Existen zonas en las que aparcar el coche puede llegar a ser un suplicio de hasta una hora de duración. En esos casos y siempre que la economía lo permita suele ser recomendable alquilar una plaza de garaje. Y tras haber cerrado el acuerdo llega la pregunta ¿Se puede deducir este gasto en el IRPF? ¿Y en el Impuesto de Sociedades?
En un post anterior ya nos referimos a la fiscalidad del alquiler de garajespero en esta ocasión vamos directamente a tratar si existe la posibilidad de deducir por el arrendamiento de una plaza de garaje. En primer lugar, debemos distinguir entre particulares y empresas, ya que el tratamiento será diferente en ambos casos.
Particulares e IRPF
En el caso de los particulares alquilar una plaza de garaje no da derecho a ningún tipo de deducción en el IRPF. Se considera un gasto personal más, como puede ser el tener contratada una tarifa de ASL o GolTV, algo por lo que nadie se plantearía desgravar al hacer la declaración de la renta.
Entre las tareas que debe llevar a cabo un trabajador autónomo o cualquier empresa está la de calcular el IVA de las facturas que emite, para lo que puede utilizar un programa informático de gestión de facturas o hacer el cálculo por sí mismo a través de una sencilla fórmula. Os explicamos como hacerlo.
El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es el impuesto indirecto por excelencia y uno de los mayores dolores de cabeza para empresarios y trabajadores autónomos, que cada trimestre deben enfrentarse a la declaración del IVA, pero también para el ciudadano de a pie cuando debe calcular el IVA que paga por cada producto. Antes de entrar de lleno en la fórmula para dar con IVA de cada operación y las operaciones más habituales con el mismo hay que tener claro es qué es el IVA y el tipo de IVAa aplicar a cada factura.
En este sentido, la Ley de IVA distingue tres tipos de IVA en función de los productos y servicios que se graven. Son los siguientes:
IVA general (18%). Se aplica por defecto a todos los productos y servicios que no formen parte de las otras categorías.
IVA reducido (8%).Incluye los alimentos en general, transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades.
IVA superreducido (4%). Se aplica a los productos de primera necesidad, libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial o VPO.
Una sentencia del Tribunal Supremo acepta las escrituras públicas como medio para justificar la deducción por el IVA en la declaración trimestral en lugar de las preceptivas facturas, que hasta ahora constituían el único medio para este fin.
A través de CEF nos llega una sentencia la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2011, Recurso 3539/2007 en la que básicamente el alto tribunal se desmarca de anterior pronunciamientos para aceptar las escrituras públicas como documento válido para justificar el derecho a la deducción por el IVA. De esta forma, siguiendo con la doctrina que desde hace tiempo aplica el Tribunal de la Unión Europea, el Alto Tribunal reconoce documentos alternativos a la factura para justificar el haber practicado la deducción de IVA. Se trata de un hecho más que importante a la hora de afrontar una inspección fiscal, ya que como empresa o autónomo dispondremos de más elementos que acrediten nuestros actos y respalden el IVA soportado que hayamos incluido en nuestra declaración trimestral de IVA.
La venta de un piso es una operación sujeta al pago de impuestos, empezando el IRPF, donde tributaremos por las ganancias obtenidas. Además, la fiscalidad de la compra venta de pisos contempla el pago de otros tributos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros. Os explicamos cuáles son y cómo funcionan.
Existen una serie de impuestos sobre la venta pisos que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar los beneficios que obtendremos por la operación, especialmente si estamos pensando en reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda o si queremos utilizarlo para un fin concreto. Desde el IRPF hasta otros tributos más concretos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son varios lo tributos que gravan esta operación. Algunos deberá pagarlos el vendedor y otros recaerán sobre el comprador.
La declaración de la renta
El primer impuesto sobre la venta de pisos que suele venirnos a la cabeza es el IRPF. La transmisión de la vivienda suele implicar una ganancia patrimonial por la que es necesario tributar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro a un tipo del 19%. En concreto, deberemos pagar por el beneficio obtenido de la venta, entendido este como la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta actualizado por una serie de coeficientes.
Comprar y mantener un coche no es caro, a los gastos de gasolina y mantenimiento hay que sumar los impuestos relacionados con el vehículo, empezando por el Impuesto de Matriculación al adquirirlo y el impuesto de circulación que pagaremos todos los años, pero no son los únicos.
