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Fiscalidad de las hipotecas inversas
Para quienes no estén familiarizados con este producto cabe indicar que las hipotecas inversas son hipotecas/préstamos que se establecen sobre una vivienda habitual ya pagada y que permiten a su beneficiario obtener una renta sobre la misma. Se trata de una herramienta relativamente novedosa destinada exclusivamente a personas mayores de 65 años o que se encuentren en situación de dependencia severa. De esta forma, el capital obtenido por la hipoteca inversa actúa como una especie de complemento a la jubilación.
La hipoteca inversa lleva aparejada una fiscalidad especial, ya que además los beneficiarios no pagan, sino que reciben dinero por su vivienda. Para empezar, hay que tener encuentra que según la disposición adicional 15ª de la Ley de IRPF las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, lo que hace que estén exentas de tributación. Además, también disfrutan de la exención de la cuota correspondiente a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Y es que cuando fallece el beneficiario, sus descendientes tienen la opción de recuperar la cancelando el préstamo o pedir al banco que les reintegre la parte que todavía queda sin entregar de ese préstamo. Por último, también gozan de una reducción del 90% sobre los impuestos por el registro.
Cabe destacar que para beneficiarse de la fiscalidad aparejada a la hipoteca inversa es necesario que ésta haya sido formalizada a través de una de las entidades de crédito y aseguradoras autorizadas para comercializar este producto.
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Qué hacer cuando el borrador de la renta no llega
He recibido varias preguntas de personas que solicitaron el borrador de la renta cuando se abrió el plazo e incluso al entregar la declaración del año pasado pero todavía no lo han recibido. Lo cierto es que esta situación se repite todos los cursos, ya que Hacienda se ve muchas veces desbordadas por las consultas de los contribuyentes, como ocurre de forma sistemática con la cita previa para recibir ayuda de la propia Agencia Tributaria.
En estos casos lo mejor es pedir los datos fiscales a través de internet pero no para que los envíen a casa por correo ordinario, sino para descargarlos al ordenador. Después procederemos a descargar el programa PADRE e instalarlo en nuestro PC. Una vez introduzcamos los datos personales en el programa, él mismo nos dará la opción de importar los datos fiscales para introducirlos directamente en la declaración. Siguiendo estos pasos tendremos la misma declaración que nos hubiese mandado Hacienda como borrador, ya que los datos que el fisco utiliza para confeccionar nuestro borrador son los mismos que previamente hemos descargado.
En algunos casos la página web de Hacienda puede bloquear la petición de los datos alegando que hay un borrador en trámite. En este supuesto no quedará más remedio que acudir a la delegación de Hacienda más cercana para solicitar el borrador y los datos fiscales.
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El alquiler de pisos en la declaración de la renta 2007 II: el inquilino
No sólo los arrendatarios reciben bonificaciones fiscales por el alquiler de pisos como vivienda habitual. Los inquilinos también podrán desgravarse en la declaración de la renta parte del dinero que destinen al alquiler, aunque en este caso las deducciones dependen de cada Comunidad Autónoma. En la actualidad pocas son las comunidades autónomas que no disponen de ninguna deducción fiscal por el alquiler de vivienda.
Las deducciones varían en función de cada comunidad autónoma, y van desde los 150 euros hasta los 1.600 euros. En cualquier caso hay que tener en cuenta que esta deducción se aplicaría sólo sobre la cuota autonómica, no sobre la estatal. Las deducciones por Comunidad Autónoma son las siguientes según refleja el Manual de la Renta 2007 de la Agencia Tributaria:
Andalucía: El 15% del alquiler hasta un máximo de 500 euros anuales para menores de 35 años con una base imposible no superior a los 19.000 euros de forma individual y 22.000 euros de forma conjunta.
Asturias: El 5% de las cantidades satisfechas con un máximo de 256 euros y un 10% con tope de 530 euros para las viviendas rurales. La base imponible no puede superar los 23.340 euros en tributación individual y los 32.888 euros en conjunta, en tanto que el importe del alquiler debe exceder el 15% del total de la renta.
Iles Baleares: El 10% de las cantidades satisfechas con un límite de 200€ y para menores de 36 años con unos ingresos inferiores a los 18.000€ en tributación individual y 30.000€ en conjunta.
Canarias: El 15% del alquiler hasta un máximo de 500 euros para los contribuyentes con una base imponible inferior a los 20.000 euros individuales y 30.000 euros en conjunta. Además, las cantidades deberán satisfechas en concepto de alquiler exceder del 10%de la base imponible general.
Cantabria: Los menores de 35 años y mayores de 65 con una base imponible inferior a los 22.000 euros individuales y los 31.000 conjuntos podrán deducirse el 10% del alquiler hasta un máximo de 300 euros (600 en las declaraciones conjuntas). El importe del alquiler debe superar el 10% de la base imponible.
Castilla y León: El 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 450 euros y el 20% con 600 euro de tope en poblaciones con menos de 10.000 habitantes o 3.000 habitantes y a menos de 30Km. de la capital de provincia). Además, también hay que ser menor de 36 años y contar con una renta inferior a los 18.900 euros individuales o 31.500 en conjunta.
Cataluña: El 10% del alquiler con un máximo de 300 euros para los menores de 32 años, parados de más de 183 días o viudos mayores de 65 años. La base imponible no podrá superar los 20.000 euros individuales y los 30.000 euros conjuntos y el importe del alquiler debe superar el 10% de la renta.
Extremadura: El 10% del alquiler con un máximo de 300€ para los menores de 35 años, las familias numerosas y minusválidos con rentas no superiores a los 20.000 euros individuales y los 30.000 conjuntos. Además, el importe del alquiler debe superar el 10% de la base imponible. En el caso de que dos contribuyentes tengan derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.
