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Se vienen tiempos de cambio en España. El nuevo Presidente Mariano Rajoy ha enumerado una baterías de medidas con el fin de sacar al país del agujero en el que se encuentra. Pero en materia de viviendas, los cambios no son tantos. Se ha vuelto a favorecer a la fiscalidad de la vivienda nueva por sobre la fiscalidad de la vivienda usada.
Existe una notable diferencia en la fiscalidad de las viviendas nuevas y de las usadas. La ley establece que la venta de una vivienda de nueva construcción conlleva IVA, cuya competencia depende del Ejecutivo central, mientras que las casas usadas aplican el llamado impuesto de transmisiones patrimoniales, de competencia autonómica.
El saliente Ejecutivo socialista decidió rebajar el IVA de las viviendas nuevas del 8% al 4%, una medida que, en principio, caducaba este mes de diciembre. Pero esta ha sido una de las medidas que se mantendrán en el Gobierno de Rajoy, que ya anunció el lunes que mantendrá esta alícuota en el IVA para la vivienda habitual.
¿Donde encontramos la diferencia entonces, si las viviendas usadas no abonan el IVA que las nuevas si? En el impuesto a la transmisión de inmuebles. Y el tipo de este impuesto es mucho mayor que el IVA de las viviendas nuevas.
Asi, los compradores de vivienda tendrán un incentivo fiscal para adquirir una casa nueva frente a una vivienda usada. La mayoría de comunidades -Aragón, Baleares, las dos Castillas, Galicia, Madrid, Murcia, La Rioja y la Comunidad Valenciana- mantienen un tipo del 7% para el impuesto a las transmisiones de inmuebles. Otras comunidades como Cataluña tiene una alicuota del 8% para el gravamen de Transmisiones. Pero eso no es todo, regiones como Asturias y Extremadura establecieron tipos impositivos de hasta el 10% para las viviendas más caras.
Vivienda Usada vs Vivienda Nueva
Planteado el problema, le acercamos una comparativa de impuestos que deberan abonar los compradores de viviendas de acuerdo a los distintos tipos que se abonan en las comunidades autonomas.
El ejemplo a seguir es una vivienda de 200.000 euros, y ese importe lo utilizaremos para comprarar los tributos abonados con la compra de la misma.
A continuacion le acercamos el cuadro comparativo (haga click en la imagen para verlo mejor)
Asi, podemos ver claramente que hay diferencias de hasta 12.000 euros entre lo que abona en concepto de impuestos entre una casa nueva y una usada.
La diferencia es muy evidente, y también muy injusta, ya que esto produce una baja mas pronunciada en los precios de las viviendas usadas que en las nuevas.
Las casas de las inmobiliarias bancarias, afectadas
Una de las mayores oportunidades en cuanto a la compra-venta de casas de hoy en día son las viviendas ofrecidas por las inmobiliarias de bancos, que poseen un amplio stock de inmuebles cuyos dueños no pudieron pagar la hipoteca y les fue quitada.
En este sentido, es importante saber que estos inmuebles son considerados usados, y por ello, deberan tributar el correspondiente gravamen a las transferencias, de acuerdo al lugar donde esten ubicadas.
La venta de un piso es una operación sujeta al pago de impuestos, empezando el IRPF, donde tributaremos por las ganancias obtenidas. Además, la fiscalidad de la compra venta de pisos contempla el pago de otros tributos como el IBI o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre otros. Os explicamos cuáles son y cómo funcionan.
Existen una serie de impuestos sobre la venta pisos que deberemos tener en cuenta a la hora de planificar los beneficios que obtendremos por la operación, especialmente si estamos pensando en reinvertir ese dinero en la compra de otra vivienda o si queremos utilizarlo para un fin concreto. Desde el IRPF hasta otros tributos más concretos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son varios lo tributos que gravan esta operación. Algunos deberá pagarlos el vendedor y otros recaerán sobre el comprador.
La declaración de la renta
El primer impuesto sobre la venta de pisos que suele venirnos a la cabeza es el IRPF. La transmisión de la vivienda suele implicar una ganancia patrimonial por la que es necesario tributar en la declaración de la renta dentro de la base imponible del ahorro a un tipo del 19%. En concreto, deberemos pagar por el beneficio obtenido de la venta, entendido este como la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta actualizado por una serie de coeficientes.
