Ahora que las empresas y trabajadores autónomos están inmersos en el pago anual del IVA a través del modelo 390 es un buen momento para recordar que la Agencia Tributaria pone a disposición de todos los constribuyentes su Manual de IVA 2011.

Enero es el momento de que sociedades y autónomos cumplan con Hacienda en la declaración anual de IVA a través del Modelo de IVA 390 que deben cumplimentar antes del final de enero y que actuará a modo de resumen del IVA soportado y el IVA repercutido.

Con el fin de facilitar esta labor y de aclarar cualquier duda que pueda surgir sobre la declaración del IVA por parte de empresas y autónomos la Agencia Tributaria edita un Manual sobre el IVA 2011 que os acercamos en estas líneas.

El Manual sobre el IVA 2011 explica no sólo el funcionamiento general de este impuesto indirecto y sino en qué casos concretos se puede deducir el IVA y los reglamentos especiales alrededor del mismos. En estos días y hasta la publicación del Manual sobre el IVA de 2012 debe ser un documento de obligada referencia o por lo menos de cabecera para consultar cualquier duda al respecto.

Para completar el Manual sobre el IVA os dejamos algunos enlaces a casos concretos que hemos ido tratando a lo largo de los años tanto en Impuestosrenta como en Gestionpyme ordenados por temática:

General

¿Qué es el IVA?

Calcular el IVA

Tipos de IVA

Vehículos

Tratamiento fiscal del vehículo del autónomo

El IVA en la compra de vehículos

Tratamiento fiscal del vehículo de la Empresa

Fiscalidad del alquiler de garajes

Autónomos y empresas

Presentar la declaración trimestral de IVA

Autónomos: como ganar la batalla al IVA

Gastos deducibles en la declaración trimestral de IVA

Gastos deducibles para autónomos

Devolución IVA a exportadores

IVA Intracomunitario

Como rellenar el Modelo 349 de IVA

Tramitar las devoluciones de IVA

IVA de facturas sin cobrar

Fiscalidad de las dietas y los gastos de viaje

Vivienda

El IVA sobre Vivienda

El IVA en la compra de vivienda

El IVA sobre vivienda nueva

Rebaja temporal al IVA de la nueva vivienda

El IVA reducido por rehabilitación de vivienda

El IVA en las hipotecas

IVA en los alquileres

Fiscalidad del alquiler con opción de compra

Se vienen tiempos de cambio en España. El nuevo Presidente Mariano Rajoy ha enumerado una baterías de medidas con el fin de sacar al país del agujero en el que se encuentra. Pero en materia de viviendas, los cambios no son tantos. Se ha vuelto a favorecer a la fiscalidad de la vivienda nueva por sobre la fiscalidad de la vivienda usada.

Existe una notable diferencia en la fiscalidad de las viviendas nuevas y de las usadas. La ley establece que la venta de una vivienda de nueva construcción conlleva IVA, cuya competencia depende del Ejecutivo central, mientras que las casas usadas aplican el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica.

El saliente Ejecutivo socialista decidió rebajar el IVA de las viviendas nuevas del 8% al 4%, una medida que, en principio, caducaba este mes de diciembre. Pero esta ha sido una de las medidas que se mantendrán en el Gobierno de Rajoy, que ya anunció el lunes que mantendrá esta alícuota en el IVA para la vivienda habitual.

¿Donde encontramos la diferencia entonces, si las viviendas usadas no abonan el IVA que las nuevas si? En el impuesto a la transmisión de inmuebles. Y el tipo de este impuesto es mucho mayor que el IVA de las viviendas nuevas.

Asi, los compradores de vivienda tendrán un incentivo fiscal para adquirir una casa nueva frente a una vivienda usada. La mayoría de comunidades -Aragón, Baleares, las dos Castillas, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana- mantienen un tipo del 7% para el impuesto a las transmisiones de inmuebles. Otras comunidades como Cataluña tiene una alicuota del 8% para el gravamen de Transmisiones. Pero eso no es todo, regiones como Asturias y Extremadura establecieron tipos impositivos de hasta el 10% para las viviendas más caras.