Galicia: El 10% del alquiler con un máximo de 300 euros para los menores de 35 años con rentas no superiores a los 22.000 euros y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible. En el caso de que dos contribuyentes tengan derecho a deducción por la misma vivienda, se prorrateará el importe entre ellos.
Madrid: El 20% de del alquiler con un límite de 840 euros para menores de 35 años con una renta inferior a los 24.000 euros individuales y 39.000 conjuntos y para quienes el alquiler suponga más del 10% de la base imponible.
Valencia: El 10% del alquiler con un máximo de 190 euros para las rentas inferiores a 22.219 euros individuales y 32.218 euros conjunta.
Navarra: El 15% del alquiler con un m de 601,01 euros para las rentas no superiores a los 30.000 euros anuales. Además las cantidades satisfechas en concepto de alquiler deben superar el 10% de las rentas.
País Vasco: El 25% con el límite de 1.500 euros anuales para menores de 35 años y familias numerosas y el 20% con el límite de 1.200 euros anuales para mayores de 35 años.
Por otra parte, todavía habrá que esperar a la declaración de la renta de 2008 (la que realizaremos en 2009) para beneficiarnos de las últimas reformas acometidas por el Gobierno y que sí incentivan realmente el alquiler. La primera de ellas es la deducción en la cuota estatal del IRPF del 10,05% del coste de alquiler sobre una cuantía máxima de 9.015 euros para aquellas personas con rentas de trabajo inferiores a los 24.000 euros netos.
En cualquier caso, la deducción final dependerá del sueldo del inquilino. Cuanto más alto menos beneficios. De esta forma habrá que restar a la nómina la cantidad de 12.000 euros y multiplicar por el coeficiente 0,75 a cifra resultante. Por ejemplo, los contribuyentes que ganen 18.000 euros netos podrán desgravarse el 10% de un máximo de 4.515 euros que hayan abonado en concepto de alquiler.
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El alquiler de pisos para vivienda en la declaración de la renta 2007
El alquiler de pisos es, desde hace dos años, una de las prioridades del Gobierno para luchar contra el alto precio de la vivienda que ahora comienza a descender. En este sentido, existen una serie de deducciones e incentivos fiscales tanto para el propietario como para el inquilino del inmueble a la hora de realizar la declaración de la renta 2007 siempre y cuando el uso del inmueble sea exclusivamente para vivienda.
Para empezar, los propietarios están exentos del IVA. Es decir, no tienen por qué repercutir el IVA en las facturas que remiten a inquilino. En cualquier caso deberá declarar cuáles son los beneficios que obtiene por el arrendamiento del inmueble, lo que se calcula restando a los ingresos íntegros los gastos deducibles.
En el apartado de gastos deducibles se incluyen todos costes que origine el alquiler de la vivienda:
- Intereses y gastos de financiación de los capitales invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda
- Intereses y gastos de financiación de los enseres cedidos con la vivienda
- Impuestos y tasas estatales que repercutan sobre la vivienda como es el IBI, las tasa por limpieza, recogida de basuras o alumbrado, por ejemplo
- Gastos por la formalización del arrendamiento
- Gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda y su rendimiento
- Gastos de conservación y reparación
- Gastos de servicios y suministros
- La amortización del inmueble y los bienes que contenga (cerca del 3% del valor de construcción por el desgaste del mismo)
- Gastos de administración, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca
- Las primas de contratos de seguro de la vivienda
Lo que en ningún caso podrá deducir el propietario son los pagos efectuados por siniestros ocurridos en la casa y que devalúen el valor de la misma, así como el importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles. Del mismo modo, y dado que la vivienda se encuentra en alquiler, no podrá deducirla como vivienda habitual, ya que no cumpliría ese requisito.
Al rendimiento neto obtenido por el alquiler del inmueble se le aplican una serie de reducción que sirven para aumentar el beneficio que obtiene el propietario y arrendador. La reducción de carácter general es del 50%, aunque puede llegar al 100% para los alquileres a inquilinos de entre 18 y 35 años.
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Doble imposición por el Impuesto de Sociedades y el IRPF
Recientemente recibimos un comentario de Juan exponiéndonos su situación personal tras la compra junto con dos socios de una empresa por cerca de 204.400 euros en 2004. Después de tres años decidieron vender los terrenos y las instalaciones de la compañía por 721.700 euros y dar de baja la compañía, es decir, proceder a su liquidación. Ahora que toca afrontar el pago de impuestos la corporación debe hacer frente al impuesto de sociedades por las ganancias obtenidas y los beneficios personales de cada uno de los socios (cerca de 110.000 euros) deberán someterse a un gravamen del 18% en la declaración del IRPF por la ganancia patrimonial obtenida.
En este caso, al haberse producido a venta de los activos inmobiliarios (terreno y maquinaria) con la empresa todavía en vida, estos se computan como beneficios obtenidos por la empresa y por lo tanto deberán someterse al Impuesto de Sociedades. Mientras, los accionistas, es decir, los dueños deberán computar esa ganancia patrimonial en la declaración de la renta 2007 a un 18%. Esta es la doble imposición a la que se someten este tipo de operaciones y sirve como un buen ejemplo de falta de planificación fiscal.
Evidentemente, para llevar a cabo una valoración adecuada hace falta conocer todos los números de la compañía y las circunstancias que han llevado a la venta de sus activos y su posterior cese. Sin embargo, en este caso concreto parece que la mejor opción hubiese sido la venta de la empresa porque así se ahorra una parte del gravamen, además de la plusvalía municipal derivada de la venta del terreno.
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