A la hora de plantearnos comprar y tener un coche debemos hacer ‘números’ no sólo sobre el precio del coche, sino también de los costes que nos va a originar en materia de mantenimiento, averías, gasolina y, por supuesto, los impuestos relacionados con el vehículo. Hay varias tasas a las que deberemos hacer frente primero por su adquisición y después para poder circular con él.
Impuesto de Matriculación
Como su propio nombre indica este tributo grava la matriculación del vehículo y se paga una sola vez, a la primera matriculación en España. Pero no todos los vehículos deben pagar el impuesto, hay algunos que están exentos o sujetos a reducciones, tal u como muestra la siguiente table:
La cuantía a pagar dependerá del tipo de vehículo y las emisiones de CO2 que genere. La primera variante será la que determine la base imponible y la segunda el tipo a pagar. Para los vehículos nuevos la cuantía se determina en función de la base imponible que se haya utilizado para para calcular el IVA conforme al artículo 78 de la Ley de IVA. En el caso de los vehículos usados, habrá que remitirse al valor del mercado del coche, para lo que se aplicarán una serie de descuentos en función su antigüedad del vehículo.
Las plazas de garanje están sujetas al pago de impuestos en la declaración de la renta tanto si está alquilado como si no lo está. En el caso del alquiler la duda más común es si se debe o no incluir el IVA en la factura. Dependerá de si el garaje se alquila conjuntamente con la vivienda o se hace por separado.
Después del alquiler de vivienda, el de plazas de garaje es el más extendido entre particulares. Cuando se alquila una plaza de garaje se está recibiendo un ingreso por el que es necesario tributar en la declaración de la renta tal y como haríamos con dinero recibido por alquilar un piso, aunque con bastantes diferentes, por lo menos en lo que a las obligaciones de IVA se refiere.
El rendimiento por el alquiler debe imputarse como renta inmobiliaria y por lo tanto sumarse a la base imponible del contribuyente junto con lo haríamos con la renta del ahorro y la renta del trabajo.
¿Factura con o sin IVA?
Aclarada la obligación de tributar por el alquiler del garaje llega la duda más repetida. ¿Es necesario incluir el IVA en las facturas entre particulares? La respuesta varía en función del tipo de alquiler. Según explica la Agencia Tributaria en una pregunta vinculante (referencia 106559-ARRENDAMIENTO: PLAZAS DE GARAJE), “los particulares no son sujetos pasivos del IVA. No obstante, el arrendamiento es una operación que convierte en empresario al arrendador, siendo desde ese momento una operación sujeta a IVA”. Dicho de otra forma, habrá que aplicar el correspondiente tipo de IVA (18% en este caso) al alquiler de la plaza de garaje.
Existe una excepción a la norma general, y es cuando la plaza de garaje se ha alquilado de forma conjunta con la vivienda habitual. Si este fuese el caso, no sería necesario imputar el IVA en la factura, ya que el garaje estaría asimilado en la vivienda.
Esta obligación de pagar IVA es lo que convierte al alquiler de plazas de garaje en uno de los negocios de economía sumergida más extendidos en el país. Y es que ante la tesitura de tener que facturar el IVA y declararlo de forma trimestral, la mayoría de personas opta por no formalizar un contrato por escrito, no emitir factura y por lo tanto no declarar.
Fiscalidad de los garajes sin alquilar
Las plazas de aparcamiento tributan en la declaración de la renta tanto si están alquiladas como si no lo están al considerarse rentas inmobiliarias. La única excepción son las plazas de garaje, hasta un máximo de dos, que se compran junto con la vivienda habitual siempre que se encuentren en el mismo edificio, que la adquisición se produjese en el mismo acto (pueden ser documentos distintos) y que no se alquilen.
Si este no es el caso habrá que tributar por ellas bajo el régumen especial de imputación de rentas inmobiliarias (de ahí que en el IRPF se solicite su referencia catastral). Con carácter general, habrá que tributar por el 2% de su valor catastral, excepto si el garaje carece de valor catastral, en cuyo caso se tomará como base el 50% de aquel por el que deba computarse a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio con un porcentaje del 1,1%, el mismo se aplicará a los garajes cuyos valores catastrales hayan sido revisados tras el 1 de enero de 1994.
Contratos de alquiler
Para quienes pese a todo sigan animados a alquilar su plaza de garaje ‘con todas las de la ley’, aquí os dejamos algunos modelos de contrato que hemos recogido vía aparcalia.com
Incluyo a continuación algunos vínculos a modelos de contratos que pueden encontrarse en la red:
La polémica decisión del Gobierno de rebajar el IVA en la compra de vivienda nueva la 4% ha sembrado un reguero de dudas entre los contribuyentes en cuando a su aplicación. La mayoría se refiere a las compras de vivienda sobre plano y el IVA que efectivamente deberán pagar con la nueva medida. Os lo explicamos.