Vivienda Usada vs Vivienda Nueva

Planteado el problema, le acercamos una comparativa de impuestos que deberan abonar los compradores de viviendas de acuerdo a los distintos tipos que se abonan en las comunidades autonomas.

El ejemplo a seguir es una vivienda de 200.000 euros, y ese importe lo utilizaremos para comprarar los tributos abonados con la compra de la misma.

A continuacion le acercamos el cuadro comparativo (haga click en la imagen para verlo mejor)

Asi, podemos ver claramente que hay diferencias de hasta 12.000 euros entre lo que abona en concepto de impuestos entre una casa nueva y una usada.

La diferencia es muy evidente, y también muy injusta, ya que esto produce una baja mas pronunciada en los precios de las viviendas usadas que en las nuevas.

Las casas de las inmobiliarias bancarias, afectadas

Una de las mayores oportunidades en cuanto a la compra-venta de casas de hoy en día son las viviendas ofrecidas por las inmobiliarias de bancos, que poseen un amplio stock de inmuebles cuyos dueños no pudieron pagar la hipoteca y les fue quitada.

En este sentido, es importante saber que estos inmuebles son considerados usados, y por ello, deberan tributar el correspondiente gravamen a las transferencias, de acuerdo al lugar donde esten ubicadas.

Se confirmaron los pronósticos y los resultados de las elecciones generales del 20N colocan a Mariano Rajoy como presidente de España por una abrumadora mayoría absoluta. Ahora que ya conocemos el color del nuevo Gobierno no está de más recordar su programa en materia fiscal e impositiva. Veamos qué impuestos prometió retocar Rajoy y cuánto tardará en hacerlo.

En su momento expusimos las propuestas fiscales del PP y ahora que la formación liderada por Mariano Rajoy accede al Gobierno por mayoría absoluta conviene recordarlas para poder reclamar en caso de incumplimiento.

Deducción por vivienda

Quizás la medida más llamativa de todas: recuperar la deducción por vivienda con carácter universal. El programa electoral del PP recoge eliminar cualquier límite de la desgravación por vivienda habitual de forma que todos los ciudadanos puedan deducir por este concepto independientemente de su nivel de ingresos. Además, plantea cambios adicionales en la fiscalidad de la vivienda habitual como elevar el porcentaje a deducir del 15% al 25% sobre una base máxima de 9.015 euros. De esta forma pasaríamos de una deducción máxima de 1.350 euros a una de 2253,75 euros.

IVA

Dentro de sus medidas de apoyo a la pyme y los trabajadores autónomos Rajoy promete que el pago del IVA por parte de las empresas sólo se llevará a cabo cuando la empresa haya cobrado la correspondiente factura. De esta forma, las empresas ya no tendrán que adelantar el IVA y después reclamarlo en caso de impago.

Además, se extenderá la aplicación de un IVA superreducido del 4% a la compraventa de vivienda, algo que ya se aplica en el IVA sobre vivienda nueva.

Fiscalidad del ahorro

Entre las promesas del PP también figura incentivar el ahorro con un aumento de la deducción en el IRPF en función del incremento de la base de ahorro del contribuyente y en la que se incluiría la vivienda habitual.

Por su parte, a Álvaro Nadal, diputado por Albacete y portavoz adjunto de Economía del PP, en una entrevista en Cinco Días, que “desgravará otra vez cobrar el plan de pensiones en un año”. Es decir, que se cambiaría la fiscalidad de los planes de pensiones para recuperar la deducción del 40% para el rescate del plan de pensiones. En la actualidad, a excepción del País Vasco, esta reducción sólo está disponible para las rentas ligadas a aportaciones realizadas antes de 2007.

IRPF

El nuevo Gobierno se ha comprometido a no subir el IRPF, pero sí habrá cambios en este impuesto además de los ya mencionados en la fiscalidad del ahorro. Uno de ellos, que debería servir para rebajar la factura fiscal de los contribuyentes es el de elevar los mínimos familiares en el IRPF, algo que afectaría especialmente a las familias numerosas

Impuesto de Sociedades

Otro de los caballos de batalla y que en este caso contempla una reducción según el nivel de facturación de la empresa. De esta forma, se generalizará la aplicación de un tipo en el impuesto de sociedades del 20%, además de extender el ámbito de aplicación del tipo del 25%.