A la hora de manejar nuestras finanzas personales pueden surgir muchas dudas pero una de las más habituales tiene que ver con las donaciones y más concretamente con el dinero que recibimos de familiares -especialmente de los padres-. Lo cierto es que por más lógico que pueda parecer que un padre preste capital a sus hijos a coste cero o que ceda un terreno, vivienda o cualquier otro bien, este tipo de actos tienen su contrapartida fiscal.
Las donaciones tributan en la declaración de la renta, un hecho que debemos tener en cuenta antes de llevar a cabo cualquier acción de este tipo. Además, la donación afectará tanto a quien la recibe como a quien la hace. Se entiende que una donación es un regalo, la cesión de una parte a otra o la disposición gratuita de una persona a otra de bienes inmobiliarios, acciones, capital y en términos generales cualquier bien que se nos pueda ocurrir y que sea computable como un aumento patrimonial.
Las donaciones están reguladas por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. El importe a pagar en este caso no es fijo, sino que dependerá de la cantidad y el tipo de donación, que generalmente tiene que ver con quien recibe el bien. Además, también existen diferencias entre Comunidades Autónomas. La mayoría de contribuyentes suele tener en cuenta la necesidad de liquidar este impuesto, algo que debe hacerse en 30 días hábiles desde que la donación tiene lugar, pero pocos tienen en cuenta después también habrá que reflejarlo en la declaración de la renta.
En concreto, el donante, es decir, quien cede el bien, debe liquidar en el IRPF la correspondiente ganancia patrimonial. Dicho de otra forma: la donación se tratará como una compraventa y esto implicará abonar el 18% de la diferencia entre el precio de compra y de venta.
Lo que desconocen algunos contribuyentes es que el donante de un bien (quien lo otorga o cede, en su caso) debe liquidar en el Impuesto de la Renta la correspondiente ganancia patrimonial, como si se tratase de una compraventa. Y esto implica abonar un gravamen del 18 por ciento que se aplica a la diferencia entre el valor de transmisión y el valor real de esa propiedad. Por fortuna, existen exenciones, aunque estas dependerán de cada CCAA.
La fiscalidad en las herencias viene determinada por el Impuesto de sucesiones y donaciones, que para empezar distingue entre el grado de parentesco del heredero y el tipo de bien transmitido a la hora de calcular el impuesto.
La Ley 29/1987, de 23 de diciembre, del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, es la que marca como debe procederse al pago de impuestos en el caso de las herencias. Se trata deun impuesto directo que grava el aumento patrimonial derivado de los bienes recibidos por la herencia en el caso que nos ocupa, pero que también pueden llegar por medio de una donación. El impuesto afecta, como es lógico a los herederos, que son quienes recibirán los bienes del fallecido, y al denominado “nonatario” cuando se trata de una donación o transmisión ‘inter vivos’.
El valor de la herencia
Aclarado este punto, adentrémonos en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la fiscalidad que prevé para las herencias. En principio, habrá que pagar por la totalidad de los bienes recibidos, pero a cada tipo de bien valorará de forma diferente, de forma que no se pagará lo mismo por una vivienda que por las cantidades derivadas del seguro de vida. En este sentido, el cálculo del valor de la herencia pueden realizarla los propios herederos o dejar que sea Hacienda quien se ocupe de los trámites, teniendo en cuenta que será tarea de la Agencia Tributaria comprobar que todos los buenes han sido tasados de forma correcta.
En cuanto a los bienes muebles, debemos tener en cuenta que habrá que sumarle un 3% en concepto de ajuar doméstico, entendido este como la ropa, muebles enseres y demás utensilios necesarios para la vida cotidiana que pudiese haber en la vivienda. Por cuestiones lógicas, se excluyen de este ajuar las joyas, pieles, antigüedades, vehículos y embarcaciones, tal y como se hace en el Impuesto sobre el Patrimonio. Para estos bienes habrá que hacer una valoración específica de cada uno de ellos teniendo en cuenta para los vehículos y aeronaves las tablas de actualización de la Agencia Tributaria (en muchos casos dependerán de cada Comunidad Autónoma).