El pasado 19 de agosto el Gobierno aprobaba en Consejo de Ministros, el Real Decreto-ley 9/2011 de medidas para la mejora de la calidad y cohesión del sistema nacional de salud, de contribución a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los avales del Estado para 2011. Bajo tan rimbombante título se escondía una de sus ‘estrategias estrella’ para reflotar la economía nacional a través del sector inmobiliario. Una rebaja temporal en el IVA aplicado a la compra de vivienda nueva.
La medida se aplica desde el citado 19 de agosto y se extenderá hasta el 31 de diciembre. Permite reducir el tipo de IVA que se debe pagar por una vivienda nueva del 8% (tipo reducido) al 4% (tipo superreducido). Esta ventaja estará sólo disponible para la compra de vivienda nueva, entendida esta como los inmuebles de primera transmisión. Y es que como explican en El Blog Salmón esto podría dejar fuera los inmuebles de los bacos que hayan sido adquiridos por la banca en dación en pago, pero muta o compra contra el crédito hipotecario, ya que en estos casos sería el banco el primer comprador. En estas situaciones en lugar de IVA habrá que pagar el Impuesto de Transmisiones.
Cuándo se aplica la rebaja
Las dudas esta rebaja de IVA surgen acerca del momento de la aplicación y al tipo de gravamen que debemos aplicar en los pagos anticipados y en el momento de la compra. En este sentido, conviene recordar que este impuesto se devenga al momento en que efectivamente se realiza el pago y por eso el tipo de IVA a aplicar será el vigente en ese instante. Dicho de otra forma, el IVA a pagar será el que aplique en el momento de la compra. Si esta se produce antes del 31 de diciembre, la normativa actual permitirá que sea del 4%. Eso sí, este tipo superreducido de IVA sólo se aplicará a la cantidad pendiente de pagar, no sobre las letras que ya se hayan satisfecho. Es decir, que si en el momento de la firma del contrato de compraventa restan 10.000 euros por pagar, el IVA reducido sólo se aplicará sobre ese capital y no sobre las mensualidades anteriormente abonadas.
Por eso mismo, la mejor forma de beneficiarse de la medida si la entrega efectiva del piso va a ser posterior al 31 de diciembre, será la de adelantar la mayor cantidad de dinero posible, ya que en estos casos el IVA a pagar ahora será menor que el que se aplicará en el momento de firmar el contrato en 2012 o en el momento que sea.
Un caso práctico
Una de las dudas de nuestros usuarios apunta directamente en esta dirección. Se trata del caso de Segu, que plantea lo siguiente:
Tengo una duda en cuanto el nuevo tipo a aplicar sobre la compra de vivienda nueva hasta el 31 de Dic de 2011.
Resulta que el mes de Agosto hice contrato de arras para la compra de una vivienda, entregando a cuenta una pequeña cantidad. En esa cantidad, el IVA aplicado era del 8%. LA compra la realizaré el día 20 de Septiembre, por lo tanto entiendo que para el caso de la compra se debe aplicar el 4%. ¿Es así?. Independientemente de lo cobrado en aquel primer pago a cuenta.
En este sentido, si el anticipo se entregó antes del 19 de agosto, el tipo de IVA a aplicar era del 8% (del 4% si fue posterior) pero si se firma el contrato en septiembre, el nuevo tipo es del 4% y este será el que debe aplicarse.
El IVA es el impuesto indirecto por excelencia y grava el consumo que realizan todos los ciudadanos, independientemente de su renta. Actualmente existen tres tipos de IVA: general, reducido y superreducido. Aquí os explicamos qué artículos gravan cada uno de ellos y por qué.
El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es un impuesto indirecto que grava el consumo de cualquier producto o servicio. Es decir, no se aplica directamente sobre la renta del contribuyente, sino sobre cualquier bien de consumo a través de sus fases de fabricación y distribución. Las diferentes empresas que participan en este proceso van sumando el IVA por sus servicios y este repercute finalmente en el consumidor.
El IVA es un impuesto indirecto que grava el consumo de cualquier producto o servicio. Es decir, no se aplica directamente sobre la renta del contribuyente, sino sobre cualquier bien de consumo a través de sus fases de fabricación y distribución. Las diferentes empresas que participan en este proceso van sumando el IVA por sus servicios y este repercute finalmente en el consumidor.