Adicionalmente se tributará un 10% en caso de destinar los beneficios a la modernización de la empresa.

Todavía en el ámbito empresarial, se aprobaría un apoyo fiscal de 3.000 euros para las pyme por la contratación del primer trabajador en las empresas de nueva creación y en el caso de los autónomos se bonificarán las cotizaciones de la Seguridad Social del primer empleado. También se reformarán los incentivos fiscales para la inversión en I+D.

Para cerciorarnos de que el PP y Mariano Rajoy no olvidan sus promesas y propuestas electorales tendremos bien presente su programa (hacer click para ver a pantalla completa)

Y por supuesto, un vídeo con la celebración de la victoria

El IVA o Impuesto al Valor Añadido es el principal exponente de los impuestos indirectos. Grava el consumo de bienes y servicios a todo el mundo por igual, sin tener cuenta las rentas o cualquier otra consideración. Cada país de la Unión Europea cuenta con sus propios tipos de IVA y las diferencias entre miembros son más notorias. Vamos a verlas.

El IVA, al igual que el IRPF, es uno de los tributos que pueden considerarse universales, al estar presente en la mayoría de países de todo el mundo. Cada país aplica su propio IVA y aunque sólo sea a efectos informativos conviene conocer cuáles son los porcentajes con os que grava cada tipo de bien y servicio. Y es que no todos cuenta con tres tipos de IVA, como ocurre en España, que también está incluida en el listado de tipos de IVA en la Unión Europea.

Después de observar los tipos de IVA en la Unión Europea no parece que el de España sea de los más altos, sobre todo comparado con los de los países punteros de Europa.

Para completar esta información os ofrecemos también los tipos de IVA en las principales economías resto del mundo:

Pese a ser universal, cada país trata el IVA de forma diferente y algunos incluso aplican una exención total al mismo. En cualquier caso, a la hora de hablar de exportaciones, especialmente si son intracomunitarias, el tratamiento del IVA será diferente.

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La declaración trimestral de IVA es uno de los grandes quebraderos de cabeza para trabajadores autónomos y empresas, especialmente para quienes se inician en el mundo del emprendimiento. Lo primero que deben saber es que gastos pueden imputar como IVA soportado a la hora de cumplimentar el modelo 303 cada tres meses y el 390 de forma anual. Y es que no todos los gastos deducen el IVA aunque después puedan imputarse como tales en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades.

Las empresas dedican una media de 282 horas anuales a trámites con Hacienda y dentro de todos ellos el pago trimestral del IVA es el que más atención requiere. Cada tres meses los autónomos deben rendir cuentas a la Agencia Tributaria por el IVA que han cobrado y el IVA Soportado. Es decir, deben devolver a la AEAT el IVA de más que hayan ingresado, ya que a fin de cuentas no hacen sino de recaudadores del impuesto.

De forma resumida, en la declaración trimestral del IVA habrá que restar el IVA soportado deducible -el que ha tenido que pagar el empresario- al IVA repercutido -el que ha cobrado el empresario-. El resultado será lo que haya que pagar a la AEAT a través del modelo 303. Lo importante en este punto es tener claro que IVA podremos deducir y cual no, ya que no el IVA de todos los gastos del autónomo o de la empresa será deducible a efectos de la declaración trimestral.

Requisitos para que el IVA soportado sea deducible

Tal y como acabamos de indicar, no todo el IVA será deducible. Habrá adquisiciones en las que sí podremos incluir el IVA soportado como deducible y otras en las que solamente podremos incluir el gasto en nuestros libros de contabilidad sin posibilidad de restar el IVA al IVA devengado. En este sentido, para que un gasto sea considerado un gasto fiscalmente deducible deben cumplirse los siguientes requisitos:

• Que los gastos estén vinculados a la actividad económica desarrollada.
• Que los gastos se encuentren convenientemente justificados a través de facturas u otros documentos acreditativos.
• Que se hallen registrados en la contabilidad o en los libros-registro que con carácter obligatorio deben llevar los contribuyentes que desarrollen actividades económicas.

