec 2011 08:55:43 +0000

Se vienen tiempos de cambio en España. El nuevo Presidente Mariano Rajoy ha enumerado una baterías de medidas con el fin de sacar al país del agujero en el que se encuentra. Pero en materia de viviendas, los cambios no son tantos. Se ha vuelto a favorecer a la fiscalidad de la vivienda nueva por sobre la fiscalidad de la vivienda usada.

Existe una notable diferencia en la fiscalidad de las viviendas nuevas y de las usadas. La ley establece que la venta de una vivienda de nueva construcción conlleva IVA, cuya competencia depende del Ejecutivo central, mientras que las casas usadas aplican el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica.

El saliente Ejecutivo socialista decidió rebajar el IVA de las viviendas nuevas del 8% al 4%, una medida que, en principio, caducaba este mes de diciembre. Pero esta ha sido una de las medidas que se mantendrán en el Gobierno de Rajoy, que ya anunció el lunes que mantendrá esta alícuota en el IVA para la vivienda habitual.

¿Donde encontramos la diferencia entonces, si las viviendas usadas no abonan el IVA que las nuevas si? En el impuesto a la transmisión de inmuebles. Y el tipo de este impuesto es mucho mayor que el IVA de las viviendas nuevas.

Asi, los compradores de vivienda tendrán un incentivo fiscal para adquirir una casa nueva frente a una vivienda usada. La mayoría de comunidades -Aragón, Baleares, las dos Castillas, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana- mantienen un tipo del 7% para el impuesto a las transmisiones de inmuebles. Otras comunidades como Cataluña tiene una alicuota del 8% para el gravamen de Transmisiones. Pero eso no es todo, regiones como Asturias y Extremadura establecieron tipos impositivos de hasta el 10% para las viviendas más caras.

Vivienda Usada vs Vivienda Nueva

Planteado el problema, le acercamos una comparativa de impuestos que deberan abonar los compradores de viviendas de acuerdo a los distintos tipos que se abonan en las comunidades autonomas.

El ejemplo a seguir es una vivienda de 200.000 euros, y ese importe lo utilizaremos para comprarar los tributos abonados con la compra de la misma.

A continuacion le acercamos el cuadro comparativo (haga click en la imagen para verlo mejor)

Asi, podemos ver claramente que hay diferencias de hasta 12.000 euros entre lo que abona en concepto de impuestos entre una casa nueva y una usada.

La diferencia es muy evidente, y también muy injusta, ya que esto produce una baja mas pronunciada en los precios de las viviendas usadas que en las nuevas.

Las casas de las inmobiliarias bancarias, afectadas

Una de las mayores oportunidades en cuanto a la compra-venta de casas de hoy en día son las viviendas ofrecidas por las inmobiliarias de bancos, que poseen un amplio stock de inmuebles cuyos dueños no pudieron pagar la hipoteca y les fue quitada.

En este sentido, es importante saber que estos inmuebles son considerados usados, y por ello, deberan tributar el correspondiente gravamen a las transferencias, de acuerdo al lugar donde esten ubicadas.