De forma general, las inversiones del fallecido se valorarán según su cotización en la fecha del fallecimiento, aunque siempre viene bien ahondar un poco más por tipo de activo:
Los valores no cotizados: se tendrá en cuenta el mayor de entre el valor nominal, el que resulte del último balance o el resultado de capitalizar el 12,5% los beneficios de los tres últimos años.
Las cuentas corrientes: la cosa es más fácil, ya que se tendrá en cuenta el saldo a la fecha.
Los fondos de inversión se tomará el valor liquidativo en la fecha del fallecimiento.
Los seguros: las cantidades percibidas de los seguros de vida se sumarán a los bienes heredados a la hora de calcular el impuesto. En este sentido el impuesto recoge una exención para el dinero de los seguros de vida cuando el beneficiario es el cónyugue, un ascendiente o un descendiente hasta 9.195,49 euros por heredero, cifra que varía según cada comunidad autónoma.
Deducciones
Los impuestos sobre herencias prevén una serie de conceptos deducibles que se restarán a la base imponible para el cálculo de la liquidación. Estas incluyen, como apunta iabogado.com, las deudas que el fallecido hubiese dejado impagadas y que puedan acreditarse, así como las cantidades que los herederos paguen como deuda en concepto de tributos que hubiese dejado sin abonar el fallecido. Además, los gastos de última enfermedad, entierro y funeral así como los derivados de los juicios que puedan originarse en relación a la herencia también podrán deducirse.
Reducciones
Adicionalmente, habrá que practicar una serie de reducción en función del grado de parentesco con el fallecido, de forma que quienes sean descendientes directos tendrán más beneficios. Los grupos son los siguientes:
Grupo I: Descendientes y adoptados menores de veintiún años. Podrán deducirse de la cuota resultante la cantidad de 15.956,87 €, más otros 3.990,75 € por cada año que al descendiente o adoptado le falten hasta cumplir los 21 años, con el límite máximo de 40.946,96 €.
Grupo II: Descendientes y adoptados de veintiuno o más años, cónyuges, ascendientes y adoptantes. La reducción será de 15.956,87 €.
Grupo III: Colaterales de segundo y tercer grado, ascendientes y descendientes por afinidad. La reducción será de 7.993,46 €.
Grupo IV: Colaterales de cuarto grado, grados más distantes y extraños. No se podrá aplicar ningún tipo de deducción.
Conviene precisar que las personas con minusvalía física, psíquica o sensorial gozarán de reducción de 47.858,59 euros independiente de la que pudiera corresponder en función del grado de parentesco con el causante.
Calcular la cuota tributaria
El cálculo de la cuota tributaria, es decir, lo que efectivamente pagaremos como impuestos por la herencia, se hace aplicando a la base liquidable el porcentaje que haya establecido la comunidad autónoma de residencia del fallecido, aunque por defecto se utilizaría el que figura en la ley nacional y que establece un tipo entre el 7,65% y el 34% según se expresa en la siguiente tabla:
Después habrá que tener calcular la cuota tributaria a través del coeficiente multiplicador, que también depende del grado de parentesco como muestra la siguiente tabla:
La subida del tramo autonómico del IRPF se fija en dos puntos para rentas anuales de más de 100.000 euros, hasta el 45%, y de tres puntos hasta el 46%, para las de más de 175.000.
Pero hay más…
Además sube un punto el impuesto de Sucesiones en las herencias de más de 400.000 euros y dos puntos para las que superen los 800.000.
El impuesto de Transmisiones Patrimoniales se eleva al 8%, mientras que el canon de saneamiento se incrementa un 10% y el que se aplica a los vehículos sube del 14,5% al 16% para todoterrenos y los coches más contaminantes.
Así, los cambios en el IRPF, que afectarán a 6.700 contribuyentes, darán unos 17,7 millones de euros más de ingresos en 2011, mientras que el de Patrimonio recaudará 18 millones más y afectará a unas 50.000 operaciones jurídicas.
Con los cambios en el de Sucesiones se prevé recaudar 1,4 millones más entre 190 contribuyentes, con el canon de saneamiento 2,7 millones y con la fiscalidad en los vehículos contaminantes, 300.000 euros de 1.200 contribuyentes.
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Como cada año, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados actualiza los precios medios de vanta que deben aplicarse en la gestión del tributo y que además se utilizarán también el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