El primer requisito es el más importante a al hora de determinar qué se podrá imputar y que no como IVA deducible y este es el marcado por la propia actividad económica. En este sentido, habrá gastos que un fontanero pueda imputar pero no así un abogado o un comercial. Será el epígrafe del IAE el que en buena medida nos dé las pistas sobre los gastos deducibles en el IVA. Dicho esto, sí existen ciertos gastos que se pueden considerar deducibles con carácter general como los consumos de eplotación, los arrendamientos y cánones, los sueldos y salarios, los servicios profesionales independientes o los bienes de inversión.

En el fondo, se trata de ser cauto y aplicar la lógica a la hora de determinar sobre cuáles de nuestros gastos podremos deducir el IVA.

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Imagen -  Mathias.Pastwa

El automóvil es una de las principales fuentes de deducción para los trabajadores autónomos. Sin embargo, la fiscalidad de los vehículos de empresa y en este caso de los utilizados por los trabajadores autónomos siempre está en el ‘ojo del huracán’.

Las principales dudas se refieren a la posibilidad de deducir los gastos que ocasiona por la gasolina, reparaciones y amortizaciones del vehículo. En teoría, se trata un gasto deducible al 100% en cualquier caso, pero el celo de Hacienda al respecto hace que la mayoría de asesores opten por la prudencia. El problema radica en que la Agencia Tributaria exige al autónomo que demuestre que el vehículo se utiliza de forma exclusiva para el desarrollo de la actividad profesional. Y es que si el coche en cuestión no está afecto al 100% por la actividad profesional no podrá en principio desgravar por ello. Dicho de otra forma: si se utiliza el vehículo para algo distinto al trabajo, por muy poco que sea este uso, ya no se podría desgravar los gastos ocasionados por el mismo.

Pero esto es la teoría. De hecho, una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia STJC 905/2007) de la que se hace eco Expansión dice que es a la administración a quien corresponde demostrar estos hechos y probar que el uso del vehículo no corresponde sólo a la actividad profesional. En concreto, la sentencia precisa que “ha de partirse del principio que no corresponde al sujeto pasivo probar la correlación de los gastos con los ingresos de la actividad más allá de lo que resulta de su declaración- liquidación y contabilización, por lo que habrá de ser la Inspección la que pruebe que, en contradicción con tal contabilidad, los gastos son ajenos a la actividad. Cualquier incertidumbre sobre tal circunstancia habrá de perjudicar a la parte que asume la carga de la prueba, esto es, a la Inspección, pero no podrá implicar que se produzca una inversión de la carga de la prueba que no esté prevista legalmente”.

Lo mismo ocurre en el caso de la posibilidad de imputar el IVA como IVA soportado el de la compra del autónomóvil en la declaración trimestral del impuesto . El tratamiento fiscal del vehículo del autónomo sigue en teoría la doctrina de que serán deducibles el 50% de las cuotas soportadas siempre y cuando el vehículo no tenga una afección total a la actividad económica. Dicho de otra forma, a priori, no podremos deducir el 100% del IVA si utilizamos el coche para una actividad diferente de la profesional. Pero aquí también hay jurisprudencia contraria a la norma. Se trata concretamente la Sentencia Nº 213:2008 14-04-2010 Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana considera que es válido deducir la totalidad de la cuota en un turismo afecto siempre que dicha afección se efectiva, independientemente de si es total o parcial. Es decir, que no hace falta que el vehículo se utilice sólo con fines profesionales.

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Existen zonas en las que aparcar el coche puede llegar a ser un suplicio de hasta una hora de duración. En esos casos y siempre que la economía lo permita suele ser recomendable alquilar una plaza de garaje. Y tras haber cerrado el acuerdo llega la pregunta ¿Se puede deducir este gasto en el IRPF? ¿Y en el Impuesto de Sociedades?

En un post anterior ya nos referimos a la fiscalidad del alquiler de garajes pero en esta ocasión vamos directamente a tratar si existe la posibilidad de deducir por el arrendamiento de una plaza de garaje. En primer lugar, debemos  distinguir entre particulares y empresas, ya que el tratamiento será diferente en ambos casos.