IVA general (18%). Es el porcentaje que se aplica por defecto a todos los productos y servicios. Electrodomésticos, ropa, calzado, tabaco, bricolaje, servicios de fontanería… La mayoría de artículos están sujetos a este tipo, que en junio de 2010 se elevó del 16% al 18%.
IVA reducido (8%). La lista de productos y servicios que tributan a un tipo reducido es muy larga e incluye los alimentos en general (excepto los que soportan un IVA superreducido); transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades. En junio de 2010 subió del 7% al 8%.
IVA superreducido (4%). Se aplica a los productos de primerísima necesidad y reciben esta consideración el pan, leche, huevos, frutas, verduras, hortalizas, cereales y quesos. Además, también se benefician de este IV libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial o VPO.
Como Funciona el IVA
El IVA se va sumando a lo largo de toda la cadena de fabricación, de forma que las empresas incluyen el IVA correspondiente en su factura y repercuten al Estado el IVA que han tenido que pagar para poder hacer su trabajo. Esto se debe a que el IVA recae sobre el consumidor y no sobre quienes participan en la cadena de producción del bien o servicio. En este sentido, las empresas estaría ejerciendo de recaudadoras del impuesto para el Estado.
Cuando se habla del IVA como de un impuesto regresivo no se hace por recaer sobre los ciudadanos, sino porque no tiene en cuenta su renta ni sus circunstancias personales y se aplica a todos por igual. Así, quien menos tienen sufrirá más presión fiscal por efecto del IVA que quienes más tienen. Esto es algo que no ocurre por ejemplo con el IRPF, donde cada contrinuyente tributa en función de sus ganancias.
El IVA para autónomos
Por otra parte las empresas y trabajadores autónomos también distinguen a efectos contables y fiscales ente el IVA soportado y el IVA repercutido. El primero se refiere al IVA que toda empresa debe incluir en su factura y que es el 18% que añade al coste de un producto y que debe hacer frente la otra empresa. El segundo es el IVA que la empresa paga al comprar un bien o servicio. En este sentido el IVA soportado sería un ingreso y el IVA repercutido un gasto.
La diferencia entre el IVA soportado menos el repercutido marcará la declaración de IVA trimestral que todos los autónomos deben presentar.
¿Debo cobrar IVA a mis inquilinos? ¿En qué condiciones está el alquiler exento de pagar el IVA? En caso de tener que incluirlo, ¿Cuándo IVA debo cobrar? Estas son sólo algunas de las cuestiones más recurrentes que rodean a la fiscalidad del alquiler de pisos. Lo primero que hay que saber es que la ley diferencia entre alquilar a un particular y a una empresa. El resto os lo contamos en las siguientes líneas.
La regla general –aunque puede no ser la más frecuente- es que los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Es decir, en principio, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler tiene una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto:
Alta censal como empresarioModelo 036Epígrafe 861 (si lo que se alquila son inmuebles urbanos).
Emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA.
Presentarcada trimestre (normalmente) el Modelo 303 e ingresar en su caso en el Banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, normalmente a compensar.
Presentación del modelo 390 (resumen anual del IVA).
Exención del IVA
Pero esta es sólo la regla general. Existen supuestos en los que el alquiler está exento de IVA y de hecho, estos incluyen al más común de todos: el alquiler de la casa para vivienda. Y es que cuando lo que se pone en alquiler son inmuebles con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA (no hay que cumplir ningún requisito de que acabamos de mencionar). La exención del IVA afectará adelmás tanto al piso como a sus elementos anejos: garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.
Consecuencias de la Exención del IVA para el arrendador:
Hay que tener en cuenta que la exención de IVA se aplica sólo sobre las rentas que se ontienen del alquiler. En ese sentido, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no es deducible. Lo que sí se puede hacer es incluir estos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda.
Por otra partem al tratarse de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, aa exención del IVA conlleva la sujeción al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que ha de pagar el inquilino (renta totalde todo el contrato x 6 ó 7% según Comunidad Autónoma).
Particularidades
Como ya hemos mencionado, la casa debe destinarse de forma exclusiva a vivienda. De esta forma, si el inquilino emplea el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA ni siquiera para la parte destinada a vivienda.