Particulares e IRPF

En el caso de los particulares alquilar una plaza de garaje no da derecho a ningún tipo de deducción en el IRPF. Se considera un gasto personal más, como puede ser el tener contratada una tarifa de ASL o GolTV, algo por lo que nadie se plantearía desgravar al hacer la declaración de la renta.

Sólo existe una posible excepción y es cuando el alquiler de la plaza de garaje se produce de forma conjunta con la vivienda habitual. En este caso, y siempre que sea imposible delimitar que cantidad del arrendamiento está destinada al garaje y cual a la vivienda, se podría deducir. Sin embargo, en este caso no estaría desgravando el alquiler del garaje, sino que en realidad estaríamos deduciendo el alquiler de la vivienda habitual como inquilinos.

Autónomos y Empresas

El caso de los trabajadores por cuenta propia y las empresas es bien diferente. En este punto debemos diferenciar entre el Impuesto de Sociedades (IRPF en el caso de los trabajadores autónomos) y el pago trimestral del IVA.

A efectos del Impuesto de Sociedades o de los módulos, el alquiler de la plaza de garaje sí podría considerarse un gasto deducible. Incluso si, como plantea Mister Empresa, estas plazas se destinan al uso de clientes de la empresa en cuyo caso se considerarán “gastos por relaciones públicas con clientes o proveedores (…)  para promocionar, directa o indirectamente, la venta de bienes y prestación de servicios”, como indica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

La cosa cambia cuando nos referimos al IVA. En este caso, la doctrina general dice que se considerará IVA deducible el que se encuentre directa y exclusivamente afecto a la actividad empresarial y profesional. En este sentido, hay que matizar que si esa plaza de garaje se utiliza con un fin diferente al de la actividad profesional, independientemente del porcentaje que sea, ya no se podrá desgravar el IVA que se paga por el mismo.

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Entre las tareas que debe llevar a cabo un trabajador autónomo o cualquier empresa está la de calcular el IVA de las facturas que emite, para lo que puede utilizar un programa informático de gestión de facturas o hacer el cálculo por sí mismo a través de una sencilla fórmula. Os explicamos como hacerlo.

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es el impuesto indirecto por excelencia y uno de los mayores dolores de cabeza para empresarios y trabajadores autónomos, que cada trimestre deben enfrentarse a la declaración del IVA, pero también para el ciudadano de a pie cuando debe calcular el IVA que paga por cada producto. Antes de entrar de lleno en la fórmula para dar con IVA de cada operación y las operaciones más habituales con el mismo hay que tener claro es qué es el IVA y el tipo de IVA a aplicar a cada factura.

En este sentido, la Ley de IVA distingue tres tipos de IVA en función de los productos y servicios que se graven. Son los siguientes:

• IVA general (18%). Se aplica por defecto a todos los productos y servicios que no formen parte de las otras categorías.
• IVA reducido (8%).Incluye los alimentos en general, transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y  y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades.
• IVA superreducido (4%). Se aplica a los productos de primera necesidad, libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial o VPO.

La fórmula para calcular el IVA

En funciónd el IVA que vayamos a aplicar deberemos poner uno u otro número en la fórmula. En este caso, utilizaremos el IVA General por ser el más extendido.

• Para calcular el importe de IVA de una cantidad sólo hay que multiplicar esta cifra por el tanto por ciento de IVA expresado en números decimales. La fórmula sería la siguiente: cantidad x 0.18 (tipo de IVA General).
• Para obtener la cantidad ya con el IVA incluido hay que aplicar la siguiente fórmula: cantidad x 1.18
• Para calcular la el precio sin IVA de uno con IVA la fórmula es la siguiente:  cantidad / 1.18

Esta misma fórmula puede aplicarse también para conocer la cuantía de la retención fiscal sobre las ganancias en la fiscalidad de los productos financieros.

¿Y si incluimos la base imponible?

La fórmula anterior sirve para calcular el IVA, pero vamos a complicarla un poco más incluyendo la base imponible a la que deberemos hacer frente, para lo que además necesitaremos conocer el ratio de retención fiscal.

Veamos como dar cono el IVA y la base imponible en las operaciones más habituales.

• Para añadir el IVA a la base imponible y calcular el total de la factura bastará con multiplicar la cantidad o base x 1+0,18 (1 más el porcentaje de IVA a aplicar)
• Para añadir el IVA y restar la retención fiscal a la base imponible habrá que hacer la siguiente operación: base x (1,18 – retención)
• Para calcular la base imponible conociendo el total de la factura y sabiendo que no se ha aplicado retención el cálculo a realizar será la cantidad total / (1,18%)

Estas fórmulas deberían servir para hacer casi cualquier cálculo relacionado con el IVA. Otra cosa es ya la interpretación que se haga de la normativa y en el caso de los autónomos y pymes el rellenar el famoso modelo 303 de la declaración trimestral de IVA.

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Una sentencia del Tribunal Supremo acepta las escrituras públicas como medio para justificar la deducción por el IVA en la declaración trimestral en lugar de las preceptivas facturas, que hasta ahora constituían el único medio para este fin.

A través de CEF nos llega una sentencia la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 2011, Recurso 3539/2007 en la que básicamente el alto tribunal se desmarca de anterior pronunciamientos para aceptar las escrituras públicas como documento válido para justificar el derecho a la deducción por el IVA. De esta forma, siguiendo con la doctrina que desde hace tiempo aplica el Tribunal de la Unión Europea, el Alto Tribunal reconoce documentos alternativos a la factura para justificar el haber practicado la deducción de IVA. Se trata de un hecho más que importante a la hora de afrontar una inspección fiscal, ya que como empresa o autónomo dispondremos de más elementos que acrediten nuestros actos y respalden el IVA soportado que hayamos incluido en nuestra declaración trimestral de IVA.

El Tribunal Supremo contradice así su propia sentencia de 8 de noviembre de 2004, recurso n.º 6295/1999, pero sigue la doctrina de las las sentencias del TSJ de Cataluña, de 2 de abril de 2007, recurso n.º 1235/2002 y, TSJ de la Comunidad Valenciana, de 30 de enero de 2003, recurso n.º 495/2000. El argumento del Alto Tribunal para tomar esta decisión se fundamental en el artículo 97 Ley 37/1992 o Ley IVA que según su interpretación se supedita el derecho a la deducción “no a la tenencia de factura sino del documento justificativo del derecho, mención que reiteran los apartados 1 y 4 del artículo 97 del mismo texto legal, lo que se ratifica el artículo 89 cuando se alude a la factura o documento análogo como medio representativo de la operación”.

Eso sí, tal y como explica Eneko Rufino, de Cialt, el documento acreditativo, en este caso la escritura pública, deberá contener todos los elementos relevantes para identificar la operación, tal y como los tendría una factura. Esto abre la puerta al uso de otros documentos legalmente reconocidos a la hora de justificar el IVA deducible, siempre y cuando esta deducción esté fundamentada. Se trata, en definitiva, de una buena noticia al aumentar el abanico de posibilidades para acreditar nuestras actuaciones como empresarios o empresas en materia de IVA.

La sentencia añade una excepción relacionada con los hechos enjuiciados tuvieron lugar con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto 1496/2003, regulador de las obligaciones de facturación.

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La venta de un piso es una operación sujeta al pago de impuestos, empezando el IRPF, donde tributaremos por las ganancias obtenidas. Además, la fiscalidad de la compra venta de pisos contempla el pago de otros tributos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros. Os explicamos cuáles son y cómo funcionan.

Existen una serie de impuestos sobre la venta pisos que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar los beneficios que obtendremos por la operación, especialmente si estamos pensando en reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda o si queremos utilizarlo para un fin concreto. Desde el IRPF hasta otros tributos más concretos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son varios lo tributos que gravan esta operación. Algunos deberá pagarlos el vendedor y otros recaerán sobre el comprador.

La declaración de la renta

El primer impuesto sobre la venta de pisos que suele venirnos a la cabeza es el IRPF. La transmisión de la vivienda suele implicar una ganancia patrimonial por la que es necesario tributar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro a un tipo del 19%. En concreto, deberemos pagar por el beneficio obtenido de la venta, entendido este como la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta actualizado por una serie de coeficientes.