También influye con quién se firma del contrato. Este es uno de los puntos más polémicos y es el referido a los alquileres para vivienda habitual pero firmados por una empresa. Estaríamos hablando por ejemplo de una multinacional que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados. Es decir, quien figura en el contrato en y en las facturas como arrendataria una sociedad. En este punto la interpretación de Hacienda es clara: habría que pagar el IVA, mientras que la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables para que el IVA esté exento también en estos casos.
Servicios adicionales de hostelería: si además del puro alquiler de vivienda, el arrendador “presta” servicios adicionales como lavandería, limpieza, etc., el arrendamiento está sujeto al IVA (8%) .
En definitiva, salvo los alquileres de vivienda “puros” firmados con el inquilino que vaya a vivir, el resto de alquileres están sujetos y NO exentos al IVA.
Entre lasmedidas de estímulo económico presentadas por el Gobierno dentro de su plan anticrisis figuraba la ampliación del tipo de IVA reducido para rehabilitación de vivienda. Las obras que se realicen antes de 2012 todavía pueden beneficiarse de ella, aunque para ello deben cumplir algunos requisitos.
La vivienda ha sido una de las estrellas en los sucesivos planes estatales para fomentar el crecimiento económico. En 2010 y dentro de un paquete mayor de medidas de estímulo económico, se aprobó al aplicación de un tipo de IVA reducido para la rehabilitación de viviendas
Es decir, que determinadas obras pueden facturarse con un IVA del 8% (7% hasta el cambio del IVA) en lugar del 16% general.
En principio, el objetivo de la reforma era y es que se pueda aplicar también un IVA reducido a las reformas del hogar tales como servicios de fontanería, pintura, electricidad y carpintería. Hasta ahora este régimen sólo era aplicable a las obras de albañilería. Pero el Real Decreto Ley aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda también fija una serie de condiciones que deben darse para aplicar este IVA reducido, empezando porque la obra se realice antes del 31 de diciembre de 2012.
Condiciones
El resto de requisitos que deben cumplir las obras son los siguientes:
Que el destinatario sea una persona física y que las obras tengan como fin un uso particular, y no uno empresarial o profesional. Este requisito también operará cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios y las obras se hagan en el edificio donde esté la vivienda particular.
Que la construcción o rehabilitación de la vivienda donde se hacen las obras haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras de renovación o reparación.
Que quien realice las obras no aporte materiales cuyo coste supere el 33% de la base imponible de la operación. Por ejemplo, si la obra en cuestión fuera la colocación del suelo de una vivienda y el coste total de la misma ascendiera a 10.000 euros, se le podría aplicar el tipo reducido si el material utilizado no superara los 3.300 euros. Si los materiales aportados excedieran de esa cantidad, el tipo aplicable a dicha obra sería el normal del 18%. Hasta el actual Decreto Ley, el límite de los materiales estaba en el 20%. Además, la factura debe reflejar el coste de los materiales o que se cumple esta norma.
En caso de incumplimiento de alguno de estos requisitos se deberá cobrar el IVA general del 18%.
Concepto de rehabilitación
Adicionalmente, las obras también deben adaptarse a lo que se considera una reforma a efectos de IVA, para lo que se ha ampliado el mismo a través de una definición de obras análogas y conexas a las estructurales, que permite reducir los costes fiscales asociados a la actividad de rehabilitación. Es decir, más tipos de obras tendrán la consideración de rehabilitación.
En concreto, se amplía el concepto de rehabilitación estructural, lo que permite aplicar el tipo reducido del 8% a las obras de rehabilitación de edificaciones, incluidos los locales anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios, siempre que más del 50% del edificio esté destinado a viviendas particulares.
Para tener la consideración de rehabilitación deberán, además, concurrir las siguientes circunstancias:
Que el coste de las obras debe exceder el 25% del precio de adquisición de la edificación (si ésta se efectuó en los dos años anteriores a la rehabilitación) o de su valor de mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Que más del 50% de las acciones previstas en el proyecto deberán consistir en la reconstrucción del inmueble o en la realización de obras análogas o conexas a aquellas
En cuanto a la consideración de obras análogas, se tendrán por tales todas las actuaciones de adecuación estructural que sirvan para garantizar la estabilidad y resistencia mecánica del edificio, a las de refuerzo de la cimentación, a las de ampliación de la superficie construida, a las de reconstrucción de fachadas y patios interiores y a las de instalación de elementos elevadores.
Mientras, se entenderán como obras conexas se considerarán, las de albañilería, fontanería y carpintería, las destinadas a la mejora de cerramientos o instalaciones y las obras de rehabilitación energética, cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
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