La fórmula a aplicar sería la que muestra la siguiente imagen.

Los coeficientes de actualización sirven, como su propio nombre indica, para adecuar el valor de compra al paso del tiempo y se pueden encontrar en el Manual de la Renta que la Agencia Tributaria publica cada año o en los Presupuestos Generales del Estado. Estos coeficientes se aplican sobre el importe real de adquisición o sobre el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en función del año de compra o traspaso. En las compras financiadas mediante préstamos hipotecarios se aplicará un único coeficiente de actualización, que será el que corresponda al año de la adquisición.

Los coeficientes válidos en la actualidad son los siguientes:

Existen dos excepciones a esta norma. La primera se refiere a la reinversión en vivienda habitual. En este sentido, no deberemos pagar impuestos si reinvertimos las ganancias en la compra de vivienda habitual, siempre y cuando la vivienda transmitida también tenga esta consideración. Además, tampoco podremos aplicar también la deducción por adquisición de vivienda a ese mismo capital que estaba exento de tributar como ganancia. La segunda afecta a los mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, que también estarán exentos de tributar por las ganancias obtenidas.

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Es un impuesto de carácter municipal que grava la revalorización de los terrenos urbanos (no rústicos) durante el tiempo en que han estado en poder de quien los vende o transmite (herencia, donación, permuta). La cuantía del impuesto dependerá del valor catastral del suelo y del tipo que aplique cada ayuntamiento y que nunca podrá superar el 30% en función de los años completos transcurridos en poder de la persona que transmite el inmueble.

Este impuesto deberá pagarlo el vendedor.

El Impuesto sobre Bienes Patrimoniales

Se trata de un tributo que se paga de forma anual a los ayuntamientos por ser titular de una vivienda y en el que rara vez se piensa a la hora de comprar o vender una casa. Sin embargo, una de las cosas que todo comprador debe investigar antes de adquirir un inmuebles es que esté libre de cargas y que está al día en el pago del IBI. Lo que generalmente no suele tenerse en cuenta es quien debe pagar el IBI al comprar la vivienda: el que vende o el que compra. Al estar devengado a 1 de enero, deberá abonar el impuesto quien fuese propietario del inmueble en esa fecha.

El Impuesto de Transmisiones

Se aplica en el caso de las transmisiones de viviendas de segunda mano o usadas, que están exentas de pagar el Impuesto de Actos Juríricos Documentados pero sí deben hacer frente a este tributo.  Está regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre y Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo y gestionado por las Comunidades Autónomas. Se trata de un impuesto al que deberá hacer frente el comprador del piso y que aplica los siguientes tipos de forma general:

• 6 %, para la transmisión de transmisión de bienes inmuebles o de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre estos inmuebles.
• 4 %, para la transmisión de bienes muebles y semovientes, así como la constitución de derechos reales sobre los mismos.

Después cada comunidad tiene la potestad de cambiar estos porcentajes, como de hecho hace la mayoría.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Se aplica en el caso de las transmisiones de viviendas nuevas en lugar del Impuesto de Transmisiones y en este caso sí es compatible con el IVA. También se rige por el  Real Decreto Legislativo 1/1993 y también está cedido a las comunidades autónomas, por lo que no existe excesiva homogeneidad en el tipo a aplicar.

Este impuesto grava los  actos jurídicos que se documenten mediante documentos notariales, mercantiles y administrativos. También recae sobre el comprador de la vivienda.

El IVA

El IVA sobre vivienda se aplica en alquileres y en la compra de vivienda nueva. Y es que las transmisiones de segunda mano ya están gravadas por el Impuesto de Transmisiones, que es incompatible con el IVA. Será el comprador quien deba hacer frente al IVA en la compra de vivienda nueva, que ascenderá de forma general al 8% pero que se ha reducido al 4% de forma temporal hasta el 31 de diciembre de 2011.

Ahora que ya sabes los impuestos que deberás pagar al vender tu casa podrás planificar mejor los aspectos financieros de la operación y calcular exactamente cuales serán los beneficios.

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